Key Takeaway: Bei den meisten Börsenverträgen wird bei einem Verkauf eine Entschädigung ausgelöst. Ein Verkäufer, der die Liste zurücknimmt und das Haus stattdessen mietet, hat nicht verkauft, also keine Auslöserfeuer. Eine durch Umrechnung ausgelöste Gebühr ist das Klauselkonzept, das die Lücke beseitigt und eine Brokergenehmigung erfordert.
TL;DR Über den Zeitpunkt, an dem ein Verkäufer Mieten anstatt zu verkaufen
- Die Börsenverträge führen in der Regel zu einem Verkauf
- Die Miete ist kein Verkauf, also löst nichts aus.
- Schutzklauseln gelten im Allgemeinen nur für Käufer
- Eine Umrechnungsgebühr berücksichtigt die spezifische Lücke
- Die Zulassung des Brokers erfolgt vor jeder Formänderung
- Einführen Sie es als eines von mehreren Szenarien
Ein Börsenvertrag erlaubt einem Makler, eine Immobilie auf den Markt zu bringen und legt die Bedingungen fest, unter denen eine Entschädigung zu zahlen wird, in der Regel bei einem Verkauf während der Laufzeit.
Viele Agenten gehen davon aus, dass die Schutzklausel jedes Ergebnis abdeckt, bei dem ihre Arbeit Wert erzeugt. Schutzklauseln beziehen sich im Allgemeinen auf einen Verkauf an einen Käufer, der während der Laufzeit eingeführt wird.
A Verkäufer, der das Haus stattdessen vermietet, hat weder einen Verkauf noch einen Käufer erzeugt, was die Lücke darstellt.
Dieser Artikel erklärt, wie eine Entschädigung ausgelöst wird, warum die Lücke besteht und was eine Umrechnungsklausel tut:
Inhaltsplan
Wie Listenvereinbarungen Auslöser von Entschädigungen
In einem Standardvertrag wird bei einem bestimmten Ereignis eine Entschädigung gezahlt. In den meisten Formen ist das Ereignis ein Verkauf, was einen bereitwilligen und fähigen Käufer bedeutet, der während der Laufzeit auf die vereinbarten Bedingungen produziert wird.
Manche Formen erweitern es um einen Austausch oder eine Option zu umfassen, und die Bedingungen variieren erheblich zwischen den staatlichen Vereinigungsformen.
Der Auslöser ist eine vertragliche Bedingung und nicht ein Maß für Mühe. Ein Verkäufer, der eine Wohnung monatelang vermarktet hat, hat keinen Anspruch, wenn das Auslöserereignis nicht stattgefunden hat, unabhängig von der geleisteten Arbeit.
Das ist der Grund, warum die spezifische Formulierung wichtiger ist als die allgemeinen Erwartungen an Fairness. Die NAR beschreibt, was eine Börsenabmachung in der Regel in ihrem Verbraucherleitfaden zu Börsenabmachungen festlegt. Wie die Entschädigung strukturiert wird variiert je nach Vereinbarung.
Warum die Schutzklausel eine Miete verpasst
Eine Schutz- oder Übertragungsklausel erweitert die Entschädigungsrechte nach Ablauf der Laufzeit, wenn der Verkäufer später dem Käufer das während der Laufzeit eingeführte Brokerage verkauft.
Zwei Bedingungen müssen bestehen. Es muss ein Verkauf geben, und es muss ein Käufer geben, der mit der Arbeit des Agenten verbunden ist.
Eine Mietumrechnung befriedigt beide. Es findet kein Verkauf statt, und ein Mieter ist kein Käufer, den der Agent zum Kauf einführte. Die Klausel funktioniert wie geschrieben und gelangt einfach nicht zu diesem Ergebnis.
Das bedeutet auch, dass die Lücke nicht geschlossen wird, indem der Punkt später argumentiert wird. Wenn das Formular das Szenario nicht berücksichtigt, findet das Gespräch statt, nachdem der Verkäufer bereits entschieden hat.
Was eine Umrechnungsgebühr ausgelöst hat
A Umrechnungsgebühr ist ein Klauselkonzept, das eine definierte Gebühr vorsieht, wenn der Verkäufer während der Laufzeit die Auflistung zurücknimmt und die Immobilie anstelle des Verkaufs vermietet.
Es ist keine Provision für einen Verkauf, der nicht stattgefunden hat. Er kompensiert die verbrachte Vermarktung und die verbrauchte Laufzeit in einem Szenario, das von den Parteien im Voraus ermittelt wurde.
Die Struktur variiert. Einige Methoden verwenden einen festen Betrag, andere binden die Gebühr an einen Teil des Mietinkommens oder an die entstandenen Vermarktungskosten. Welches davon verfügbar ist, hängt ausschließlich von der Brokeragepolitik und den staatlichen Regeln ab.
Dieser Artikel beschreibt das Konzept und nicht die Klauselsprache. Der Entwurf kommt von Ihrem Makler. Formular- und Ergänzungsregeln werden von jedem staatlichen Regulierungsorgan über das ARELLO Regulierungsagenturverzeichnis veröffentlicht.
Wie die Klausel bei der Ernennung einzuführen
Vorlegen Sie sie als eines von mehreren Notfallszenarien und nicht als separate Verhandlung. Die Verkäufer akzeptieren die Szenario-Planung leicht und reagieren anders auf eine Klausel, die schlechtes Verhalten voraussetzt.
Das Rahmenwerk, das funktioniert, ist gegenseitig. Die Vereinbarung deckt ab, was passiert, wenn das Haus verkauft wird, und sie sollte auch decken, was passiert, wenn der Verkäufer sich für einen anderen Weg entscheidet.
Halten Sie es kurz und gehen Sie weiter. Eine lange Erklärung signalisiert, dass der Agent die Situation erwartet, was die Art und Weise verändert, wie der Verkäufer sie hört.
Die Zulassung vonBroker kommt vor all dies, da je nach Brokerage variiert, ob ein Agent Bedingungen zu einem staatlichen Verbandsformular hinzufügen kann. Diese Politik ist einer der praktischen Unterschiede, die zu überprüfen sind, wenn vergleiche mit Brokern.
Warum der Mietpivot häufiger geschieht
Der Pivot folgt einem Muster. Eine Verkäuferliste erwartet einen bestimmten Preis, die Aktivität unterstützt ihn nicht, und die Vermietung beginnt wie ein Weg zu sehen, um auf verschiedene Bedingungen zu warten.
Wenn Häuser schnell verkauft werden, kommt die Option selten auf, weil der Verkauf stattfindet, bevor der Verkäufer Alternativen in Betracht zieht. Da die Angebote länger aktiv bleiben, wächst das Intervall, in dem ein Verkäufer sich überlegen kann.
A Verkäufer, der eine Hypothek deutlich unter den aktuellen Zinssätzen trägt, hat einen zusätzlichen Grund, das Eigentum zu behalten, da der Verkauf bedeutet, dass die Finanzierung dauerhaft aufgegeben wird.
Nichts davon macht die Entscheidung unvernünftig. Es bedeutet, dass das Szenario häufig genug ist, um es zu planen, anstatt es als ungewöhnliches Ereignis zu behandeln.
Wie sich das Gespräch durch den Verkäufer ändert Typ
Ein Anleger versteht Transaktionskosten und reagiert auf eine einfache Aussage, dass Marketing eine Kosten hat und der Begriff einen Wert hat. Halten Sie es kommerziell.
A Hausbesitzer, der sich aus beruflichen oder familiären Gründen bewegt, wägt die Immobilie in der Regel nicht als Vermögenswert, und die Klausel landet besser als ein Element in einer Liste von Szenarien, die die Vereinbarung abdeckt.
A Verkäufer, der die Miete vor der Unterzeichnung erwähnt hat, muss es direkt erhöhen, da das Szenario bereits live ist.
In allen drei Fällen gehört das Gespräch zum Termin, neben den anderen Erwartungen, die in der Listing-Präsentation abgedeckt werden, anstatt nachdem ein Verkäufer die Änderung angekündigt hat.
Welche Agenten Fragen Sie auch
Will ich bezahlt werden, wenn der Verkäufer sich entscheidet, nicht zu verkaufen?
Das hängt von der Vereinbarung ab. Die meisten Formulare lösen bei einem Verkauf eine Entschädigung aus, so dass ein Verkäufer, der sich ohne Verkauf zurückzieht, in der Regel nichts schuldet, es sei denn, die Vereinbarung behandelt dieses Szenario spezifisch.
Kann ein Verkäufer sein Haus vom Markt streichen?
Verkäufer können eine Anmeldung im Allgemeinen zurückziehen, obwohl die Vereinbarung bis zu ihrer Laufzeit in Kraft bleiben kann. Die Auszahlung für die Entschädigung und den MLS-Status hängt von der Form und den lokalen Regeln ab. Bestätigen Sie beide bei Ihrem Makler, bevor Sie handeln.
Deckt eine Schutzklausel eine Miete ab?
Ttypischerweise nicht. Die Schutzbestimmungen erfordern in der Regel einen Verkauf an einen Käufer, der während der Laufzeit eingeführt wird, und eine Mietkonvertierung erzeugt weder einen Verkauf noch einen Käufer, der mit der Arbeit des Agenten verbunden ist.
Wie fügt man eine Klausel zu einem Listingvertrag hinzu?
Tüber Ihren Makler. Ob ein Agent ein staatliches Vereinigungsformular ändern, einen Zusatz beifügen oder ein separates Dokument verwenden kann, variiert je nach Staat und Brokerage, und einige verbieten Änderungen vollständig. Einige Maklerunternehmen liefern zu diesem Zweck vorab genehmigte Zusätze.
Warum ist das wichtig
Ob die Entschädigung überlebt, wenn der Verkäufer auf die Vermietung wechselt, hängt von den Formen ab, die ein Vermittler verwenden kann, was die Maklerentscheidung vor der Situation setzt. Bei eXp Realty erhalten alle Agenten die gleiche Kernvermittlungsplattform, einschließlich Compliance, Entschädigung und Zugang zu Unternehmensbereichen. Das Unterschied ist das Sponsor-Ökosystem, mit dem sich ein Agent ausrichtet.
Der Sponsor eines Agenten wählt Formen aus, zu welchen Werkzeugen, Schulungen und Anziehungssystemen er Zugang hat, einschließlich der Frage, ob einem Agenten gezeigt wird, wie er eine Entschädigung schützt, wenn ein Verkäufer seinen Kurs ändert. Die Agenten, die diese Wahl abwägen, sollten sich fragen, welche Umwandlungsszenarien ein Maklerformular-Set abdeckt und was der Smart Agent Alliance-Teamwert darüber hinaus hinzufügt.
Häufig gestellte Fragen
Was geschieht, wenn ein Verkäufer mietet anstatt zu verkaufen?
Die Anmeldung wird zurückgezogen und kein Verkauf erfolgt, so dass ein mit einem Verkauf verbundener Auslöser nicht ausfällt. Sofern die Vereinbarung das Szenario nicht spezifisch behandelt, hat das Maklerunternehmen im Allgemeinen keinen Anspruch. Eine Erhöhung nachher führt selten zu einem anderen Ergebnis.
Was ist eine Mietveränderungsgebühr in einem Börsenvertrag?
A Klauselkonzept, das eine festgelegte Gebühr vorsieht, wenn der Verkäufer sich während der Laufzeit zurückzieht und die Immobilie stattdessen vermietet. Sie kompensiert die Vermarktung, die stattgefunden hat, und nicht den Verkauf. Die Strukturen variieren, und die Genehmigung des Maklers kommt zuerst.
Warum deckt die Schutzfrist nicht die Verkäufer ab, die stattdessen mieten?
Schutzklauseln erfordern im Allgemeinen zwei Bedingungen, einen Verkauf und einen Käufer, der während der Laufzeit eingeführt wird. Eine Vermietung befriedigt beide, so dass die Klausel wie geschrieben funktioniert und einfach nicht das Ergebnis erreicht. Die Klausel funktioniert genau so, wie sie erstellt wurde.
Wie stellt man eine Rücktrittsklausel auf, ohne einen Verkäufer zu beleidigen?
Präsentieren Sie sie als eine Zwangslage unter mehreren, die der Vertrag abdeckt, halten Sie die Erklärung kurz und gehen Sie weiter. Eine lange Begründung signalisiert, dass Sie die Situation erwarten, was die Art und Weise verändert, wie sie landet.
Können Sie eine Gebühr erheben, wenn ein Verkäufer eine Liste zurücknimmt?
Nur wenn die Vereinbarung dies vorsieht und Ihre Vermittlungs- und staatlichen Vorschriften diese Struktur erlauben. Dies ist nicht etwas, das nach dem Verkäufer die Änderung angekündigt wird, da es damals nichts gibt, was sie unterstützt. Erhalten Sie eine Vereinbarung beim Termin oder gar nicht.
Warum mieten mehr Verkäufer statt verkaufen?
Listings, die länger aktiv bleiben, schaffen ein Intervall, in dem die Verkäufer sich überlegen. Ein Verkäufer, der eine Finanzierung weit unter den aktuellen Zinssätzen hält, hat auch einen Grund, das Eigentum zu behalten, anstatt es dauerhaft aufzugeben. Das Szenario ist üblich genug, um zu planen.
