Key Takeaway: Cele mai multe acorduri de listare declanșează o compensație la o vânzare. Un vânzător care retrage listarea și închiriază casa în schimb nu a vândut, așa că nu declanșează incendii. O taxă declanșată de conversie este conceptul de clauză care abordează decalajul și necesită aprobarea brokerului.
TL;DR Despre momentul în care vânzătorul închiriază în loc să vândă
- Acordurile de listare declanșează de obicei o vânzare
- Închirierea nu este o vânzare, aşa că nimic nu declanşează
- Clauzele de protecție acoperă în general doar cumpărătorii
- O taxă de conversie abordează diferența specifică
- Acceptarea brokerului se face înainte de orice schimbare de formă.
- Introduce-l ca unul dintre mai multe scenarii
Un acord de cotare autoriză un broker să comercializeze o proprietate și stabilește condițiile în care compensația devine plătită, de obicei la o vânzare în timpul termenului.
Mulți agenți presupun că clauza de protecție acoperă orice rezultat în care munca lor a produs valoare. Clauzele de protecție se referă în general la o vânzare către un cumpărător introdus în timpul termenului.
A vânzătorul care închiriază casa în schimb nu a produs nici o vânzare, nici un cumpărător, care este locul unde se află decalajul.
Acest articol explică cum se declanșează compensația, de ce există decalajul și ce face o clauză de conversie:
Tabelul de conţinut
Cum acordurile de listare declanșează compensația
Un acord de listare standard prevede plata unei compensații atunci când se produce un eveniment specificat. În majoritatea formelor, evenimentul este o vânzare, adică un cumpărător pregătit, dornic și capabil, produs în condițiile convenite în timpul termenului.
Unele forme îl extind pentru a include un schimb sau o opțiune, iar termenii variază considerabil între formele de asociere a statului.
Triggerul este o condiție contractuală mai degrabă decât o măsură a efortului. Un agent care a comercializat o casă timp de luni nu are nici o revendicare în cazul în care evenimentul declanșator nu a avut loc, indiferent de munca efectuată.
De aceea, formularea specifică contează mai mult decât așteptările generale privind corectitudinea. NAR descrie ceea ce un acord de listare stabilește în mod obișnuit în ghidul său pentru consumatori privind acordurile de listare . Cum este structurată compensația X variază în funcție de aranjament.
De ce clauza de protecție lipsește de un loc
ClauzulA privind protecția sau transferul extinde drepturile de despăgubire după expirarea termenului în cazul în care vânzătorul vinde mai târziu unui cumpărător intermediul introdus în timpul termenului.
TDoi condiții trebuie să se respecte. Trebuie să fie o vânzare, şi trebuie să fie un cumpărător conectat la munca agentului. Conversiunea închirierii
A nu satisface niciuna dintre acestea. Nici o vânzare nu are loc și un chiriaș nu este un cumpărător pe care agentul l-a introdus pentru achiziție. Clauza funcționează așa cum este scrisă și pur și simplu nu ajunge la acest rezultat.
Aceasta înseamnă, de asemenea, că diferența nu este închisă prin argumentarea punctului mai târziu. În cazul în care formularul nu abordează scenariul, conversația se desfășoară după ce vânzătorul a decis deja.
Ce o taxă declanșată de conversie face
A taxă declanșată de conversie este un concept de clauză care prevede o taxă definită dacă vânzătorul retrage listarea în timpul termenului și închiriează proprietatea în loc să o vândă.
Nu este o comisionă pe o vânzare care nu s-a întâmplat. Acesta compensează comercializarea efectuată și termenul consumat, pe un scenariu identificat în prealabil de părți.
Strutura variază. Unele abordări folosesc o sumă fixă, altele leagă taxa de o parte a veniturilor de închiriere sau de costurile de marketing suportate. Care dintre acestea este disponibilă depinde în întregime de politica de brokeraj și de regulile statului.
Acest articol descrie conceptul mai degrabă decât furnizează limbajul clauzelor. Textul proiectului vine de la brokerul tău. Regulile de formă și de adăugare sunt publicate de fiecare reglementator de stat prin intermediul directoriului agenției de reglementare ARELLO .
Cum să introduceți clauza la numire
Prezentați-o ca unul dintre mai multe scenarii de contingență, mai degrabă decât ca o negociere separată. Vânzătorii acceptă planificarea scenariului cu ușurință și reacționează diferit la o clauză care pare să anticipeze comportamentul rău.
Încadrarea care funcţionează este reciprocă. Acordul cuprinde ceea ce se întâmplă dacă casa se vinde, și ar trebui să includă, de asemenea, ceea ce se întâmplă dacă vânzătorul decide o cale diferită pe parcursul parțial.
Păstrați-l scurt și mergeți mai departe. O explicaţie lungă indică că agentul aşteaptă situaţia, ceea ce schimbă modul în care vânzătorul o aud.
PermisiaBroker vine înaintea oricărei dintre acestea, deoarece dacă un agent poate adăuga termeni la un formular de asociere de stat variază în funcție de broker. Această politică este una dintre diferențele practice care trebuie verificate atunci când compararea brokerilor.
De ce se întâmplă pivotul de închiriere mai frecvent Acum
Pivotul urmează un model. Un vânzător face o listă așteptând un anumit preț, activitatea nu îl susține, iar închirierea începe să arate ca un mod de a aștepta diferite condiții.
Când casele se vând rapid, opțiunea apare rar, deoarece vânzarea se întâmplă înainte ca vânzătorul să ia în considerare alternative. Pe măsură ce listările rămân active mai mult, intervalul în care un vânzător poate reconsidera crește.
A vânzătorul care poartă o ipotecă mult sub ratele curente are un motiv suplimentar de a păstra proprietatea, deoarece vânzarea înseamnă renunțarea permanentă la finanțare.
Nimic din acestea nu face decizia rezonabilă. Aceasta înseamnă că scenariul este suficient de comun pentru a fi planificat și nu tratat ca un eveniment neobișnuit.
Cum se schimbă conversația de către vânzător Type
Un investitor înțelege costurile tranzacțiilor și răspunde la o declarație directă că marketingul are un cost și termenul are valoare. Păstrați-l comercial.
A proprietarul locuinței care se mută din motive de muncă sau de familie, de obicei, nu cântărește proprietatea ca un activ, iar clauza aterizează mai bine ca un element dintr-o listă de scenarii pe care acordul le acoperă.
A vânzătorul care a menționat închirierea înainte de semnare trebuie să o ridice direct, deoarece scenariul este deja în direct.
În toate cele trei cazuri conversația aparține la întâlnire, alături de celelalte așteptări acoperite în prezentarea de listă X, mai degrabă decât după ce un vânzător anunță schimbarea.
Ce agenți întreabă De asemenea
Am primit plată dacă vânzătorul decide să nu vândă?
Asta depinde de formularea acordului. Cele mai multe forme declanșează o compensație la o vânzare, astfel încât un vânzător care se retrage fără a vinde, în general, nu datorează nimic, cu excepția cazului în care acordul abordează în mod specific acest scenariu.
Poate un vânzător să-și scoată casa de pe piață?
Vânzătorii pot retrage în general o listare, deși acordul poate rămâne în vigoare până la expirarea termenului. Ce înseamnă retragerea pentru despăgubiri și pentru statutul MLS depinde de formă și de normele locale. Confirmă toate acestea cu brokerul tău înainte de a acţiona.
Există o clauză de protecţie care acoperă o închiriere?
TDe obicei nu. Clauzele de protecție necesită, în general, o vânzare unui cumpărător introdus în timpul termenului, iar o conversie a închirierii nu produce nici o vânzare, nici un cumpărător conectat la activitatea agentului. Pentru a se aborda acest lucru este necesară o clauză separată convenită în prealabil.
Cum se adaugă o clauză unui acord de listare?
T prin intermediul brokerului dumneavoastră. Indiferent dacă un agent poate modifica un formular de asociere a statului, atașează un adendum sau folosește un document separat variază în funcție de stat și de intermediare, iar unele interzic modificările în întregime. Unele brokeruri furnizează adenzi pre-aprobate în acest scop.
De ce acest lucru contează
Dacă o compensație supraviețuiește unui vânzător care trece la închiriere depinde de formele pe care un agent le poate folosi, ceea ce pune decizia de broker înaintea situației. La eXp Realty, toți agenții primesc aceeași platformă de brokerare de bază, inclusiv conformitate, compensație și acces la diviziunile companiei. Ceea ce diferă este ecosistemul sponsorului cu care se aliniază un agent.
Sponsorul un agent selectează formele la care au acces instrumentele, sistemele de formare și de atracție, inclusiv dacă un agent este arătat cum să protejeze compensația atunci când un vânzător schimbă cursul. Agenții care cântăresc această alegere ar trebui să întrebe care scenarii de conversie acoperă un set de formulare de broker și ce valoare adaugă Smart Agent Alliance echipei dincolo.
Întrebări frecvente
Ce se întâmplă atunci când un vânzător închiriază în loc să vândă?
Listarea este retrasă și nu există vânzare, astfel încât un declanșator de compensație legat de o vânzare nu apare. Cu excepția cazului în care acordul abordează în mod specific scenariul, brokerul nu are, în general, nicio pretenție. Creșterea acesteia mai târziu produce rareori un rezultat diferit.
Ce este o taxă de conversie a chiriei într-un contract de listare?
A concept de clauză care prevede o taxă definită dacă vânzătorul se retrage în timpul termenului și închiriază proprietatea în schimb. Aceasta compensă marketingul efectuat, mai degrabă decât vânzarea care nu a avut loc. Structurile variază, iar aprobarea brokerului vine mai întâi.
De ce perioada de protecție nu acoperă vânzătorii care închiriază în schimb?
Clauzele de protecție necesită în general două condiții, o vânzare și un cumpărător introdus în timpul termenului. O închiriere nu satisface niciuna dintre acestea, astfel încât clauza funcționează așa cum este scrisă și pur și simplu nu ajunge la rezultat. Clauza funcționează exact așa cum a fost redactată.
Cum faceți să aduceți o clauză de retragere fără a ofensa un vânzător?
Prezentați-o ca o contingență printre mai multe dintre convențiile acoperite, țineți explicația scurtă și mergeți mai departe. O justificare lungă semnalează că vă așteptați la situație, care schimbă modul în care aterizează.
Poți percepe o taxă dacă un vânzător retrage o listare?
Numai atunci când acordul prevede acest lucru și reglementările dvs. de broker și de stat permit această structură. Acest lucru nu este ceva de negociat după ce un vânzător anunță schimbarea, deoarece nimic nu o susține atunci. Obţineţi acordul la întâlnirea de listare sau nu.
De ce mai mulţi vânzători închiriază în loc să vândă?
Listings rămân active mai mult timp creează un interval în care vânzătorii reconsideră. De asemenea, un vânzător care deține finanțare mult sub ratele curente are un motiv să păstreze proprietatea, mai degrabă decât să renunțe permanent la ea. Scenariul este destul de comun pentru a planifica pentru.
