Κλειδί: Οι περισσότερες συμφωνίες πώλησης ενεργοποιούν αποζημίωση κατά την πώληση. Ένας πωλητής που αποσύρει την λίστα και νοικιάζει το σπίτι δεν έχει πουλήσει, οπότε δεν πυροδοτούνται πυρκαγιές. Η αμοιβή που προκαλείται από μετατροπή είναι η έννοια της ρήτρας που αντιμετωπίζει το κενό και απαιτεί την έγκριση του διαμεσολαβητή.
TL;DR Όταν ένας πωλητής νοικιάζει αντί να πουλά
- Οι συμφωνίες πώλησης συνήθως προκαλούν πώληση
- Το ενοίκιο δεν είναι πώληση, οπότε τίποτα δεν ενεργοποιεί
- Οι ρήτρες προστασίας καλύπτουν γενικά μόνο τους αγοραστές
- Ένα τέλος μετατροπής καλύπτει το ειδικό κενό
- Η έγκριση του μεσίτη γίνεται πριν από οποιαδήποτε αλλαγή μορφής
- Να το παρουσιάσετε ως ένα από τα διάφορα σενάρια
Μια σύμβαση πώλησης εξουσιοδοτεί τη διαμεσολάβηση να διαθέτει στην αγορά ένα ακίνητο και καθορίζει τους όρους υπό τους οποίους η αποζημίωση καταβάλλεται, συνήθως σε πώληση κατά τη διάρκεια της προθεσμίας.
Πολλοί πράκτορες θεωρούν ότι η ρήτρα προστασίας καλύπτει κάθε αποτέλεσμα όπου η εργασία τους έχει παράγει αξία. Οι ρήτρες προστασίας γενικά απευθύνονται σε μια πώληση σε αγοραστή που εισάγεται κατά τη διάρκεια της θητείας.
A πωλητής που νοικιάζει το σπίτι αντίθετα δεν έχει παράγει ούτε πώληση ούτε αγοραστή, που είναι όπου βρίσκεται το κενό.
Αυτός το άρθρο εξηγεί πώς ενεργοποιείται η αποζημίωση, γιατί υπάρχει το κενό και τι κάνει μια ρήτρα μετατροπής:
Πίνακας Περιεχομένου
Πώς οι συμφωνίες καταχώρισης ενεργοποιούν την αποζημίωση
Μια τυποποιημένη σύμβαση καταχώρισης καθιστά αποζημίωση πληρωτέα όταν συμβαίνει ένα συγκεκριμένο γεγονός. Στις περισσότερες μορφές αυτό το γεγονός είναι μια πώληση, που σημαίνει ένα έτοιμο, πρόθυμο και ικανό αγοραστή που παράγεται σύμφωνα με τους συμφωνημένους όρους κατά τη διάρκεια της προθεσμίας.
Ορισμένες μορφές το διευρύνουν ώστε να περιλαμβάνει μια ανταλλαγή ή μια επιλογή, και οι όροι ποικίλλουν σημαντικά ανάμεσα στις μορφές κρατικής ένωσης.
Η αιτία είναι μια συμβατική προϋπόθεση και όχι ένα μέτρο προσπάθειας. Ένας αντιπρόσωπος που διατίμησε ένα σπίτι για μήνες δεν έχει καμία αξίωση εάν το εκκίνημα δεν συνέβη, ανεξάρτητα από το έργο που εκτελέστηκε.
Αυτή είναι η αιτία για την οποία η συγκεκριμένη διατύπωση έχει μεγαλύτερη σημασία από τις γενικές προσδοκίες για την δικαιοσύνη. Η NAR περιγράφει τι συνήθως καθιερώνει μια σύμβαση καταχώρισης στο οδηγό καταναλωτών της σχετικά με τις συμφωνίες καταχώρισης . Πώς διαμορφώνεται η αποζημίωση X ποικίλλει ανάλογα με τη διάταξη.
Γιατί η ρήτρα προστασίας αποτυγχάνει ενοικίαση
Μια ρήτρα προστασίας ή μεταφοράς επεκτείνει τα δικαιώματα αποζημίωσης μετά την λήξη της ισχύος τους, όταν ο πωλητής μεταγενέστερα πουλά στον αγοραστή τη διαμεσολάβηση που εισήχθη κατά τη διάρκεια της προθεσμίας.
Δύο όροι πρέπει να ισχύουν. Πρέπει να γίνει μια πώληση, και πρέπει να υπάρχει ένας αγοραστής που συνδέεται με τη δουλειά του πράκτορα.
Μια μετατροπή ενοικίασης δεν ικανοποιεί και τα δύο. Δεν πραγματοποιείται πώληση και ο ενοικιαστής δεν είναι αγοραστής που ο πράκτορας εισήγαγε για αγορά. Η ρήτρα λειτουργεί όπως γράφεται και απλά δεν φτάνει σε αυτό το αποτέλεσμα.
Αυτό σημαίνει επίσης ότι το κενό δεν κλείνεται με το να επιχειρηματολογείται το σημείο αργότερα. Εάν η φόρμα δεν καλύπτει το σενάριο, η συζήτηση γίνεται αφού ο πωλητής έχει ήδη αποφασίσει.
What a Conversion-Triggered Fee Does
A Conversion-Triggered fee is a clause concept that provides for a defined fee if the seller withdraws the listing during the term and rents the property instead of selling it.
Δεν είναι προμήθεια για μια πώληση που δεν συνέβη. Επιβάλλει αντιστάθμιση για την εκτέλεση της εμπορίας και τον χρόνο που καταναλώνεται, σε ένα σενάριο που τα μέρη προσδιορίζουν εκ των προτέρων.
Η δομή ποικίλει. Ορισμένες προσεγγίσεις χρησιμοποιούν ένα σταθερό ποσό, άλλες συνδέουν το τέλος με ένα μέρος των εσόδων από το ενοίκιο ή με τα έξοδα εμπορίας που πραγματοποιούνται. Το ποιο από αυτά είναι διαθέσιμο εξαρτάται εξ ολοκλήρου από την πολιτική διαμεσολάβησης και τους κρατικούς κανόνες.
Αυτό το άρθρο περιγράφει την έννοια αντί να παρέχει γλώσσα κλασσών. Το σχέδιο προέρχεται από τον μεσίτη σου. Οι κανόνες της φόρμας και της προσθήκης δημοσιεύονται από κάθε κρατικό ρυθμιστικό φορέα μέσω του καταλόγου της ρυθμιστικής υπηρεσίας ARELLO .
Πώς να εισαγάγετε την ρήτρα στο διορισμό
Προτήστε την ως ένα από τα διάφορα σενάρια έκτακτης ανάγκης και όχι ως ξεχωριστή διαπραγμάτευση. Οι πωλητές αποδέχονται εύκολα τον σχεδιασμό σενάρων και αντιδρούν διαφορετικά σε μια ρήτρα που φαίνεται να προβλέπει κακή συμπεριφορά.
Το πλαίσιο που λειτουργεί είναι αμοιβαίο. Η συμφωνία καλύπτει τι θα συμβεί αν το σπίτι πουλήσει, και θα πρέπει επίσης να καλύπτει τι θα συμβεί αν ο πωλητής αποφασίσει σε διαφορετική διαδρομή εν μέρει.
Κρατήστε το σύντομο και προχωρήστε. Μια μακρά εξήγηση σηματοδοτεί ότι ο πράκτορας περιμένει την κατάσταση, η οποία αλλάζει τον τρόπο που ο πωλητής την ακούει.
Η άδειαBroker έρχεται πριν από οποιοδήποτε από αυτά, δεδομένου ότι το αν ένας πράκτορας μπορεί να προσθέσει όρους σε ένα έντυπο κρατικής ένωσης ποικίλλει ανάλογα με τη διαμεσολάβηση. Αυτή η πολιτική είναι μία από τις πρακτικές διαφορές που πρέπει να ελέγξουμε όταν συγκρίνει μετοχεία.
Γιατί συμβαίνει πιο συχνά ο pivot ενοικίασης
Ο pivot ακολουθεί ένα πρότυπο. Ένας πωλητής αναμένει μια συγκεκριμένη τιμή, η δραστηριότητα δεν την υποστηρίζει, και η ενοικίαση αρχίζει να μοιάζει με έναν τρόπο να περιμένει διαφορετικές συνθήκες.
Όταν τα σπίτια πωλούνται γρήγορα, η επιλογή σπάνια εμφανίζεται επειδή η πώληση γίνεται πριν ο πωλητής εξετάσει εναλλακτικές. Καθώς οι λίστες παραμένουν ενεργές για μεγαλύτερο χρονικό διάστημα, το διάστημα κατά το οποίο ένας πωλητής μπορεί να επανεξετάσει αυξάνεται.
Ένας πωλητής που έχει υποθήκη πολύ χαμηλότερη από τις τρέχουσες επιτοκίες έχει έναν πρόσθετο λόγο για να διατηρήσει το ακίνητο, δεδομένου ότι η πώληση σημαίνει να εγκαταλείψει μόνιμα αυτή τη χρηματοδότηση.
Τίποτα από αυτά δεν κάνει την απόφαση παράλογη. Αυτό σημαίνει ότι το σενάριο είναι αρκετά κοινό για να σχεδιάζεται και όχι να αντιμετωπίζεται ως ασυνήθιστο γεγονός.
Πώς αλλάζει η συζήτηση από τον πωλητή Type
Ένας επενδυτής κατανοεί το κόστος συναλλαγής και απαντά σε μια απλή δήλωση ότι το marketing έχει κόστος και ο όρος έχει αξία. Κρατήστε το εμπορικό.
A ιδιοκτήτης κατοικίας που μετακομίζει για επαγγελματικούς ή οικογενειακούς λόγους συνήθως δεν ζυγίζει την ιδιοκτησία ως περιουσία, και η ρήτρα καταλήγει καλύτερα ως ένα στοιχείο σε μια λίστα από σενάρια που καλύπτει η συμφωνία.
A πωλητής που έχει αναφέρει ενοικίαση πριν από την υπογραφή χρειάζεται να το αυξήσει απευθείας, δεδομένου ότι το σενάριο είναι ήδη ζωντανό.
Στις τρεις περιπτώσεις η συζήτηση ανήκει στο ραντεβού, παράλληλα με τις άλλες προσδοκίες που καλύπτονται στην παρουσίαση λίστα , παρά μετά από έναν πωλητή ανακοινώνει την αλλαγή.
What Agents Ask Also
Do I get paid if the seller decides not to sell?
Αυτό εξαρτάται από τη διατύπωση της συμφωνίας. Οι περισσότερες μορφές προκαλούν αποζημίωση σε μια πώληση, οπότε ένας πωλητής που αποσύρεται χωρίς να πουλήσει γενικά δεν οφείλει τίποτα, εκτός εάν η συμφωνία καλύπτει συγκεκριμένα αυτό το σενάριο.
Μπορεί ένας πωλητής να αφαιρέσει το σπίτι του από την αγορά;
Οι πωλητές μπορούν γενικά να αποσύρουν μια εγγραφή, αν και η συμφωνία μπορεί να παραμείνει σε ισχύ μέχρι τη λήξη της. Το τι σημαίνει η απόσυρση για αποζημίωση και για το καθεστώς MLS εξαρτάται από τη μορφή και από τους τοπικούς κανόνες. Επιβεβαιώστε τα δύο με τον διαμεσολαβητή σας πριν ενεργήσετε.
Καλύπτει μια ρήτρα προστασίας μια ενοικίαση;
TΣυνήθως όχι. Οι ρήτρες προστασίας γενικά απαιτούν πώληση σε αγοραστή που εισάγεται κατά τη διάρκεια της περιόδου, και η μετατροπή ενοικίασης δεν παράγει ούτε πώληση ούτε αγοραστή που συνδέεται με το έργο του αντιπροσώπου. Η αντιμετώπιση του απαιτεί μια ξεχωριστή ρήτρα που συμφωνείται εκ των προτέρων.
Πώς προσθέτετε ρήτρα σε μια συμφωνία πώλησης;
Tμέσω του μεσίτη σας. Το αν ένας αντιπρόσωπος μπορεί να τροποποιήσει ένα έντυπο κρατικής ένωσης, να επισυνάψει μια προσθήκη ή να χρησιμοποιήσει ένα ξεχωριστό έγγραφο ποικίλλει ανάλογα με το κράτος και τη διαμεσολάβηση, και ορισμένοι απαγορεύουν τις αλλαγές εντελώς. Ορισμένες διαμεσολαβητικές εταιρείες παρέχουν προκαθορισμένα πρόσθετα για το σκοπό αυτό.
Γιατί αυτό έχει σημασία
Αν η αποζημίωση επιβιώσει από την μετάβαση του πωλητή στην ενοικίαση εξαρτάται από τις μορφές που μπορεί να χρησιμοποιήσει ο πράκτορας, γεγονός που θέτει την απόφαση διαμεσολαβητικής εταιρείας μπροστά από την κατάσταση. Στο eXp Realty, όλοι οι πράκτορες λαμβάνουν την ίδια βασική πλατφόρμα διαμεσολάβησης, συμπεριλαμβανομένης της συμμόρφωσης, της αποζημίωσης και της πρόσβασης στα τμήματα της εταιρείας. Αυτό που διαφέρει είναι το οικοσύστημα χορηγού με το οποίο ευθυγραμμίζεται ένας πράκτορας.
Ο χορηγός ενός πράκτορα επιλέγει σχήματα σε τα οποία εργαλεία, συστήματα εκπαίδευσης και ελκυσμού έχουν πρόσβαση, συμπεριλαμβανομένου του εάν ο πράκτορας δείχνει πώς να προστατεύει την αποζημίωση όταν ένας πωλητής αλλάζει πορεία. Οι πράκτορες που εξετάζουν την επιλογή αυτή θα πρέπει να ρωτήσουν ποια σενάρια μετατροπής καλύπτουν το σύνολο των εντύπων διαμεσολάβησης και τι προσθέτει η αξία Smart Agent Alliance της ομάδας πέρα από αυτό.
Συχνές ερωτήσεις
Τι συμβαίνει όταν ένας πωλητής νοικιάζει αντί να πουλάει;
Η καταχώριση αποσύρεται και δεν πραγματοποιείται καμία πώληση, έτσι ώστε να μην ενεργοποιείται ένα ενεργοποιητικό αποζημίωσης που συνδέεται με μια πώληση. Εκτός αν η συμφωνία καλύπτει συγκεκριμένα το σενάριο, ο διαμεσολαβητής γενικά δεν έχει καμία αξίωση. Η αύξηση του μετά σπάνια παράγει διαφορετικό αποτέλεσμα.
Τι είναι το τέλος μετατροπής ενοικίασης σε μια σύμβαση πώλησης;
A έννοια της ρήτρας που προβλέπει καθορισμένο τέλος αν ο πωλητής αποσύρει κατά τη διάρκεια της περιόδου και νοικιάζει το ακίνητο. Επιβάλλει αντιστάθμιση για την εμπορία που πραγματοποιήθηκε και όχι για την πώληση που δεν πραγματοποιήθηκε. Οι δομές ποικίλλουν και η έγκριση του διαμεσολαβητή έρχεται πρώτα.
Γιατί η περίοδος προστασίας δεν καλύπτει τους πωλητές που νοικιάζουν αντίθετα;
Οι ρήτρες προστασίας απαιτούν γενικά δύο προϋποθέσεις, μια πώληση και ένας αγοραστής που εισάγονται κατά τη διάρκεια της περιόδου. Η ενοικίαση δεν ικανοποιεί τα δύο, οπότε η ρήτρα λειτουργεί όπως γράφεται και απλά δεν φτάνει στο αποτέλεσμα. Η ρήτρα λειτουργεί ακριβώς όπως σχεδιάστηκε.
Πώς προβάλλετε μια ρήτρα απόσυρσης χωρίς να προσβάλλετε έναν πωλητή;
Προθέστε την ως μία περιστατική μεταξύ πολλών που καλύπτει η συμφωνία, κρατήστε την εξήγηση σύντομη και προχωρήστε. Μια μακρά αιτιολόγηση σηματοδοτεί ότι περιμένεις την κατάσταση, η οποία αλλάζει τον τρόπο που καταλήγει. Καλύψτε το παράλληλα με τα άλλα σενάρια στο ραντεβού.
Μπορείτε να χρεώσετε τέλη εάν ένας πωλητής αποσύρει μια εγγραφή;
Μόνο όταν η συμφωνία το προβλέπει και οι κανόνες διαμεσολάβησης και των κρατών σας επιτρέπουν αυτή τη δομή. Αυτό δεν είναι κάτι που πρέπει να διαπραγματευθεί αφού ο πωλητής ανακοινώσει την αλλαγή, δεδομένου ότι τίποτα δεν την υποστηρίζει τότε.
Γιατί περισσότεροι πωλητές νοικιάζουν αντί να πουλούν;
Οι λίστες που παραμένουν ενεργές περισσότερο δημιουργούν ένα διάστημα στο οποίο οι πωλητές επανεξετάζουν. Ένας πωλητής που κατέχει χρηματοδότηση πολύ κάτω από τα τρέχοντα επιτόκια έχει επίσης λόγο να διατηρήσει το ακίνητο αντί να το εγκαταλείψει μόνιμα. Το σενάριο είναι αρκετά κοινό για να το σχεδιάσουμε.
