A conclusão chave: A maioria dos acordos de cotação desencadeia uma compensação numa venda. Um vendedor que retira a listagem e aluga a casa em vez disso não vendeu, portanto, nenhum incêndio desencadeado. Uma taxa desencadeada pela conversão é o conceito da cláusula que aborda a lacuna e requer a aprovação do corretor.
TL;DR Sobre quando um vendedor aluga em vez de vender
- Os acordos de cotação geralmente desencadeiam uma venda
- O aluguel não é uma venda, por isso nada desencadeia
- As cláusulas de protecção abrangem, em geral, apenas os compradores
- Uma taxa de conversão aborda a lacuna específica
- A aprovação do corretor ocorre antes de qualquer alteração de forma
- Introduza-o como um dos vários cenários
Um acordo de cotação autoriza uma corretora a comercializar um imóvel e estabelece as condições sob as quais a compensação se torna paga, geralmente em uma venda durante o prazo.
Muitos agentes assumem que a cláusula de proteção abrange qualquer resultado em que o seu trabalho tenha produzido valor. As cláusulas de proteção geralmente abordam uma venda a um comprador introduzido durante o período.
A o vendedor que aluga a casa em vez disso não produziu nem uma venda nem um comprador, que é onde a lacuna está.
Este artigo explica como a compensação é desencadeada, por que a lacuna existe e o que uma cláusula de conversão faz:
Tabela de conteúdo
Como os acordos de listagem desencadeiam a compensação
Um acordo de listagem padrão obriga a indemnização quando ocorre um evento especificado. Na maioria das formas, esse evento é uma venda, ou seja, um comprador pronto, disposto e capaz produzido nos termos acordados durante o período.
Alguns formulários ampliam para incluir uma troca ou uma opção, e os termos variam consideravelmente entre os formulários de associação estadual.
O gatilho é uma condição contratual e não uma medida de esforço. Um agente que comercializou uma casa durante meses não tem qualquer direito se o evento desencadeante não ocorreu, independentemente do trabalho realizado.
É por isso que a redação específica é mais importante do que as expectativas gerais de equidade. A NAR descreve o que um acordo de cotação estabelece tipicamente no seu guia de consumo sobre acordos de cotação . Como é estruturada a compensação varia de acordo com o arranjo.
Por que a cláusula de proteção perde um aluguel
Uma cláusula de proteção ou de transferência estende os direitos de compensação após a expiração, quando o vendedor posteriormente vende a um comprador a corretagem introduzida durante o prazo.
Duas condições têm de ser cumpridas. Tem de haver uma venda, e tem de haver um comprador ligado ao trabalho do agente.
Uma conversão de aluguel não satisfaz nenhum deles. Não ocorre nenhuma venda, e um inquilino não é um comprador que o agente introduziu para a compra. A cláusula está funcionando como escrito e simplesmente não chega a esse resultado.
Isso também significa que a lacuna não é fechada argumentando o ponto mais tarde. Se o formulário não aborda o cenário, a conversa ocorre depois que o vendedor já decidiu.
O que uma taxa de conversão desencadeada faz
A taxa de conversão desencadeada é um conceito de cláusula que prevê uma taxa definida se o vendedor retirar a listagem durante o prazo e alugar a propriedade em vez de vendê-la.
Não é uma comissão sobre uma venda que não aconteceu. Compensam a comercialização efectuada e o prazo consumido, num cenário previamente identificado pelas partes.
A estrutura varia. Algumas abordagens utilizam um montante fixo, outras vinculam a taxa a uma parte dos rendimentos do aluguel ou aos custos de comercialização incorridos. Qual deles está disponível depende inteiramente da política de corretagem e das regras estaduais.
Este artigo descreve o conceito em vez de fornecer linguagem de cláusula. O esboço vem do seu corretor. As regras do formulário e do adendo são publicadas por cada regulador estadual através do diretório da agência reguladora ARELLO .
Como introduzir a cláusula na nomeação
Presente-a como um dos vários cenários de contingência e não como uma negociação separada. Os vendedores aceitam o planejamento de cenários facilmente e reagem de forma diferente a uma cláusula que parece antecipar mau comportamento.
O enquadramento que funciona é mútuo. O acordo abrange o que acontece se a casa for vendida, e também deve abranger o que acontece se o vendedor decidir seguir um caminho diferente.
Mantenha-o curto e siga em frente. Uma longa explicação indica que o agente espera a situação, o que muda a forma como o vendedor a ouve.
A permissão doBroker vem antes de qualquer um destes, uma vez que se um agente pode adicionar termos a um formulário de associação estadual varia de acordo com a corretagem. Essa política é uma das diferenças práticas a verificar quando comparar corretorias.
Por que o pivot de aluguel acontece mais frequentemente Agora
O pivot segue um padrão. Um vendedor lista esperando um preço específico, a atividade não o suporta, e o aluguer começa a parecer uma maneira de esperar diferentes condições.
Quando as casas vendem rapidamente, a opção raramente surge porque a venda acontece antes que o vendedor considere alternativas. À medida que os anúncios permanecem ativos mais tempo, o intervalo em que um vendedor pode reconsiderar aumenta.
Um vendedor que carrega uma hipoteca bem abaixo das taxas atuais tem uma razão adicional para manter a propriedade, uma vez que vender significa renunciar permanentemente a esse financiamento.
Nada disso torna a decisão irracional. Isso significa que o cenário é comum o suficiente para planejar em vez de tratar como um evento incomum.
Como a conversa muda pelo vendedor Tipo
Um investidor entende os custos de transação e responde a uma declaração direta de que o marketing tem um custo e o termo tem valor. Mantenha-o comercial.
A proprietário de casa que se move por razões de trabalho ou família geralmente não pesa a propriedade como um ativo, e a cláusula aterrissa melhor como um item na lista de cenários que o acordo cobre.
A vendedor que mencionou aluguel antes de assinar precisa levantá-lo diretamente, uma vez que o cenário já está ao vivo.
Em todos os três casos a conversa pertence à consulta, ao lado das outras expectativas cobertas na apresentação da lista X, em vez de depois que um vendedor anuncia a mudança.
Qual Agentes Também Pergunte
Será que recebo pagamento se o vendedor decidir não vender?
Isso depende da redacção do acordo. A maioria dos formulários desencadeia uma compensação em uma venda, de modo que um vendedor que se retira sem vender geralmente não deve nada, a menos que o acordo aborde especificamente esse cenário. Revisar a redação com o seu corretor, em vez de assumir.
Pode um vendedor retirar a sua casa do mercado?
Os vendedores podem geralmente retirar uma listagem, embora o acordo possa permanecer em vigor durante o seu período. O que a retirada significa para a indemnização e para o status de MLS depende da forma e das regras locais. Confirme ambos com o seu corretor antes de agir.
Existe uma cláusula de proteção que cobre um aluguel?
Ttipicamente não. As cláusulas de proteção geralmente exigem uma venda a um comprador introduzido durante o prazo, e uma conversão de aluguel não produz nem uma venda nem um comprador ligado ao trabalho do agente.
Como adicionar uma cláusula a um acordo de cotação?
T através do seu corretor. Se um agente pode modificar um formulário de associação estatal, anexar um adendo ou usar um documento separado varia de acordo com o estado e a corretoria, e alguns proíbem as alterações inteiramente. Algumas corretoras fornecem suplementos pré-aprovados para este fim.
Porque isso importa
Se a compensação sobrevive ao vendedor mudar para aluguel depende dos formulários que um agente pode usar, o que coloca a decisão de corretagem à frente da situação. Na eXp Realty, todos os agentes recebem a mesma plataforma de corretagem central, incluindo conformidade, compensação e acesso às divisões da empresa. O que difere é o ecossistema do patrocinador com o qual um agente se alinha.
O patrocinador de um agente seleciona as formas a que as ferramentas, o treinamento e os sistemas de atração têm acesso, incluindo se um agente é mostrado como proteger a compensação quando um vendedor muda de curso. Os agentes que pesem essa escolha devem perguntar quais cenários de conversão um conjunto de formulários de corretagem abrange e o que o valor da equipe Smart Agent Alliance adiciona além.
Perguntas Frequentes
O que acontece quando um vendedor aluga em vez de vender?
A listagem é retirada e nenhuma venda ocorre, de modo que um gatilho de compensação ligado a uma venda não dispara. A menos que o acordo aborde especificamente o cenário, a corretora geralmente não tem qualquer direito. O aumento posterior raramente produz um resultado diferente.
Qual é a taxa de conversão de aluguel num contrato de cotação?
A conceito da cláusula que prevê uma taxa definida se o vendedor se retirar durante o prazo e alugar a propriedade em vez disso. Compensam a comercialização efetuada em vez de uma venda que não ocorreu. As estruturas variam, e a aprovação do corretor é o primeiro.
Por que o período de proteção não abrange os vendedores que alugam em vez disso?
As cláusulas de proteção geralmente exigem duas condições, uma venda e um comprador introduzidos durante o período. Um aluguel não satisfaz nenhum dos dois, de modo que a cláusula funciona como escrita e simplesmente não atinge o resultado. A cláusula está funcionando exatamente como foi redigida.
Como você traz uma cláusula de retirada sem ofender um vendedor?
Presente-a como uma contingência entre várias que o acordo abrange, mantenha a explicação curta e prossegue. Uma longa justificação indica que você espera a situação, o que muda a forma como ela cai. Cobre-o juntamente com os outros cenários na citação.
Pode cobrar uma taxa se um vendedor retirar uma listagem?
Somente quando o acordo o prevê e as suas regras de corretagem e estadual permitem essa estrutura. Isto não é algo a negociar depois que um vendedor anuncia a mudança, uma vez que nada o apoia então. Obter acordo no encontro da listagem ou não.
Por que mais vendedores alugam em vez de venderem?
Os anúncios que permanecem ativos por mais tempo criam um intervalo em que os vendedores reconsideram. Um vendedor com financiamento bem abaixo das taxas atuais também tem uma razão para manter a propriedade em vez de renunciar a ela permanentemente. O cenário é comum o suficiente para planejar.
