Key Takeaway: Formularele de listare standard stabilesc un preț, dar rareori se referă la ceea ce se întâmplă atunci când nu funcționează. Trei opțiuni planifică reducerea în avans: un declanșator de revizuire care programă o ședință, o autorizație de reducere care acordă prealabil o modificare și o confirmare scrisă fără efect contractual.
TL;DR privind reducerile de prețuri în acordul de cotare
- Formulare standard preț stabilit, nu proces
- Un declanşator de revizuire programează doar o întâlnire
- O autorizație de reducere acordă în prealabil schimbarea în sine
- O confirmare scrisă nu are efect contractual
- Listările pierd efectul de levier pe măsură ce stau
- Aprobarea brokerului vine înaintea oricărei opţiuni
Un proces de revizuire a prețurilor este un acord încheiat la întâlnirea de listare cu privire la modul și momentul în care se va discuta o modificare a prețului dacă casa nu se vinde.
O convingere greșită comună este că discuția de reducere a prețurilor poate aștepta până când casa este deja pe piață. Până atunci, vânzătorul se poate simți defensiv, dezamăgit sau presionat, făcând conversația mult mai dificilă decât dacă procesul ar fi fost discutat în prealabil.
Această diferență este motivul pentru care conversația de reducere a prețurilor ajunge atât de des ca o confruntare în loc de un pas planificat.
Acest articol explică ce forme standard lipsește, cele trei opțiuni disponibile și de ce cronometrul schimbă conversația:
TTabelul conținutului
Ce forme de listare standard renunță la preț
A acordul de listare standard stabilește prețul, termenul, acordul de compensare și autoritatea de brokeraj pentru a comercializa proprietatea. Schimbarea prețului mai târziu necesită acordul vânzătorului, de obicei documentat cu o modificare.
Ceea ce formularul nu include de obicei este orice proces pentru a ajunge la acel acord. Nu există un moment definit când prețul este revizuit și nici un semnal convenit care să înceapă discuția.
Rezultatul este că conversația se întâmplă ori de câte ori agentul decide să o ridice, ceea ce un vânzător care experimentează o listare lentă aude adesea ca agentul explicând un eşec.
Niciunul dintre acestea este un defect în forme. Ele au fost construite pentru a stabili termeni mai degrabă decât pentru a gestiona relația pe o perioadă. NAR descrie ce stabilește un acord de listare în ghidul său pentru consumatori privind acordurile de listare.
Option One: Cláusula de declanșare a revizuirii
A declanșează o reuniune de revizuire a prețurilor atunci când apar semnale definite. Semnalele sunt acordate în prealabil, cum ar fi mai puțin de un număr stabilit de spectacole într-o perioadă specificată sau nicio ofertă scrisă până la o zi specificată.
Când este îndeplinită condiția, se desfășoară întâlnirea. Ambele părți au fost de acord cu condiția, deci nici una dintre ele nu inițiază o conversație dificilă.
Aceasta este cea mai ușoară dintre cele trei opțiuni în ceea ce privește ceea ce se angajează vânzătorul. Trigger-ul programează o discuție și nimic mai mult.
Nu autorizează o schimbare a prețului, nu obligă vânzătorul să reducă și nu modifică acordul de compensare. Fixează momentul şi elimină întrebarea cine trebuie să-l ridice.
Option Two: Autorizația de reducere
A de reducere merge mai departe. Vânzătorul este de acord în prealabil cu o anumită modificare a prețului la o dată specifică sau la o condiție definită, astfel încât reducerea se efectuează automat fără o a doua negociere.
Recursul este certitudine. Agentul știe că prețul se va muta, vânzătorul a acceptat deja, și nu este nevoie de conversație în momentul în care intră în vigoare.
Compensul este flexibilitatea. Condițiile s-ar putea să fi schimbat până la data respectivă, iar o reducere automată poate să nu mai fie răspunsul corect la ceea ce arată piața.
Această structură are, de asemenea, cea mai mare expunere la conformitate dintre cele trei. Ce poate fi pre-autorizat, și cum, variază de la stat și broker. Regulile de modificare sunt publicate de fiecare reglementator de stat prin intermediul directoriului agenției de reglementare ARELLO .
Option Three: O confirmare scrisă mai ușoară
A treia opțiune este o confirmare scrisă în afara acordului în întregime. Un e-mail sau o notă de o pagină semnată documentează că părțile au discutat prețurile și au convenit să le revizuiască la un punct specificat.
Nu are efect contractual. Nimic nu este declanşat şi nimic nu este autorizat. Ceea ce oferă este un registru datat că conversația s-a întâmplat și ce a fost convenit.
Acest lucru se potrivește agenților care interzic modificarea formularului, și se potrivește agenților care doresc beneficiul timpului fără întrebarea de conformitate.
E este, de asemenea, cel mai larg disponibil dintre cele trei, deoarece nu necesită modificarea oricărei forme de asociere. Dacă un agent poate adăuga termeni într-un formular este o întrebare de politică de brokerage care merită întrebată direct atunci când compară brokerages.
Cum o listare pierde efectul de levier pe măsură ce se află
A Schimbarea prețului făcută devreme ajunge la cumpărători care nu au încă format o opinie despre casă. O schimbare făcută după săptămâni de activitate ajunge la cumpărători care au văzut-o deja și au trecut.
Ziile acumulate pe piață sunt, de asemenea, vizibile, iar cumpărătorii care observă o lungă perioadă activă tind să citească reducerea ca confirmare că mai multe pot urma.
De aceea, momentul procesului contează mai mult decât dimensiunea oricărei singure reduceri. O revizuire planificată care se desfășoară în program ajunge la un public diferit decât cel care se desfășoară după ce anunțul a fost lansat.
De ce un acord avansat schimbă conversația
Diferența este cine întreabă. Fără un acord prealabil, agentul ridică discuția despre preț, iar vânzătorul aude o cerere de a accepta mai puțin decât au fost promisi.
Cu unul, calendarul ridică. Întâlnirea a fost programată la întâlnire, vânzătorul a acceptat condițiile, iar agentul urmează un proces în loc să livreze știri.
Dovezile prezentate sunt identice în ambele cazuri. Ceea ce se schimbă este dacă vânzătorul o experimentează ca pe un plan care funcționează sau ca pe un agent care explică de ce nu s-a vândut listarea. Restul discuției despre așteptări aparține aceleiși părți a prezentării listing.
Ce agenți întreabă și
Poți pune o reducere a prețului într-un acord de listare?
Unele brokeruri permit și unele interzic orice modificare a formularelor de asociere. În cazul în care este permis, opțiunile variază de la programarea unei reuniuni de revizuire până la autorizarea prealabilă a unei modificări specifice la o dată stabilită. Întreabă-ţi brokerul înainte de a prezenta ceva.
Ce este un declanșator de revizuire a prețurilor?
A condiție scrisă care programă o reuniune de revizuire a prețurilor atunci când apar semnale convenite, cum ar fi un volum scăzut de afișare pe o perioadă definită. Planifică o discuţie în loc să autorizeze o schimbare a preţului. Ambele părți sunt de acord cu condițiile în avans.
Cum evitați argumentul de reducere a prețurilor?
Acceptați momentul înainte de activarea casei. Când calendarul susține conversația în loc de agent, vânzătorul experimentează un pas planificat în loc de o cerere de a accepta mai puțin decât se aștepta. Setarea punctului de revizuire la numirea în listă.
Ar trebui să fie o reducere a prețurilor automată?
Reducțiile automate oferă certitudine, dar elimină flexibilitatea, iar condițiile s-ar putea să fi schimbat până la data respectivă. De asemenea, ele au cea mai mare expunere la conformitate dintre abordările disponibile, deci confirmă structura cu brokerul tău. Condițiile s-ar putea, de asemenea, să fi schimbat până la data.
De ce acest lucru contează
Dacă un proces de revizuire a prețurilor poate intra într-un acord de listare este stabilit de politica de brokeraj, care face decizia de brokeraj primul pas. La eXp Realty, toți agenții primesc aceeași platformă de brokerare de bază, inclusiv conformitate, compensație și acces la diviziunile companiei. Ceea ce diferă este ecosistemul sponsorului cu care se aliniază agentul.
Sponsorul agentului selectează formele la care au acces instrumentele, sistemele de formare și de atracție, inclusiv dacă agentul este arătat cum funcționează un proces de revizuire a prețurilor înainte de a avea nevoie de unul. Agenții care cântăresc această alegere ar trebui să confirme în scris ce permite un broker, apoi să se uite la valoarea echipei Smart Agent Alliance X agenții de sprijin care folosesc unul.
Întrebări frecvente
Ce ar trebui să spună un acord de listare despre reducerile de preț?
Formularele standard rareori spun ceva. Trei abordări rezolvă lacuna. Un declanșator de revizuire care programă o întâlnire, o autorizație de reducere care acordă în prealabil schimbarea sau o confirmare scrisă în afara acordului. Toate cele trei necesită aprobarea brokerului înainte de utilizare.
Ce este o autorizație de reducere?
Un acord anticipat conform căruia o anumită modificare a prețului intră în vigoare la o dată sau condiție specifică, fără o a doua conversație. Acesta oferă certitudine și elimină flexibilitatea și are cea mai mare expunere la conformitate. Conditiile s-ar putea să fi schimbat până la data respectivă.
Poate un vânzător să refuze o reducere a prețului la care a convenit?
Orice litigiu legat de o modificare convenită ar trebui să fie adresat brokerului dumneavoastră, în loc să fie soluționat direct.
E suficientă o confirmare scrisă fără clauză?
Pentru scopuri de cronometrare, de obicei este. Un e-mail datat sau o notă semnată documentând că prețurile au fost discutate și când vor fi revizuite, fără modificarea oricărei forme, care se potrivește brokerilor care interzic modificările. Este, de asemenea, cea mai larg disponibilă opțiune.
Când ar trebui să programezi revizuirea prețurilor?
Spuneți punctul la întâlnirea de listare, legat fie de o dată, fie de semnale de activitate definite. Este suficient de devreme pentru ca o schimbare să ajungă încă la cumpărătorii care nu au format încă o opinie despre casă.
Ați nevoie de aprobarea brokerului pentru o clauză de preț?
O aprobarea brokerului este necesară înainte de a adăuga ceva la un acord de listare, iar unele brokeruri interzic modificarea completă a formularelor de asociere. Întreabă despre politica de formă înainte de a construi oricare dintre aceste abordări în procesul tău. Unii furnizează versiuni pre-aprobate în schimb.
