Πώς να συγκρίνετε τις διαχωρίσεις της Επιτροπής Ακινήτων

Σημείωση: Η διαίρεση προμήθειας είναι το ποσοστό της προμήθειας που κερδίζει ένας πράκτορας αφού ο διαμεσολαβητής αφαιρέσει το μερίδιό του. Οι διαχωρισμοί διαφέρουν ανάλογα με το μοντέλο: σταθερό ποσοστό, βαθμολογημένη κλίμακα, βασισμένη σε ανώτατο όριο ή κατ' αποκοπή. Οι αμοιβές και οι διαχωρισμοί των ομάδων μειώνουν περαιτέρω το δίκτυο. Η δηλωμένη διαίρεση δεν είναι η ίδια με το πραγματικό καθαρό κέρδος του αντιπροσώπου.

TL;DR Σχετικά με τις διαχωρίσεις της Επιτροπής

Διαχωρισμοί των επιτροπών καθορίζουν τον τρόπο με τον οποίο οι πράκτορες και οι διαμεσολαβητές μοιράζονται τα κέρδη
Split περιλαμβάνουν σταθερές, βαθμολογημένες, ανώτατες και επίπεδες δομές
Τα τέλη δικαιοδοσίας μειώνουν τα καθαρά κέρδη πράκτορα πέρα από το δηλωμένο διαίρεμα
TΔιαδοσιακά διαμερίσματα διαμερίσματος διαφέρουν ανάλογα με την τοποθεσία γραφείου και τον πράκτορα
Οι διαμεσολαβητικές εταιρείες που βασίζονται στο σύννεφο δημοσιεύουν συνήθως τυποποιημένα διαχωριστικά προγράμματα
Cap επιτρέπουν τη διατήρηση 100% του παράγοντα μετά από καθορισμένο κατώτατο όριο
Net απαιτούν τον υπολογισμό όλων των αφαιρέσεων συνδυασμένα

Η διαίρεση προμήθειας

A είναι το ποσοστό της προμήθειας που κερδίζει ο πράκτορας αφού αφαιρέσει το μερίδιό του. Οι διαχωρισμοί διαμορφώνονται ως σταθερά ποσοστά, βαθμιαίες κλίμακες, συστήματα που βασίζονται σε ανώτατα όρια ή σχέδια κατ' αποκοπή.

Πολλοί πράκτορες υποθέτουν ότι το δηλωμένο ποσοστό κατανομής είναι ο μόνος παράγοντας κόστους κατά την αξιολόγηση ενός διαμεσολαβητή. Τα τέλη Royalty, τα τέλη συναλλαγών και οι διαχωρισμοί ομάδας, καθένας μειώνουν τα καθαρά κέρδη του πράκτορα πέρα από το δηλωμένο διαχωρισμό.

Το άρθρο αυτό εξηγεί πώς οι διαχωρισμοί των προμηθειών ταιριάζουν στο ευρύτερο Smart Agent Alliance πόροι σύγκρισης διαμεσολαβητών χρησιμοποιούνται από τους πράκτορες για την έρευνα και τη σύγκριση διαμεσολαβητών.

Το άρθρο αυτό συγκρίνει τις δομές διαίρεσης προμήθειας μεταξύ των μεγάλων εθνικών διαμεσολαβητών, εξηγεί πώς υπολογίζεται κάθε μοντέλο και προσδιορίζει τις βασικές μεταβλητές που επηρεάζουν τα καθαρά κέρδη ενός πράκτορα:

Πίνακας Περιεχομένου

Πώς λειτουργούν οι επιτροπές

Οι δομές των επιδοτήσεων στον τομέα των ακινήτων καθορίζουν τον τρόπο με τον οποίο η επιδοτούμενη επιδοτούμενη προμήθεια ενός αντιπροσώπου διαχωρίζεται μεταξύ του αντιπροσώπου και του διαμεσολαβητή. Οι κύριοι τύποι δομής διαφέρουν ως προς το πώς και πότε συμβαίνει αυτή η διαίρεση.

Infographic: 4 Commission Split Types - Real Estate Brokerage Commission Splits Explained

Συμφωνημένη Ποσοστό Μοιράσεις

Η προμήθεια κατανέμεται με βάση ένα σταθερό ποσοστό που συμφωνείται με τη διαμεσολάβηση. Συχνές διαιρέσεις περιλαμβάνουν 50/50, 60/40, ή 70/30.

Μεταπτυχιακά Μοιράσματα

Οι βαθμιαίες διαχωρίσεις προσαρμόζονται με βάση τις επιδόσεις του πράκτορα ή τον χρόνο στη διαμεσολάβηση. Ο αντιπρόσωπος μπορεί να ξεκινήσει με διαίρεση 50/50 και να προχωρήσει σε ποσοστό 60/40 ή υψηλότερο μετά την επίτευξη των κατώτατων τιμών πώλησης ή των ορόσημων εκτέλεσης.

Σύστημα

Cap

Σε ένα σύστημα ανώτατων όρων, ο πράκτορας συνεισφέρει ένα ποσοστό προμήθειων στο διαμεσολαβητικό μέχρι να επιτύχει προκαθορισμένο ανώτατο όριο. Μετά την επίτευξη του ανώτατου όρου, ο πράκτορας διατηρεί το 100% των προμήθειων για το υπόλοιπο του έτους.

Για παράδειγμα, εάν μια διαμεσολαβητική εταιρεία θέτει ανώτατο όριο στο $16,000, αφού ο πράκτορας έχει καταβάλει το ποσό αυτό, όλες οι μεταγενέστερες προμήθειες για το εν λόγω έτος διατηρούνται στο 100%.

100% σχέδιο της Επιτροπής

Με ένα σχέδιο προμήθειας 100%, ο πράκτορας δεν μοιράζεται προμήθειες με το διαμεσολαβητικό. Αντίθετα, ο πράκτορας καταβάλλει κατ' αποκοπή τέλος ανά συναλλαγή και/ή επαναλαμβανόμενο μηνιαίο τέλος.

Φόροι βασιλικών

Τα τέλη Royalty χρεώνονται από τους μεσίτες franchise εκτός από την κατανομή των προμήθειων. Οι πράκτορες πρέπει να λαμβάνουν υπόψη τα τέλη δικαιοδοσίας σε κάθε σύγκριση διαχωρισμού των προμήθειων.

Για παράδειγμα, εάν η διαίρεση είναι 70/30 και η διαμεσολαβητική εταιρεία χρεώνει 6% royalties, η πραγματική διαίρεση του αντιπροσώπου είναι 64/36.

Επιτροπή Μαθηματική

Οι ακόλουθοι υπολογισμοί ισχύουν για την πλειοψηφία των δομών επιτροπής διαμεσολάβησης.

TΟλικός υπολογισμός της Επιτροπής

Η προμήθεια ενός αντιπροσώπου είναι ποσοστό της τιμής πώλησης όπως ορίζεται στη σύμβαση εγγραφής ή σύμβαση αντιπροσώπου αγοραστή. Τα ποσοστά επιτροπής κυμαίνονται συνήθως από 1,5% έως 3,5% ανά πλευρά πράκτορα.

Home: $1,000,000
Φόρος σύμβασης πράκτορα: 3%
Επιτροπή πράκτορα = $1,000,000 x 3% =$30,000

Επιτροπή αντιπροσώπου διαχωρισμού με τη διμετοχία

Ο αντιπρόσωπος μοιράζεται την κέρδισή του προμήθεια με τη μεσίτρια σύμφωνα με τους όρους της σύμβασης.

Το μερίδιο του πράκτορα: 80%
Το μερίδιο του Brokerage: 20%
Τα κέρδη του πράκτορα = $30,000 x 80% = $24,000
Κέρδη του μεσίτη = $30,000 x 20% =$6,000

Διαχωρισμός της επιτροπής πράκτορα με μια ομάδα

Οι διαχωρισμοί ομάδας εφαρμόζονται μετά τον υπολογισμό του διαμεσολαβητικού διαχωρισμού. Ένας πράκτορας χωρίζει πρώτα με τη μεσίτρια, μετά το ποσοστό της ομάδας εφαρμόζεται στο υπόλοιπο ποσό.

Ατζέντη μετά τη διαίρεση μετοχών: $24,000
Μέρος της ομάδας: 25%
Τα καθαρά κέρδη του πράκτορα = $24,000 x 75% =$18,000

Προκλήσεις Ερευνών

Πριν από τη σύγκριση συγκεκριμένων διαμεσολαβητικών οργανισμών, δύο διαρθρωτικοί περιορισμοί επηρεάζουν τον τρόπο παρουσίασης των δεδομένων αυτών.

Caveat 1: Το παραδοσιακό μοντέλο διαμεσολάβησης διαχωρίζεται συχνά ανά Office

Δεν είναι δυνατόν να αναφερθεί ακριβής κατανομή προμήθειας για τις παραδοσιακές εταιρείες μετοχών franchise χρησιμοποιώντας δημόσια διαθέσιμες πηγές. Οι περισσότερες εγκατεστημένες διαμεσολαβητικές εταιρείες λειτουργούν με βάση αυτό το μοντέλο.

Κάθε γραφείο franchise ανήκει και λειτουργεί από μεμονωμένους μεσίτες που καθορίζουν ανεξάρτητα διαχωρισμούς προμήθειας. Οι πληροφορίες αυτές δεν διατίθενται από δημόσιες πηγές.

Caveat 2: Το παραδοσιακό μοντέλο διαμερισμού διαχωρίζεται συχνά ανάλογα με το Agent

Διάφοροι πράκτορες εντός του ίδιου παραδοσιακού διαμεσολαβητηρίου μπορεί να έχουν διαφορετικές κατανομές προμήθειας. Οι παραλλαγές βασίζονται σε παράγοντες όπως η εμπειρία του πράκτορα, ο όγκος παραγωγής και η θητεία. Τα κριτήρια καθορίζονται από κάθε μεσίτη και δεν τυποποιούνται σε όλες τις τοποθεσίες.

Συγερμός: Λύσιμο του παραδοσιακού μοντέλου χρηματιστηριακού συστήματος

Δεδομένης της μη διαφανούς φύσης των παραδοσιακών μοντέλων διαμεσολάβησης, τα παρακάτω εύρους προέρχονται από δημοσιευμένες έρευνες και απευθείας συνεντεύξεις για να αντιπροσωπεύουν αυτό που λαμβάνουν συνήθως οι περισσότεροι πράκτορες αυτών των διαμεσολάβησεων.

Μοντέλο συμβολαίου διαμεσολάβησης με βάση το cloud Splits

Οι διαμεσολαβητικές εταιρείες που βασίζονται στο

Cloud δημοσιεύουν συνήθως δημόσια τα χρονοδιαγράμματα κατανομής των προμήθειών τους. Τα μοντέλα αυτά δεν λειτουργούν σε γραφεία franchise και γενικά δεν διατηρούν φυσικές τοποθεσίες. Αυτή η δομή μειώνει τα επιχειρησιακά γενικά έξοδα, γεγονός που επιτρέπει στους διαμεσολαβητές που βασίζονται στο σύννεφο να προσφέρουν υψηλότερους διαχωρισμούς προμήθειας από τα μοντέλα franchise.

Συγκρίνετε οποιοδήποτε μεγάλο μεσίτη έναντι άλλου στο το κέντρο σύγκρισης μεσίτη μας.

Διαχώρηση των επιδοτήσεων από το χρηματιστήριο

Σύγκριση της δομής της Επιτροπής: 9 Σημαντικές Διαμεσολάβησεις

Διοίκηση	Διαίρεση της Επιτροπής	Ετήσιο ανώτατο όριο	Ετήσιες αμοιβές πράκτορα	Φράγκιζ / Χρεώσεις δικαιοδοσίας
eXp Realty	80/20 ? 100% μετά την κάλυψη	$16,000	$1,020/ έτος ($85/μηνα)	Κανένα.
Πραγματική μετοχική επιχείρηση	85/15 ? 100% μετά την κάλυψη	$12,000	$900/year + $249 εκκίνηση	Κανένα.
Ακινήτων LPT	80/20 ή $500/txn επίπεδη	$5K-$15K (σύμφωνα με το σχέδιο)	$500/year + $89-$149/mo	Κανένα.
Φάθομ Ρεάλτι	100/0, 88/12, ή 80/20 (ανάλογα με το σχέδιο)	$0 / $9K / $12K (σύμφωνα με το σχέδιο)	$700Ενεργοποίηση /year + $99	Κανένα.
Κέλερ Γουίλιαμς	70/30 ? 100% μετά το ανώτατο όριο (μεταβλητή MC)	$18K-Τιπικό $22K	Αλλαγές από MC ~$500-$1,200	6% του GCI (μη περιορισμένο)
RE/MAX	95/5 ή 60/40; 80/20 (RAPP)	~$23,000 για τα σχέδια RAPP	$410Ετήσια + μηνιαία χρέωση γραφείου $500-$2,000	5% του GCI από την κορυφή
Κόλντγουελ Μπάνκερ	55/45 έως 90/10 (παραπτυχιακά)	Χωρίς τυποποιημένο καπάκι	$500-$1,200/έτος	6-8% του GCI
21ο αιώνα	70/30 (Kickstart) έως 90/10 (Relentless)	Ανάλογα με το σχέδιο	~$300-$1,000/έτος + μηνιαία τέλη	Προτύπωση 6% έως 8% (παραμένει μετά το ανώτατο όριο)
Υπηρεσίες Berkshire Hathaway	60/40 (νέα) έως 80/20+ (επάνω)	Τα περισσότερα γραφεία δεν καλύπτουν	Επιστημονική μεταβλητή	6-7% + ~ 1,5% μάρκετινγκ = 7-8,5% από την κορυφή

Οι παρακάτω διαμεσολαβητικοί οργανισμοί απαριθμούνται κατά σειρά από τυπική διαίρεση με τον πράκτορα, από τα χαμηλότερα έως τα υψηλότερα εύρους διαίρεσης προμήθειας. Από την σύγκριση αυτή εξαιρούνται οι νέοι εισαγωγικοί διαχωρισμοί πράκτορας. Τα ποσοστά αυτά είναι προσωρινά και δεν αντικατοπτρίζουν την τυπική συνεχιζόμενη αποζημίωση.

Κάκκινο: 30/70 - 75/25

Το

Redfin είναι μια μεσίτρια έκπτωσης που χρεώνει χαμηλότερα τέλη στους πελάτες και πληρώνει χαμηλότερες κατανομές στους πράκτορες. Οι πράκτορες της Redfin έχουν μισθό και μπορεί να κερδίσουν υψηλότερη κατανομή με την ανάπτυξη της δικής τους βάσης πελατών.

Corcoran: 50/50 - 70/30

A παραδοσιακή διαμεσολάβηση με επιβάρυνση 6%. Οι διαχωρισμοί ποικίλλουν ανάλογα με την εμπειρία του γραφείου και του πράκτορα.

Ντάγκλας Έλιμαν: 50/50 - 70/30

A παραδοσιακή διαμεσολάβηση με επιβάρυνση 6%. Οι διαχωρισμοί εξαρτώνται από την εμπειρία του πράκτορα και την παραγωγή.

Κόλντγουελ Μπάνκερ: 55/45 - 90/10

A παραδοσιακή διαμεσολάβηση με δικαιώματα κυμαινόμενα από 5% έως 6,5%. Υψηλότερες διαχωρίσεις είναι διαθέσιμες σε έμπειρους πράκτορες.

Μπέρκσαϊρ Χάθαγουεϊ: 60/40 - 90/10

Berkshire Hathaway λειτουργεί σύμφωνα με ένα παραδοσιακό μοντέλο με επιβάρυνση 6%. Οι διαχωρισμοί φτάνουν έως και 90/10 για τα προϊόντα υψηλότερης παραγωγής.

Καλύτερα σπίτια & κήποι: 60/40 - 80/20

Μια παραδοσιακή διαμεσολάβηση με 6% royalties.

Κόμπας: 60/40 - 92.5/7.5

Μια παραδοσιακή υβριδική διαμεσολάβηση με τέλη 4%.

Ο Οργανισμός: 70/30 - 90/10

Μια παραδοσιακή διαμεσολαβητική εταιρεία που λειτουργεί με 6% δικαιώματα.

Sotheby's: 70/30 - 90/10

Μια παραδοσιακή διαμεσολάβηση με 6% royalties.

RE/MAX: 60/40 - 95/5

Το

RE/MAX είναι ένα παραδοσιακό διαμεσολαβητικό μέσο με επιβάρυνση 5% των δικαιωμάτων. Οι έμπειροι πράκτορες μπορούν να καταλήξουν σε κατανομή 95/5

21ο αιώνα: 70/30 - 92/8

A παραδοσιακή διαμεσολάβηση με ανώτατο όριο περίπου $22,500 και επιβάρυνση 8%. Οι διαχωρισμοί ωφελούν τους πράκτορες υψηλού όγκου που φτάνουν στο ανώτατο όριο.

Κέλερ Γουίλιαμς: 70/30 - 100/0

Το

Keller Williams είναι ένα παραδοσιακό διαμεσολαβητήριο με ανώτατο όριο $21,000 έως $30,000 και ένα τέλος δικαιωμάτων 6% μέχρι να επιτευχθεί το ανώτατο όριο. Οι αντιπρόσωποι διατηρούν το 100% μετά την κάλυψη.

eXp Realty: 80/20 - 100/0

A cloud-based brokerage με ανώτατο όριο $16,000 και χωρίς royalties. Οι πράκτορες διατηρούν το 100% των προμήθειων μετά την επίτευξη του ετήσιου ανώτατου όρου.

Περιπρόθεσμοι παράγοντες στην επιλογή χρηματιστηρίου

Πέρα από την κατανομή των προμήθειων, οι πράκτορες θα πρέπει να αξιολογούν τα τέλη διαμεσολάβησης, την υποστήριξη, την κατάρτιση, τους πόρους, τα εργαλεία και τη δομή της κοινότητας. Αυτοί οι παράγοντες επηρεάζουν συλλογικά την αξία που λαμβάνει ο πράκτορας από τη σχέση διαμεσολάβησης.

Οι αντιπρόσωποι θα πρέπει επίσης να εξετάσουν την προσέγγιση ενός διαμεσολαβητή για την μελλοντική ανάπτυξη, δομές παθητικού εισοδήματος, και μακροπρόθεσμη βιωσιμότητα σε έναν κλάδο που αντιμετωπίζει συνεχιζόμενες νομικές και αγοραίες αλλαγές.

Τι ζητούν επίσης οι πράκτορες για την Επιτροπή Διαμεσολάβησης

Δεν χρεώνουν όλες οι μεσίτες ακινήτων δικαιώματα;

TΟι παραδοσιακοί μεσίτες franchise χρεώνουν συνήθως royalties που κυμαίνονται από 4% έως 8% της κάθε προμήθειας. Οι διαμεσολαβητικές εταιρείες που βασίζονται στο σύννεφο χωρίς δομές franchise γενικά δεν χρεώνουν δικαιώματα. Οι πράκτορες θα πρέπει να επιβεβαιώνουν τις δομές αμοιβών απευθείας με κάθε μεσίτη πριν υπογράψουν σύμβαση.

Μπορεί ένας πράκτορας να διαπραγματευτεί το διαχωρισμό των προμηθειών τους;

Στις παραδοσιακές διαμεσολαβητικές εταιρείες, οι διαχωρισμοί των προμήθειων διαπραγματεύονται μεμονωμένα και ποικίλλουν ανάλογα με τον πράκτορα. Στις εταιρείες μετοχών που βασίζονται σε ανώτατο όριο ή στο cloud, οι διαχωρισμοί συνήθως τυποποιούνται και δημοσιεύονται εκ των προτέρων. Οι διαπραγματευτικές διαχωρίσεις στις παραδοσιακές μεσίτες μπορεί να αυξηθούν καθώς η παραγωγή ενός πράκτορα αυξάνεται.

Τι θα γίνει με την διαίρεση των προμήθειών μου μετά το καπέλο μου;

Όταν ένας πράκτορας φθάσει το ανώτατο όριο, ο διαμεσολαβητής παύει να εισπράττει το μερίδιό του από προμήθειες για την υπόλοιπη ετήσια περίοδο. Μετά το όριο, ο πράκτορας διατηρεί το 100% της κάθε προμήθειας μέχρι την επαναφορά της περιόδου.

Πώς επηρεάζει η διαίρεση της ομάδας αυτό που κρατάω;

Οι διαχωρισμοί

Team εφαρμόζονται μετά τον υπολογισμό του διαμεσολαβητικού διαχωρισμού. Ένας πράκτορας χωρίζει πρώτα με τη μεσίτρια, μετά το ποσοστό της ομάδας εφαρμόζεται στο υπόλοιπο ποσό. Το αποτέλεσμα είναι το καθαρό κέρδος του πράκτορα ανά συναλλαγή.

Γιατί Αξίζει Αυτό

Οι διαχωρισμοί των προμήθειων καθορίζουν το ποσό της κάθε προμήθειας που κερδίζει ένας πράκτορας αφότου ο διαμεσολαβητής αφαιρεί το μερίδιό του. Η διαχωρισμένη δομή υπό την οποία λειτουργεί ένας πράκτορας επηρεάζει τα καθαρά κέρδη σε κάθε συναλλαγή καθ' όλη τη διάρκεια του έτους.

Όταν οι πράκτορες join eXp Realty, λαμβάνουν την ίδια βασική πλατφόρμα διαμεσολάβησης, συμπεριλαμβανομένης της συμμόρφωσης, της αποζημίωσης και της πρόσβασης στα τμήματα της εταιρείας. Αυτό που διαφέρει είναι το οικοσύστημα χορηγού με το οποίο ευθυγραμμίζεται ένας πράκτορας.

Ο χορηγός ένας πράκτορας επιλέγει σχήματα τα οποία εργαλεία, συστήματα κατάρτισης και συστημάτων προσέλκυσης έχουν πρόσβαση, αν υπάρχουν, συμπεριλαμβανομένου του κατά πόσον ο πράκτορας λαμβάνει καθοδήγηση σχετικά με το πώς να αξιολογεί και να συγκρίνει τις διαχωρισμένες δομές πριν επιλέξει μια διαμεσολάβηση. Η κατανόηση του τρόπου υπολογισμού των διαχωρισμών των προμήθειων, συμπεριλαμβανομένων όλων των αφαιρέσεων, βοηθά τον πράκτορα να κάνει μια ενημερωμένη σύγκριση πριν δεσμευτεί σε σύμβαση διαμεσολάβησης.

Μπορείτε επίσης να μάθετε περισσότερα για το πώς λειτουργεί eXp Realty και γιατί η επιλογή του για τον σωστό χορηγό eXp μπορεί να επηρεάσει την υποστήριξη, τα συστήματα, την εκπαίδευση και τους πόρους που λαμβάνετε μετά την ένταξή σας.

Τι είναι το 100% διαχωρισμός επιδοτήσεων στην ακινήτων;

Μια κατανομή προμήθειας 100% σημαίνει ότι ο αντιπρόσωπος διατηρεί την πλήρη ακαθάριστη προμήθεια από μια συναλλαγή αντί να μοιράζεται ένα ποσοστό με το διαμεσολαβητήριο. Αντί για διάσπαση, η διαμεσολάβηση αντισταθμίζεται με σταθερά τέλη ανά συναλλαγή, μηνιαία ή ετήσια τέλη συμμετοχής και τέλη κάλυψης E&O. Η φράση "100% προμήθεια" αναφέρεται στο μερίδιο του αντιπροσώπου στην προμήθεια που πληρώνει ο πελάτης - όχι σε συμφωνία μηδενικού κόστους.

Δύο διαφορετικά μοντέλα χρησιμοποιούν αυτή την ετικέτα και λειτουργούν διαφορετικά:

Αλήθεια 100%: Φόρος από την πρώτη μέρα

Υπό ένα αληθινό μοντέλο 100%, ο πράκτορας δεν μοιράζεται ποτέ ένα ποσοστό οποιασδήποτε προμήθειας με το διαμεσολαβητικό. Μια σταθερή αμοιβή ανά συναλλαγή αντικαθιστά το διαχωρισμό σε κάθε συναλλαγή από το πρώτο κλείσιμο του πράκτορα. Οι διαμεσολαβητικές εταιρείες όπως η HomeSmart και η Realty ONE Group λειτουργούν με αυτόν τον τρόπο. Ο αντιπρόσωπος εισπράττει ακαθάριστη προμήθεια μείον αυτή την κατ' αποκοπή αμοιβή ανεξάρτητα από το μέγεθος της συναλλαγής ή τον ετήσιο όγκο.

Καλυμμένο 100%: Πλήρης διατήρηση μετά από ένα όριο

Σύμφωνα με το μοντέλο της μειωμένης μειωμένης αξίας, ο πράκτορας ξεκινά με μια μειωμένη αξία 80/20 ή 85/15 και κερδίζει 100% διατήρηση μόλις ο διαμεσολαβητής έχει εισπράξει ένα σταθερό ποσό σε δολάρια για το έτος - το ανώτατο όριο. Μετά το όριο, κάθε επακόλουθη συναλλαγή κλείνει με ποσοστό 100% μέχρι την επαναφορά της ετήσιας περιόδου. Το eXp Realty (80/20 split, $16,000 cap), το Real Broker (85/15 split, $12,000 cap), το Keller Williams (70/30 split, $18,000-$22,000 cap range) και το LPT Realty χρησιμοποιούν όλες αυτή τη δομή.

Οι πράκτορες που δεν κλείνουν επαρκή όγκο για να φτάσουν το ανώτατο όριο σε ένα δεδομένο έτος δεν φτάνουν ποτέ στο επίπεδο 100% για την εν λόγω περίοδο. Αυτή είναι η σημαντικότερη διάκριση κατά την σύγκριση με μεσίτες που διαφημίζουν "100% προμήθεια".

Τι αντικαθιστά το ποσοστό διαχωρισμού;

Σε οποιαδήποτε διαμεσολάβηση προμήθειας 100%, η διαμεσολάβηση κερδίζει τα έσοδά της από τέλη και όχι από ποσοστό κάθε προμήθειας. Τα κοινά είδη αμοιβών περιλαμβάνουν:

Τα κατ' αποκοπή έξοδα ανά συναλλαγή (ο ποσό ποικίλλει ανάλογα με τη διαμεσολάβηση και το σχέδιο)
μηνιαίες ή ετήσιες τέλη γραφείου και τεχνολογίας
Ασφαλιστικές αμοιβές E&O (επιτροπές και παραλείψεις) ανά κλείσιμο, συχνά με ετήσιο ανώτατο όριο
Αμοιβές ενιαίας ενσωμάτωσης ή εκκίνησης

Το καθαρό κέρδος ενός αντιπροσώπου ισούται με την ακαθάριστη προμήθεια μείον όλα τα ισχύοντα τέλη συνδυασμένα - όχι μόνο το δηλωμένο ποσοστό κατανομής.

Τι κρατούν οι πράκτορες: Προς το μέρος

Ο παρακάτω πίνακας χρησιμοποιεί την ίδια ακαθάριστη προμήθεια $30,000 από το τμήμα "Μαθηματική προμήθειας" για να δείξει τη καθαρή διαφορά μεταξύ τριών τύπων μοντέλων. Τα μεμονωμένα αποτελέσματα εξαρτώνται από τον όγκο των συναλλαγών, το μέσο μέγεθος της προμήθειας και το συγκεκριμένο χρονοδιάγραμμα αμοιβών του κάθε διαμεσολαβητή.

Μοντέλο	Διαχωρισμένη δομή	Πληροφορίες ή εκτός ανώτατης έκπτωσης	Ο πράκτορας Νέτ σε αυτή τη συμφωνία.
Παραδοσιακά franchise (στυλ KW: 70/30 + 6% αμοιβές)	70% σε πράκτορα, που εφαρμόζεται μετά την καταβολή δικαιωμάτων	6% royalties = $1,800 off gross; υπόλοιπος $28,200 διαχωρισμός 70/30	$19,740
Συμπεριόριστη διαμεσολάβηση cloud (στυλ eXp: 80/20, πριν από το ανώτατο όριο)	80% στον πράκτορα	Χωρίς δικαιώματα	$24,000
Αληθινή 100% διαμεσολάβηση κατ' αποκοπή	100% στον πράκτορα	Ταμειακή αμοιβή ανά συναλλαγή (ο ποσό ποικίλλει ανάλογα με τη διαμεσολάβηση)	$30,000 μείον ταμειακή αμοιβή

Σε μια ενιαία προμήθεια $30,000, το μοντέλο cloud με ανώτατο όριο επιστρέφει $4,260 περισσότερο από το παραδοσιακό μοντέλο franchise πριν ληφθεί υπόψη το μηνιαίο τέλος και στις δύο πλευρές. Οι αμοιβές για τα δικαιώματα εκμετάλλευσης ισχύουν για κάθε συναλλαγή ανεξάρτητα από το όγκο, συνδυάζοντας το αντίκτυπό τους σε ολόκληρη την ετήσια παραγωγή ενός πράκτορα.

Πλεονεκτήματα και μειονεκτήματα του 100% των διαμεσολαβητών της Επιτροπής

Πλεονεκτήματα

Υψηλότερη διατήρηση ανά συναλλαγή. Οι πράκτορες κρατούν περισσότερα από κάθε προμήθεια, ειδικά σε μεγαλύτερες συναλλαγές όπου η ποσοστιαία διαφορά αντιπροσωπεύει σημαντικό ποσό σε δολάρια.
Προβλεπόμενη δομή τέλη. Τα επίπεδα μηνιαία τέλη και τα τέλη ανά συναλλαγή είναι ευκολότερα για τον προϋπολογισμό από τις εκτοξεύσεις με βάση το ποσοστό που συνδέονται με το μέγεθος της συναλλαγής.
Χωρίς δικαιώματα εκμετάλλευσης.Οι διαμεσολαβητικές εταιρείες με βάση το σύννεφο και με μόνιμη επιβάρυνση δεν χρεώνουν γενικά τα δικαιώματα εκμετάλλευσης που είναι συνηθισμένα στα παραδοσιακά μοντέλα δικαιωμάτων εκμετάλλευσης, τα οποία μειώνουν τα καθαρά κέρδη των αντιπροσώπων σε κάθε συναλλαγή ανεξάρτητα από το δηλωμένο διαχωρισμό.
Σκάλες με την παραγωγή. Τα επίπεδα τέλη γίνονται ένα μικρότερο κλάσμα του συνολικού εισοδήματος καθώς αυξάνεται ο όγκος των συναλλαγών, καθιστώντας τη δομή πιο αποδοτική όσο περισσότερο κλείνει ένας πράκτορας.

Μειονεκτήματα

Ελαφρύτερη εκπαίδευση και καθοδήγηση. Οι περισσότερες μεσίτες 100% προμήθειες λειτουργούν με πιο λεπτή εσωτερική υποστήριξη. Οι πράκτορες που χρειάζονται πρακτική καθοδήγηση μεσίτη μπορεί να βρουν λιγότερους πόρους από ό, τι σε ένα παραδοσιακό μεσίτη.
Μείωση της αναγνώρισης της μάρκας σε ορισμένες εταιρείες. Οι διαμεσολαβητικοί οργανισμοί με βάση το cloud και οι περιφερειακοί διαμεσολαβητικοί οργανισμοί με κατ' αποκοπή εισόδημα μπορεί να έχουν λιγότερη αναγνώριση του ονόματος του franchise στις αγορές όπου η καθιερωμένη ταυτότητα της μάρκας είναι σημαντική για τους πελάτες.
Ο όγκος εξισορρόπησης που απαιτείται σε μεσίτες με ανώτατο όριο. Το επίπεδο 100% είναι διαθέσιμο μόνο αφού ο πράκτορας πλησιάσει το ετήσιο κατώτατο όριο. Οι πράκτορες που κλείνουν λιγότερες από 6 συναλλαγές ετησίως σε διαμεσολαβητική εταιρεία με ανώτατο όριο μπορεί να μην φθάσουν το επίπεδο 100% και να μην δουν κανένα όφελος από αυτό.
Τα συνεχιζόμενα τέλη εξακολουθούν να ισχύουν μετά το ανώτατο όριο. Τα μηνιαία τέλη τεχνολογίας και τα τέλη ανά συναλλαγή εξακολουθούν να ισχύουν μετά το ανώτατο όριο του αντιπροσώπου. Η καθαρή διατήρηση είναι 100% προμήθειας μείον αυτά τα τέλη, όχι μηδενικό κόστος.

Είναι κατάλληλο για σένα ένα σχέδιο 100% επιτροπής;

Τα μαθηματικά ευνοούν μια δομή προμήθειας 100% περισσότερο για τους πράκτορες που δημιουργούν τη δική τους επιχείρηση, κλείνουν σταθερά καθ' όλη τη διάρκεια του έτους, και δεν εξαρτώνται από τη διαμεσολάβηση για leads ή εσωτερική καθοδήγηση.

Το 100% της επιτροπής τείνει να ταιριάζει καλά όταν:

Κλείνετε 10 ή περισσότερες συναλλαγές ετησίως και μπορείτε να καταλήξετε σε πλήρη εξοικονόμηση ανά συναλλαγή σε σημαντικό όγκο
Δουλεύεις σε μια αγορά υψηλότερης τιμής όπου κάθε ποσοστιαία μονάδα που διατηρείται προσθέτει ένα σημαντικό ποσό δολαρίων ανά συναλλαγή
Είστε αυτο-κατευθυνόμενοι και διαχειρίζεστε τη δική σας γενιά και το μάρκετινγκ
Θέλετε προβλεψιμότητα των αμοιβών για να προγραμματίσετε τις επιχειρηματικές σας δαπάνες εκ των προτέρων

Ένα παραδοσιακό διαχωρισμό μπορεί να σας εξυπηρετήσει καλύτερα αν:

Είστε στα πρώτα σας χρόνια και βασίζεστε στο διαμεσολαβητικό για ενεργή καθοδήγηση και συναλλαγές
Αναμένετε να κλείσετε λιγότερες από 6 συναλλαγές φέτος - σε αυτό το όγκο, τα μηνιαία τέλη σε ένα μεσίτη με βάση το ανώτατο όριο μπορεί να υπερβούν αυτό που θα είχατε πληρώσει σε ποσοστό διαχωρισμούς
Η αγορά σας εκτιμά έντονα ένα αναγνωρισμένο εμπορικό σήμα για την αξιοπιστία του πελάτη

Ερωτήσεις που πρέπει να κάνεις πριν υπογράψεις

Ποιο είναι το συνολικό ετήσιο κόστος μου εάν κλείσω 6 ή 10 συναλλαγές φέτος, συμπεριλαμβανομένων των μηνιαίων τελών, των τελών ανά συναλλαγή, των τελών E&O και των συνεισφορών με ανώτατο όριο;
Το καπέλο επαναπροσδιορίζεται σε ημερολογιακό έτος ή την ημερομηνία της προσωπικής μου επέτειας;
Τι θα γίνει με τις καταμετρημένες εισφορές που έχουν ήδη πληρωθεί αν φύγω πριν το καπάκι επαναπροσδιοριστεί;
Συμπεριλαμβάνεται η εποπτεία του μεσίτη και η εξέταση της συμμόρφωσης ή χρεώνεται ως πρόσθετο τέλος ανά συναλλαγή;
Ποιοί πόροι εκπαίδευσης ή καθοδήγησης είναι διαθέσιμοι και με ποιο κόστος;

Πώς η διευθέτηση NAR του 2024 επηρεάζει την απόφαση περί δομής της Επιτροπής

Η συμφωνία NAR του Αυγούστου 2024 άλλαξε τον τρόπο επικοινωνίας και διαπραγμάτευσης της αποζημίωσης του αντιπροσώπου αγοραστή. Οι προσφορές αποζημίωσης αντιπροσώπου αγοραστή δεν μπορούν πλέον να διαφημίζονται στις λίστες της MLS. Οι αντιπρόσωποι πρέπει να έχουν υπογεγραμμένη συμφωνία εκπροσώπησης αγοραστή που καθορίζει την αποζημίωσή τους πριν δείξουν τα σπίτια σε πελάτη αγοραστή.

Οι απαιτήσεις αυτές ισχύουν για κάθε μοντέλο διαμεσολάβησης. Για τους πράκτορες που αξιολογούν τις δομές των επιτροπών, οι πρακτικές συνέπειες είναι άμεσες: όταν η αποζημίωση διαπραγματεύεται γραπτώς με κάθε πελάτη αντί να καθορίζεται από τη σύμβαση MLS, η κατανόηση της δικής σας δομής αμοιβών είναι μια βασική δεξιότητα. Ένας πράκτορας που γνωρίζει ακριβώς τι χρειάζεται να κερδίσει σε μια συναλλαγή είναι καλύτερα σε θέση να διαπραγματευτεί αποζημίωση που αντικατοπτρίζει τι αξίζουν.

Συχνές ερωτήσεις

Ποιοι είναι οι διαφορετικοί τύποι διαχωρισμού των επιδοτήσεων ακινήτων;

Συμφωνημένα ποσοστά διαχωρισμού χρησιμοποιούν συμφωνημένη αναλογία όπως 50/50, 60/40, ή 70/30. Οι βαθμιαίες διαιρέσεις προσαρμόζονται με βάση τις επιδόσεις του πράκτορα ή τη διάρκεια της θητείας. Τα συστήματα ανώτατων όρων απαιτούν καθορισμένη συνεισφορά στο διαμεσολάβημα, μετά την οποία ο πράκτορας διατηρεί το 100%. Τα σχέδια σταθερών τελών χρεώνουν ένα σταθερό ποσό ανά συναλλαγή ή μηνιαία, με τον αντιπρόσωπο να διατηρεί την πλήρη προμήθεια.

Τι είναι τα δικαιώματα του μεσίτη ακινήτων;

Τα τέλη

Royalty χρεώνονται από τις εταιρείες μεσίτησης και διαχωρίζονται από την κατανομή των προμήθειων. Τα τέλη αυτά υπολογίζονται ως ποσοστό κάθε προμήθειας και μειώνουν το καθαρό κέρδος του αντιπροσώπου. Για παράδειγμα, μια διαίρεση 70/30 με επιβάρυνση 6% παράγει μια αποτελεσματική διαίρεση πράκτορα 64/36.

Πώς υπολογίζω την προμήθεια ακινήτων μου;

Η προμήθεια ενός αντιπροσώπου είναι ποσοστό της τιμής πώλησης όπως ορίζεται στη σύμβαση καταχώρισης ή σύμβαση αντιπροσώπου αγοραστή. Για μια πώληση $1,000,000 με επιτόκιο 3%, η προμήθεια του πράκτορα είναι $30,000. Σε διαίρεση 80/20, ο πράκτορας διατηρεί $24,000 και η μεσίτης λαμβάνει $6,000.

Πώς ένας πράκτορας πληρώνει την ομάδα του;

Οι ομάδες χρεώνουν ποσοστό από τα έσοδα ενός πράκτορα σε αντάλλαγμα για υπηρεσίες όπως οι leads, η κατάρτιση και οι πόροι. Ένας πράκτορας που κερδίζει $24,000 μετά τη διαμεσολάβηση, με διαμεσολάβηση 25% ομάδας, κερδίζει $18,000 ανά συναλλαγή.

Τι άλλο πληρώνει ένας αντιπρόσωπος ακινήτων εκτός από τη διαμεσολάβηση και τις διαχωρίσεις ομάδων;

Οι πράκτορες συνήθως πληρώνουν όλα τα έξοδα της επιχειρηματικής δραστηριότητας, συμπεριλαμβανομένων των τελών άδειας και σύνδεσης, των δαπανών μάρκετινγκ, των δαπανών συντονιστή συναλλαγών, των δαπανών αυτοκινήτου, των αναγκών γραφείου και των δαπανών καταχώρισης. Οι δαπάνες αυτές δεν αντισταθμίζονται από τη διαμεσολάβηση και μειώνουν το συνολικό καθαρό εισόδημα του αντιπροσώπου.

Γιατί δεν μπορώ να μάθω εύκολα την κατανομή των προμήθειων ενός διαμεσολαβητή;

TΟι παραδοσιακοί διαμεσολαβητές δικαιωμάτων εκμετάλλευσης λειτουργούν από μεμονωμένους ιδιοκτήτες διαμεσολαβητών οι οποίοι καθορίζουν ανεξάρτητα διαχωρισμούς προμήθειας. Οι διαχωρισμοί επίσης ποικίλλουν ανάλογα με τον πράκτορα με βάση την εμπειρία, την παραγωγή και την θητεία. Δεδομένου ότι αυτά τα κριτήρια δεν είναι τυποποιημένα ή δημοσίως γνωστοποιημένα, συγκεκριμένα στοιχεία διαίρεσης δεν είναι διαθέσιμα μέσω διαδικτυακής έρευνας.

Τι σημαίνει 100% προμήθεια σε ακίνητα;

Μια κατανομή προμήθειας 100% σημαίνει ότι ο πράκτορας διατηρεί ολόκληρη την ακαθάριστη προμήθεια από μια συναλλαγή αντί να μοιράζεται ένα ποσοστό με τη μεσίτρια. Η διαμεσολάβηση αντισταθμίζεται με σταθερά τέλη ανά συναλλαγή, μηνιαία ή ετήσια τέλη συμμετοχής και ασφαλιστικά έξοδα E&O αντί να λαμβάνει ποσοστό από κάθε πώληση. Η φράση αναφέρεται στο μερίδιο του αντιπροσώπου από την προμήθεια που πληρώνει ο πελάτης, όχι σε μια συμφωνία μηδενικής αμοιβής.

Ποια είναι η διαφορά ανάμεσα σε μια πραγματική μεσολάβηση 100% προμήθειας και ένα καλυμμένο διαχωρισμό;

Μια πραγματική μεσίτρια 100% προμήθειας δεν παίρνει ποτέ ποσοστό οποιασδήποτε προμήθειας - ο πράκτορας πληρώνει μια κατ' αποκοπή αμοιβή ανά συναλλαγή από το πρώτο κλείσιμο τους. Η διαμεσολάβηση με ανώτατο όριο ξεκινά με τους αντιπροσώπους σε διαμεσολάβηση 80/20 ή 85/15 και μεταβαίνει στο 100% διατήρηση μόνο αφού ο αντιπρόσωπος έχει συνεισφέρει ένα σταθερό ανώτατο όριο στη διαμεσολάβηση για το έτος. Ο eXp Realty, ο Real Broker και ο Keller Williams χρησιμοποιούν δομές με βάση το καπάκι. Η HomeSmart και η Realty ONE Group χρησιμοποιούν πραγματικά μοντέλα μειωμένης χρέωσης. Ο αντιπρόσωπος ενός μεσίτη με ανώτατο όριο που δεν κλείνει αρκετό όγκο για να φτάσει το ανώτατο όριο σε ένα δεδομένο έτος δεν φτάνει ποτέ στο επίπεδο 100% για την εν λόγω περίοδο.

Ποια τέλη χρεώνουν οι διαμεσολαβητικές εταιρείες 100% προμήθειες αντί για διαίρεση;

Τα κοινά τέλη περιλαμβάνουν ένα σταθερό τέλος ανά συναλλαγή, ένα μηνιαίο ή ετήσιο τέλος τεχνολογίας και γραφείου, ένα τέλος ασφάλειας E&O (αποτυχίες και παραλείψεις) ανά κλείσιμο που συχνά φέρει ετήσιο ανώτατο όριο και ένα ενιαίο τέλος ενσωμάτωσης. Το καθαρό κέρδος του πράκτορα ισούται με την ακαθάριστη προμήθεια μείον όλα αυτά τα τέλη μαζί. Για παράδειγμα, eXp Realty αμοιβές $85 ανά μήνα ($1,020 ετησίως) επιπρόσθετα στην κατανομή 80/20 έως την $16,000 επιτυγχάνεται ετήσιο ανώτατο όριο.

Είναι καλό για τους νέους αντιπροσώπους ακίνητης περιουσίας το 100% των προμήθειων;

Εξαρτάται από τη διαμεσολάβηση και την κατάσταση του πράκτορα. Οι πραγματικοί διαμεσολαβητικοί οργανισμοί μπορούν να εργαστούν για νέους αδειοδοτημένους πράκτορες που έχουν εξωτερική καθοδήγηση και κλείνουν ακόμη και ένα μικρό αριθμό συμφωνιών. Οι διαμεσολαβητικές εταιρείες με περιορισμένη διαίρεση παρέχουν 100% διατήρηση μόνο μετά από ένα όριο όγκου - οι πράκτορες που κλείνουν λιγότερες από 6 συναλλαγές ετησίως ενδέχεται να μην φτάσουν το ανώτατο όριο και να μην λαμβάνουν κανένα πλεονέκτημα από το επίπεδο 100%. Οι πράκτορες που χρειάζονται πρακτική καθοδήγηση μεσίτη και δομημένη κατάρτιση συνήθως βρίσκουν περισσότερη υποστήριξη σε ένα παραδοσιακό μεσίτη κατά τα πρώτα δύο χρόνια.

Ποιες μεσίτες προσφέρουν 100% μειωμένη προμήθεια;

Οι διαμεσολαβητικές εταιρείες που προσφέρουν δομή προμήθειας 100% περιλαμβάνουν το eXp Realty, το Real Broker, το Fathom Realty, το LPT Realty (επιλογή σχεδίου επίπεδης χρέωσης), το HomeSmart και το Realty ONE Group. Μερικοί χρησιμοποιούν ένα πραγματικό μοντέλο κατ' αποκοπή χρέους από την πρώτη συμφωνία· άλλοι χρησιμοποιούν ένα μοντέλο με ανώτατο όριο, όπου η διατήρηση 100% αρχίζει μετά την επίτευξη ενός ετήσιου κατώτατου ορίου. Ο πίνακας σύγκρισης σε αυτό το άρθρο δείχνει την κατανομή, το ανώτατο όριο και τα ετήσια τέλη παράλληλα για τις μεγάλες διαμεσολαβητικές επιχειρήσεις.

Πώς υπολογίζω αν μια μεσίτρια με 100% προμήθεια με εξοικονομεί χρήματα;

Ξεκινήστε με μια συμφωνία. Σε προμήθεια $30,000: Ένα παραδοσιακό franchise 70/30 με δικαιοδοσία 6% αποφέρει $19,740 στον πράκτορα (6% δικαιοδοσία = $1,800 από το ακαθάριστο, αφήνοντας το $28,200, στη συνέχεια το 70% του $28,200). Μια διαμεσολάβηση με ανώτατο όριο 80/20 χωρίς δικαιώματα αποδίδει $24,000 στην ίδια συμφωνία πριν από κάθε μηνιαίο τέλος. Μια πραγματική διαμεσολαβητική εταιρεία με κατ' αποκοπή εισφορά $30,000 μείον το κατ' αποκοπή εισόδημα ανά συναλλαγή. Για μια ετήσια εικόνα, προσθέστε τις εισφορές ανώτατης τιμής, τα μηνιαία τέλη φορές 12, και τα τέλη ανά συναλλαγή ανά την αναμενόμενη ποσότητα συναλλαγών σας, και στη συνέχεια συγκρίνετε το σύνολο με τα ποσοστά κατανομής και τα δικαιώματα που θα πληρώνατε σε μια παραδοσιακή μεσίτρια για την ίδια παραγωγή.

Πάντα μου δίνουν 100% προμήθειες οι μειωμένες μετοχές;

- Όχι, όχι, όχι. Η διαμεσολαβητική εταιρεία με ανώτατο όριο κατανομής καταβάλλει μόνο 100% διατήρηση αφού έχει συνεισφέρει το πλήρες ανώτατο όριο στη διαμεσολαβητική εταιρεία για το εν λόγω έτος. Στο eXp Realty το ανώτατο όριο είναι $16,000 - μέχρι να έχετε καταβάλει αυτό το ποσό μέσω των 20% καταχωρισμένων εισφορών σας, διατηρείτε το 80% της κάθε προμήθειας. Οι πράκτορες που δεν κλείνουν επαρκή όγκο για να φτάσουν το ανώτατο όριο σε ένα δεδομένο έτος δεν φτάνουν ποτέ στο επίπεδο 100% για την εν λόγω περίοδο. Το καπάκι επαναπροσδιορίζεται ετησίως, έτσι ώστε ο κύκλος να αρχίζει ξανά κάθε χρόνο.