Τελική Διαδρομή: Τι πρέπει να γνωρίζουν οι πράκτορες

Κύρια Σημεία

• Η τελευταία βόλτα επιβεβαιώνει την κατάσταση του σπιτιού πριν κλείσει.
• Ελέγξτε ότι όλες οι συμφωνημένες επισκευές έχουν ολοκληρωθεί
• Ασφαλίστε ότι ο πωλητής έχει αφαιρέσει όλα τα προσωπικά αντικείμενα
• Βεβαιωθείτε ότι η κατάσταση δεν έχει αλλάξει
• Document οποιεσδήποτε ζημιές ή προβλήματα της τελευταίας στιγμής
• Το τελικό περπάτημα συνήθως συμβαίνει 24 - 48 ώρες πριν από το κλείσιμο
• Το να το παραλείψεις κινδυνεύει με δαπανηρές εκπλήξεις μετά το κλείσιμο

---

Ah, η τελική βόλτα πριν κλείσει - όπου θα έχετε μια ακόμη ευκαιρία να ανακαλύψετε την ιδέα του πωλητή "προχωρήστε έτοιμοι" σημαίνει "oops, πήραμε το ψυγείο και τις πόρτες της ντουλάπας". Γύρω Ένας στους 20 τελευταίους περπάτες αποκαλύπτει προβλήματα αρκετά σοβαρά για να καταστρέψει τη συμφωνία.

Είτε πρόκειται για μια ανταλλαγή φωτεινών συσκευών που δεν ήταν στη συμφωνία ή μια τρύπα έκπληξη στο ξηρό τοίχο, αυτή δεν είναι η ώρα να το παίξεις χαλαρό. Μια προ-κλείσιμο walkthrough (ή walkthrough, ή walkthrough - επιλέξτε την προτιμώμενη διαφορά) είναι όπου οι αγοραστές επιβεβαιώνουν ότι όλα είναι ακόμα όρθια, λειτουργικά, και όπως υποσχέθηκε

Οπότε, ναι, να το παραλείψεις; Δεν συνιστάται, εκτός αν απολαμβάνεις να καταθέτεις καταγγελίες αφού έχεις ήδη ξεσπάσει το φορτηγό μετακίνησης. Από το ποιος θα παρακολουθήσει την τελική βόλτα μέχρι το τι να ψάξει κατά τη διάρκεια της, καλύπτουμε τα πάντα για να σας βοηθήσουμε να κάνετε αυτό το τελευταίο βήμα σαν τον επαγγελματία ακινήτων που είστε. Ορίστε ο χρήσιμος δείκτης:

Τι Είναι Η Τελευταία Διαδρομή Προτού Κλειστεί;

Το τελικό περπάτημα δεν είναι απλά ένα γύρο νίκης γύρω από το σπίτι. Είναι η τελευταία ευκαιρία για τον αγοραστή σου να βεβαιωθεί ότι δεν κληρονομεί ένα διαρροή το ταβάνι, μια μυστηριωδώς απουσία φούρνα, ή "επισκευές" που γίνονται με κολλητική ταινία και ελπίδα. Αυτή είναι η στιγμή να επιβεβαιώσουμε ότι η κατάσταση της περιουσίας εξακολουθεί να ταιριάζει με τους όρους της σύμβασης αγοράς.

Το στόχο; Μια καθαρή και ακριβή αναφορά για την κατάσταση του ακινήτου, ιδανικά χωρίς να ανακαλύψει μια χαμένη πόρτα γκαράζ ή ξαφνική ζημιά στο κατοικίδιο ζώο. Και αν η κατάσταση του σπιτιού δεν ταιριάζει με τη σύμβαση, ο αγοραστής μπορεί να πέσει τα φρένα πιο γρήγορα από μια κακή πιστωτική βαθμολογία στην υπογραφή.

Γιατί η τελική διαδρομή πραγματικά έχει σημασία

Αυτός ο τελικός έλεγχος δεν είναι μια ευκαιρία για να ανακοσμήσεις ή να αναρωτηθείς για το χρώμα του χρώματος. Είναι για να επιβεβαιώσει ότι οι επισκευές έγιναν, τίποτα καινούργιο δεν είναι σπασμένο, και ο πωλητής δεν ανταλλάσσει τις συσκευές σας για κάτι από το 1992.

Αυτή είναι η τελευταία ευκαιρία για τον αγοραστή σου να αξιολογήσει την κατάσταση της ιδιοκτησίας πριν αλλάξουν τα κλειδιά. Αν το ψυγείο έλειπε ή ο κλιματισμός σταμάτησε να λειτουργεί, τώρα είναι η ώρα να το πιάσουμε. Όχι μετά το κλείσιμο, όταν θα γίνει η ακριβή έκπληξη του αγοραστή σου.

Πότε συμβαίνει το περπάτημα και ποιος εμφανίζεται;

Πότε είναι η τελευταία βόλτα; Συνήθως 24 με 48 ώρες πριν κλείσει - ακριβώς όταν τα νεύρα όλων είναι ήδη ψημένα. Αυτό δίνει αρκετό χρόνο για να εντοπίσουμε τα ζητήματα και ίσως να διαπραγματευτούμε πριν αρχίσουν τα έγγραφα.

Ποιος παρακολουθεί την περιήγηση; Τουλάχιστον ο αγοραστής και ο πράκτορας ακινήτων. Μερικές φορές ο πωλητής επισημαίνει (συνήθως άβολα), και αν το σπίτι είναι παλιό ή είχε σημαντικές επισκευές, φέρνοντας έναν επιθεωρητή του σπιτιού μπορεί να προσφέρει κάποια επιπλέον ηρεμία του νου.

Ανάλογα με το μέγεθος του σπιτιού, αναμένετε αυτό το βήμα να πάρει οπουδήποτε από μια γρήγορη 15-λεπτη αέρα μέσα σε μια πλήρη ώρα μακριά ακίνητη περιήγηση. Επαγγελματική συμβουλή: Είναι πολύ πιο εύκολο να το κάνεις αυτό σε ένα άδειο σπίτι. Θα εντοπίσεις ζημιές, τσακισμούς και στιγμές τελευταίας στιγμής που άφησε πίσω ο πωλητής.

Καθορισμός των σωστών προσδοκιών για τον αγοραστή

Τελική Διαδρομή vs. Οικιακή επιθεώρηση: Ξέρετε τη διαφορά

Ας ξεκαθαρίσουμε την κλασική σύγχυση: Μια επιθεώρηση του σπιτιού γίνεται νωρίτερα στη συμφωνία. Τότε είναι που οι αγοραστές παίρνουν την πλήρη διάγνωση του σπιτιού - στέγη, θεμέλιο, καταλήξεις, φάντασμα επιδηλώσεις, τα έργα. Βρήκες κανένα πρόβλημα; Τότε διαπραγματεύεσαι επισκευές ή παραχωρήσεις.

Το τελευταίο περπάτημα, από την άλλη πλευρά, συμβαίνει κοντά στη γραμμή τερματισμού. Σκέψου το σαν μια επιταγή πριν την παράδοση. Είσαι εκεί για να βεβαιωθείς ότι τίποτα δεν έχει αλλάξει από τότε που έγινε η συμφωνία. Είναι βήμα επαλήθευσης, όχι επανάληψη της επιθεώρησης.

Για τι είναι η τελική διαδρομή:

Ας το κάνουμε απλό. Η διαδρομή πριν από το κλείσιμο είναι για:
• Επιβεβαίωση ότι οι συμφωνημένες επισκευές έχουν πραγματοποιηθεί (όχι, οι επισκόπτες σημειώσεις που λένε "Φτιάξε με" δεν μετράνε)
• Βεβαιωθείτε ότι τα πράγματα του πωλητή έχουν φύγει - όχι "κυρίως συσκευασμένα"
• Επιβεβαίωση ότι όλα όσα λειτουργούσαν πριν λειτουργούν ακόμα τώρα

Τι δεν είναι η τελική διαδρομή:

Αυτή δεν είναι η ευκαιρία του αγοραστή σας να:
• Απαιτούν ξαφνικά πλήρη ανακαίνιση
• Ξανανοίγουν τις διαπραγματεύσεις επειδή το χρώμα του τοίχου "αποδίδεται διαφορετικά στο φως της ημέρας"
• Απεργεί το κλείσιμο πραγμάτων που έπρεπε να έχουν συλληφθεί πριν από εβδομάδες

Βεβαιωθείτε ότι ο αγοραστής σας γνωρίζει τους κανόνες του τελικού παιχνιδιού. Επειδή τίποτα δεν σκοτώνει μια αίσθηση - ή μια πώληση - όπως μη ρεαλιστικές προσδοκίες και το τελευταίο λεπτό δείχνοντας με το δάχτυλο. Καθαρές προσδοκίες = ομαλό κλείσιμο. Είστε ευπρόσδεκτοι.

Essential Final Walk Through Checklist (επίσης γνωστή ως λίστα ελέγχου) Η λίστα "Ας μην το μετανιώσουμε αυτό")

Η τελευταία βόλτα πριν το κλείσιμο δεν είναι η ώρα να το κάνεις με καλές vibra και σταυρωμένα δάχτυλα. Φέρτε μια πραγματική λίστα ελέγχου και αντιμετωπίστε αυτό όπως είναι - μια τελευταία ευκαιρία για να βεβαιωθείτε ότι δεν πρόκειται να κληρονομήσετε την μισοτελμένη λίστα με το μέλι κάποιου άλλου. Πάρτε φωτογραφίες για να υποστηρίξετε τις ανησυχίες σας και να προστατέψετε τον αγοραστή σας (και την προμήθειά σας).

Εδώ είναι τι να ελέγξετε κατά τη διάρκεια της τελικής περιπέτειας σας στην ακίνητη περιπέτεια:

1. Ελέγξτε επιθεωρητικές επισκευές

Θυμάσαι όλες αυτές τις επιθεωρητικές διορθώσεις που υποσχέθηκε ο πωλητής; Ώρα να επιβεβαιώσουμε ότι τελειώνουν. Υδραυλεία, HVAC, παράθυρα, κηλίδες από άγνωστες προέλευσης - αν ήταν σημαδεμένα, πρέπει να χειριστούν. Ζητήστε αποδείξεις ή λογαριασμούς εργολάβου. Χωρίς αποδείξεις = Χωρίς γαλήνη του μυαλού.

2. Βεβαιωθείτε ότι τα προσωπικά αντικείμενα έχουν φύγει

Εκτός αν η σύμβαση λέει ότι θα κληρονομήσεις το δρομολόγιο του πωλητή ή το αρχαίο δέντρο γάτας, το σπίτι θα πρέπει να είναι άδειο. Αυτό το βήμα είναι μέρος της επαλήθευσης της κατάστασης του ακινήτου - ο αγοραστής σας πρέπει να εισέλθει σε μια καθαρή λίστα, όχι σε μια πώληση απομειωμένων κτιρίων.

3. Εξετάστε το εσωτερικό - Κάποια Νέα Προβλήματα;

Κάντε μια πλήρη έρευνα για οτιδήποτε δεν ήταν σπασμένο, τσιμπημένο, ή μυστηριώδης διαρροή την τελευταία φορά που είδατε το μέρος. Μερικές φορές οι μετακινητές παίζουν γρήγορα και χαλαρά με τις πόρτες - και το στεγνό τοίχο. Ελέγξτε για:

• Νέες τρύπες ή τρύπες
• Καταστραμμένο υλικό
• Δύρες ή συστήματα γκαράζ που δεν λειτουργούν πλέον

Ο στόχος αυτού του τελικού ελέγχου πριν από το κλείσιμο είναι να διασφαλίσουμε ότι το σπίτι δεν χτυπήθηκε όταν βγήκε από την πόρτα. Αν κάτι δεν πάει καλά, σήκωσε το τώρα - γιατί μετά το κλείσιμο, το λογαριασμό επισκευής γίνεται το αποχαιρετιστήριο δώρο του αγοραστή.

4. Εξετάστε τις εξωτερικές περιοχές

Μην ξεχάσετε να περπατήσετε έξω. Η τελευταία βόλτα μέσα από το σπίτι περιλαμβάνει και την πίσω αυλή. Οι φράχτες πέφτουν ξαφνικά; Μετακινούνται το σκηνικό χόρτο αποκαλύπτει μια μεγάλη τρύπα στο κατάστρωμα; Κανείς δεν θέλει να ανακαλύψει ένα σπασμένο σύστημα ψεκασμού κατά τη διάρκεια της μετακίνησης - ή χειρότερα, ένα σωρό συντρίμμων που δεν έφτασε στο μετακινητικό φορτηγό.

Βήματα Αν Βρείτε Προβλήματα Κατά τη διάρκεια της Διαδρομής

Ξεκινήστε με σαφή επικοινωνία

Μην πανικοβληθείς, απλά έγγραψε. Βγάλτε το τηλέφωνό σας και αρχίστε να βγάζετε φωτογραφίες από οτιδήποτε δεν ταιριάζει με τη συμφωνία. Είτε πρόκειται για επισκευές, χαμένα αντικείμενα, ή νέα ζημιά από την έξοδο του πωλητή, χρειάζεστε αποδείξεις.

Τότε επικοινωνήστε με τον πράκτορα αμέσως. Όσο πιο γρήγορα εντοπίζετε το πρόβλημα, τόσο πιο γρήγορα ο πωλητής μπορεί να το διορθώσει - ή τουλάχιστον να αρχίσει να γκρεμίζει. Κρατήστε το πραγματικό. Οι σημειώσεις και οι φωτογραφίες βεβαιώνουν ότι όλοι εργάζονται από την ίδια σελίδα.

Αξιολογήστε τις επιλογές για την απόφαση

Ανάλογα με το ζήτημα, έχετε μερικά μονοπάτια προς τα εμπρός:

• Ζητήστε επισκευές: Γρήγορες διορθώσεις είναι δυνατές αν υπάρχει ακόμα χρόνος - και ο πωλητής είναι πρόθυμος.
• Ζητήστε πιστώσεις ή παραχωρήσεις: Μερικές φορές τα χρήματα στο κλείσιμο είναι ευκολότερα από το να προσπαθείς να βάλεις κάποιον μέσα με ένα κουτί εργαλείων.
• Πάρτε έναν εργολάβο: Πάρτε προσφορές για τις ζημίες για να παρέχετε μόχλευση για τις διαπραγματεύσεις.
• Ακύρωση της σύμβασης: αν μπορείτε θα εξαρτηθεί από τη συμφωνία σας.

Αξιολογήστε τη σοβαρότητα. Μια χαμένη πετσέτα; Λίγο ενοχλητικό. Ένα πλημμυρισμένο υπόγειο; Αυτό θα χρειαστεί περισσότερα από ένα Home Depot τρέξιμο.

Με καθυστέρηση κλεισίματος Αν είναι απαραίτητο

Σημαντικά προβλήματα - όπως προβλήματα ασφάλειας ή μη ολοκληρωμένα έργα επισκευής - μπορεί να συνεπάγονται αναβολή του κλεισίματος. Δεν είναι ιδανικό, αλλά καλύτερο από το να πάρεις την ιδιοκτησία ενός σπιτιού που δεν πληροί τους όρους της σύμβασης. Ο στόχος εδώ είναι να διασφαλιστεί ότι η κατάσταση της περιουσίας ευθυγραμμίζεται με αυτό που υποσχέθηκε.

Επανδιαπραγματεύσου σαν επαγγελματίας

Αν η κατάσταση του σπιτιού δεν ταιριάζει με αυτό που συμφωνήθηκε, η επαναδιαπραγμάτευση μπορεί να είναι η καθαρότερη λύση. Διορθώστε την τιμή, ζητήστε πιστώσεις για το κλείσιμο των δαπανών ή προσθέστε μια εγγύηση επισκευής στη συμφωνία. Πηγαίνετε στη συζήτηση με σαφείς προτεραιότητες - τι είναι απαραίτητο, και τι είναι διαπραγματεύσιμο;

Προετοιμασία για επιτυχημένη τελική διαδρομή πριν κλείσει

Το μυστικό για μια ομαλή διαδρομή; Μην εμφανιστείς με άδεια χέρια ή με μεγάλα μάτια. Αυτή δεν είναι η ώρα για μια περιήγηση για να νιώσεις τον τόπο για τελευταία φορά. Είναι η τελική επιθεώρηση της ιδιοκτησίας του αγοραστή σας, και πρέπει να περάσουν σαν να είναι σε αποστολή - επειδή είναι.

Η προετοιμασία σας βοηθά να εντοπίσετε τις χαμένες επισκευές, τα εγκαταλελειμμένα σκουπίδια, ή οποιαδήποτε έκπληξη μετακόμισης πριν γίνουν ευθύνη του αγοραστή σας. Εκεί είναι που έρχεται η αξιόπιστη λίστα ελέγχου σας - ο προσωπικός σας οδηγός "πιάστε το τώρα ή μετανιώστε αργότερα".

Τι να φέρεις για την τελική αναθεώρηση ακινήτων

Πηγαίνετε σε αυτό το τελευταίο βλέμμα; Πάρτε τα έξυπνα. Εδώ είναι τι θα θέλετε στο χέρι κατά την προ-κλειστική αξιολόγηση του ακινήτου:

• Η σύμβαση εξαγοράς - για να ελέγξετε τι υποσχέθηκε vs. Τι είναι στην πραγματικότητα εκεί
• Ένα σημειωματάριο ή κινητή συσκευή - για να καταγράψει οποιαδήποτε "περιμένετε, τι είναι αυτό;" ανακαλύψεις
• Μια κάμερα ή τηλέφωνο - για φωτογραφική απόδειξη (ξέρεις, σε περίπτωση που το ψυγείο λείπει μυστηριωδώς)
• Ένα φακό - επειδή τα υπόγεια και οι χώροι δεν είναι ποτέ πλήρως φωτισμένοι ή πλήρως αθώοι
• Έκθεση επιθεώρησης + αποδείξεις - για να επιβεβαιώσει κάθε επισκευή έχει γίνει, όχι μόνο "κάπως χειρισμένη"

Πηγαίνεις στην τελική επιθεώρηση πριν κλείσεις χωρίς αυτά; Είναι σαν να εμφανίζεσαι σε ένα ραντεβού χωρίς συμβιβασμούς. Να είστε προσεκτικοί, να είστε οργανωμένοι και να δίνετε στον αγοραστή σας ηρεμία πριν υπογράψει τη γραμμή.

Συχνές ερωτήσεις