Key Points
- Ostatni spacer potwierdza stan domu przed zamknięciem
- Sprawdź, czy wszystkie uzgodnione naprawy są zakończone
- Zapewnić sprzedawcy usunięcie wszystkich przedmiotów osobistych
- Upewnij się, że stan nie zmienił
- Dokumentowanie jakichkolwiek uszkodzeń lub problemów w ostatniej chwili
- Ostatni spacer zazwyczaj odbywa się 24 - 48 godzin przed zamknięciem
- Przerwanie ryzykuje kosztowne niespodzianki po zamknięciu
Ah, ostatni spacer przed zamknięciem - gdzie otrzymasz jeszcze jedną szansę, aby odkryć pomysł sprzedawcy o "przejście gotowe" oznacza "oops, zabraliśmy lodówkę i drzwi szafy". Myślisz, że to tylko formalność? Około 1 w 20 ostatnich spacerów odkrywa problemy wystarczająco poważne, by zabić transakcję .
Niezależnie od tego, czy chodzi o wymianę światła, która nie była w umowie, czy o dziurę w ścianie, to nie jest czas, aby grać w to spokojnie. Przed zamknięciem przejścia (lub przejścia lub przejścia - wybierz preferowaną interpunkcję) kupujący potwierdzają, że wszystko jest jeszcze w stanie, funkcjonalne i zgodnie z obietnicą
Więc tak, pomijając to? Nie zaleca się, chyba że chcesz złożyć skargę po rozpakowaniu ciężarówki. Od tego, kto uczestniczy w ostatnim przejściu, po to, czego szukać w trakcie tego, pokrywamy wszystko, aby pomóc ci w wykonaniu ostatniego kroku, tak jak jesteś profesjonalistą w dziedzinie nieruchomości. Oto twój użyteczny indeks:
Tabela treści
Czym jest ostatnie przejście przed zamknięciem?
Ostatnie przejście nie jest tylko zwycięską rundą w domu. To ostatnia szansa kupującego, aby upewnić się, że nie odziedziczy przeciekającego sufitu, tajemniczo nieobecnego pieca, czy "napraw" wykonanych z taśmą i nadzieją. Teraz należy potwierdzić, że warunek nieruchomości nadal odpowiada warunkom umowy zakupu.
Cel? Czysty i dokładny raport stanu nieruchomości, idealnie bez odkrycia brakujących drzwi garażowych lub niespodziewanych uszkodzeń zwierząt. A jeśli stan domu nie pasuje do umowy, kupujący może zawalić szybciej niż zły wynik kredytowy.
Dlaczego ostateczny przejście rzeczywiście ma znaczenie
Ta ostateczna kontrola nie jest szansą na oddekorację lub zastanowienie się nad kolorem farby. Aby potwierdzić, że naprawy zostały wykonane, nic nowego nie zostało uszkodzone, a sprzedawca nie wymienił twoich włączonych urządzeń na coś z 1992 roku.
To ostatnia okazja dla kupca do oceny stanu nieruchomości przed zmianą kluczy. Jeśli ta lodówka zniknęła, czy klimatyzator przestał działać, teraz jest czas, aby go złapać. Nie po zamknięciu, kiedy stanie się drogą niespodzianką kupującego.
Kiedy odbywa się przejście i kto się pojawia?
Więc kiedy jest ostatni spacer? Zwykle od 24 do 48 godzin przed zamknięciem - dokładnie wtedy, gdy nerwy wszystkich są już smażone. To daje wystarczającą ilość czasu na oznaczanie problemów i negocjacje, zanim dokumenty zaczną latać.
Kto uczestniczy w przejściu? Przynajmniej kupujący i jego agent nieruchomości. Czasami sprzedawca przyłącza się (zwykle niezręcznie), a jeśli dom jest starszy lub został poważnie naprawiony, przywoływanie inspektora domu może zapewnić dodatkowy spokój umysłu.
W zależności od wielkości domu, spodziewaj się, że ten krok zajmie wszędzie od szybkiego 15-minutowego przejścia przez wiatr do pełnogodzinnego przejścia przez nieruchomości. Pro tip: Robienie tego w pustym domu jest o wiele łatwiejsze. Zauważycie uszkodzenia, kłótnie i ostatnie momenty, które sprzedawca zostawił.
Ustalenie odpowiednich oczekiwań dla kupującego
Przed wejściem w drogę, kupujący musi dokładnie wiedzieć, co się dzieje, a co na pewno nie. To nie jest czas, by zacząć zauważać rzeczy, które przegapiły podczas inspekcji i nagle spodziewać się nowego dachu. Ostatnie przejście jest misją potwierdzającą, a nie drugą inspekcją z bonusem.
Final Walkthrough vs. Inspekcja domowa: Poznaj różnicę
Uczymy klasyczne zamieszanie: Inspekcja domu odbywa się na początku umowy. To wtedy kupujący otrzymują pełną diagnozę domu - dach, fundament, węgiel, wstrząsy duchów, budynki. Znaleziono tam jakieś problemy? To wtedy negocjujesz naprawy lub ustępstwa.
Z drugiej strony, ostatni spacer odbywa się w pobliżu linii końcowej. Pomyśl o tym jak o czeku przed dostawą. Jesteś tam, żeby upewnić się, że nic się nie zmieniło od czasu zawarcia umowy. To krok weryfikacyjny, nie ponowna inspekcja.
Czym jest ostateczny przebieg:
Uproszczajmy to. Przejazd przed zamknięciem jest przeznaczony dla:
• potwierdzenie, że uzgodnione naprawy są rzeczywiście wykonane (nie, nie liczą się przyklejone notatki, które mówią "FIX ME")
• zapewnienie, że rzeczy sprzedawcy zniknęły - nie "głównie pakowane"
• weryfikacja wszystkiego, co działało wcześniej, nadal działa teraz
Po co nie ma końcowego przejścia:
To nie jest szansa nabywcy:
• Nagle żądać całkowitego przebudowy
• ponownie otwierać negocjacje, ponieważ kolor ściany "polega inaczej w świetle dnia"
• opóźnienie zamknięcia rzeczy, które powinny być złapane tygodnie temu
Upewnij się, że kupujący zna zasady końcowej gry. Ponieważ nic nie zabije wibracji - albo sprzedaży - jak nierealne oczekiwania i ostatni moment wskazywania palcem. Jasne oczekiwania = płynne zamknięcie. Witaj.
Essential Final Walk Through Checklist (tzw. Lista "Nie żałujmy tego"
Ostatni spacer przed zamknięciem nie jest czasem, aby wkręcić go dobrą wibracją i krzyżami palców. Przyprowadź prawdziwą listę sprawdzania i traktuj to tak, jak to jest - ostatnią okazją, aby upewnić się, że nie zamierzasz odziedziczyć czyjejś pół ukończonej listy miodu. Zrób zdjęcia wszystkiego, co jest niewyraźne, aby potwierdzić swoje obawy i chronić nabywcę (i prowizję).
Oto, co sprawdzić podczas ostatniej przygody nieruchomości:
1. Zweryfikowanie inspekcji napraw
Pamiętasz te wszystkie naprawy związane z inspekcją, które sprzedawca obiecał? Czas potwierdzić, że to zrobiono. Wypływy, klimatyzacja, okna, plamy z nieznanych źródeł - jeśli zostały oznaczone, trzeba się nimi zająć. Poproś o kwoty lub rachunki wykonawców. Nie ma dowodów, nie ma spokoju.
2. Zapewnić, że przedmioty osobiste zniknęły
Jeśli umowa nie mówi, że odziedziczysz bieżnik sprzedawcy lub starożytne drzewo kotów, to dom powinien być pusty. "Czysztość pomieszczeń" nie oznacza "kotyków bonusowych na strychu". Ten krok jest częścią weryfikacji stanu nieruchomości - kupujący powinien wchodzić na czysty list, a nie w sprzedaż pozostałości.
3. Sprawdź wnętrze - Jakieś nowe problemy?
Sprawdź wszystko, co nie było zepsute, zniszczone lub tajemniczo wyciekające, kiedy ostatnio widziałeś to miejsce. Czasami przewoźniki grają szybko i luźnie z drzwiami i ścianami. Sprawdź:
- Nowe otwory lub szczotki
- Uszkodzone sprzęt
- Systemy drzwi lub garażu, które nie działają już
Celem tej ostatniej kontroli przed zamknięciem jest upewnienie się, że dom nie otrzymał uderzenia w drodze do drzwi. Jeśli coś nie wygląda dobrze, oznacz to teraz - bo po zamknięciu, rachunek naprawy staje się prezentem pożegnalnym kupującego.
4. Sprawdź obszary zewnętrzne
Nie zapomnij spacerować na zewnątrz. Ostatni spacer w domu obejmuje również ogród. Ogrody nagle spadają? Przeniesiony trawnik odkrył dużą dziurę w pokładzie? Nikt nie chce odkrywać uszkodzonego sprinkleru w dniu przeprowadzki, a co gorsza, gromady szczątków, które nie dotarły do przewozu ciężarówki.
Kroki, jeśli znajdziesz problemy podczas przejścia
, masz 24 godziny od zamknięcia, a ostateczna kontrola wykazała, że lodówka została uszkodzona lub szczelnia wielkości kanapy w ścianie. - A teraz co? Tutaj szybkość i jasność są ważne.
Zacznij od wyraźnej komunikacji
Nie panikuj, tylko dokumentuj. Wyciągnij telefon i zacznij fotografować wszystko, co nie pasuje do umowy. Niezależnie od tego, czy to naprawy, brakujące przedmioty, czy nowe uszkodzenia z wielkiego wyjścia sprzedawcy, potrzebujesz dowodów.
W takim razie natychmiast skontaktuj się z agentem. Im szybciej oznajmiesz problem, tym szybciej sprzedawca będzie mógł go naprawić - albo przynajmniej zacząć się gniewać. Trzymaj to faktycznie. Notatki i zdjęcia zapewniają, że wszyscy pracują z tej samej strony.
Wykorzystaj opcje do rozwiązania
W zależności od problemu, masz kilka sposobów:
- Wniosek o naprawy: Szybkie naprawy są możliwe, jeśli jest jeszcze czas - i sprzedawca jest chętny.
- Poproś o kredyty lub koncesje: Czasami wypłaty w momencie zamknięcia są łatwiejsze niż walka o kogoś z pudełkiem narzędzi.
- Wprowadź wykonawcę: Uzyskaj cytaty na szkody, aby zapewnić dźwignię do negocjacji.
- Anulowanie umowy: Czy można będzie zależać od umowy.
Ocenąć nasilenie. Brakująca ręcznik? Nieco irytujące. Zapłynęta piwnica? To będzie wymagało więcej niż tylko Home Depot.
Odległe zamknięcie w razie potrzeby
Wielkie problemy - takie jak problemy z bezpieczeństwem lub niepełne prace naprawcze - mogą oznaczać odroczenie zamknięcia. To nie jest idealne, ale lepsze niż przejęcie własności domu, który nie spełnia warunków umowy. Celem jest upewnienie się, że stan nieruchomości jest zgodny z obietnicą.
Renegociate jak Pro
Jeśli stan domu nie jest zgodny z umową, negocjacje mogą być najczystszym rozwiązaniem. Zastosuj cenę, poproś o kredyty kosztów zamknięcia lub dodaj do transakcji depozyt naprawy. Wchodź w rozmowę z jasnymi priorytetami - co jest konieczne i co jest negocjacyjne?
Ostateczny cel? Dostarcz kupującemu dom, którego oczekiwali, nie pozwalając, by problemy zniszczyły całą transakcję. Prowadzenie tej części jak szef pokazuje, że nie tylko zamykasz transakcje, ale ochronisz ludzi. I w świecie ostatecznego przejścia przez nieruchomości, to jest różnica między agentem zmarłym a zaufanym.
Przygotowanie się do pomyślnego ostatniego przejścia przed zamknięciem
Tajemnica płynnej przejścia? Nie pokazuj się z pustymi rękoma ani z otwartymi oczami. To nie czas na przypadkowy spacer, żeby ostatni raz poczuć to miejsce. To ostateczna kontrola stanu nieruchomości twojego nabywcy i muszą przejść jak na misji, bo tak są.
Przyjeżdżanie przygotowane pomaga złapać pominięte naprawy, opuszczone śmieci lub wszelkie niespodzianki, zanim staną się odpowiedzialnością kupującego. W tym miejscu pojawia się twoja wiarygodna lista kontrolna - osobisty przewodnik "złap to teraz lub później żałuj".
Co przywieźć do ostatecznego przeglądu nieruchomości
Wchodzisz w ten ostatni spojrzenie? Spakuj mądrze. Oto, czego będziesz potrzebował podczas przeglądu nieruchomości:
- Kontrakt zakupu - aby sprawdzić, co obiecało vs. co tam jest?
- Notepad lub urządzenie komórkowe - do rejestrowania dowolnego "czekaj, co to jest?" odkrycia
- Kamera lub telefon - dla dowodów zdjęciowych (na wypadek, gdyby ta lodówka zaginęła tajemniczo)
- Światło - ponieważ piwnice i przestrzenie do przepływu nigdy nie są w pełni oświetlone lub w pełni niewinne
- Sprawozdanie z inspekcji + kwity - potwierdzenie wykonania każdej naprawy, nie tylko "jakiejś obsługi"
Wchodzisz do końcowej kontroli przed zamknięciem bez tych? To jak pojawienie się na spotkaniu bez komp. Bądź dogłębny, zorganizowany i daj klientowi spokój umysłu, zanim podpisze kropkowaną linię.
Często zadawane pytania
Co to jest ostatni spacer przed zamknięciem?
A jest ostatnią szansą nabywcy, aby upewnić się, że dom jest w uzgodnionym stanie przed zamknięciem. Potwierdza, że naprawy zostały zakończone, przedmioty zostały usunięte i nic nowego nie zostało zepsute.
Kiedy nastąpi ostatni spacer?
Ostatnie przejście zwykle odbywa się od 24 do 48 godzin przed zamknięciem. To daje czas na rozwiązanie problemów w ostatniej chwili, jeśli coś jest niewłaściwe.
Kto uczestniczy w ostatnim przejściu?
Zazwyczaj kupujący i jego agent nieruchomości uczestniczą w ostatnim przejściu. Czasami w zależności od sytuacji może być obecny również sprzedawca lub inspektor.
Czego powinienem szukać podczas ostatniego przejścia?
Podczas ostatniego przejścia sprawdź, czy wszystkie naprawy zostały wykonane, przedmioty osobiste zostały usunięte, urządzenia i systemy działają i nie wystąpiły żadnych nowych uszkodzeń.
Czy sprzedawca może odmówić ostatniego przejścia?
Chociaż to niezwykłe, sprzedawca może technicznie odmówić dostępu. Jednakże, to podnosi czerwone flagi i może naruszać warunki umowy zakupu, w zależności od umowy i prawa stanu.
Czy dom musi być pusty na ostatni spacer?
Tak, idealnie. Z pustym domem łatwiej wykrywać uszkodzenie, sprawdzić, czy naprawiono, i upewnić się, że nic nie zostało. To również potwierdza, że sprzedawca wycofał się zgodnie z umową.
Co się stanie, jeśli podczas ostatniego przejścia znajdą się problemy?
Jeśli zostaną wykryte problemy, kupujący może zażądać napraw, ustępstw finansowych lub opóźnienia zamknięcia. Dokumentacja i szybka komunikacja z agentem listingowym są kluczowe.
