Le point de départ: Les formulaires de cotation standard couvrent l'essentiel d'une transaction. Trois ajouts couvrent ce qui est omis dans le formulaire: un déclencheur de réexamen des prix, une clause de coopération avec le vendeur et une confirmation signée du plan de commercialisation. Chacun d'eux nécessite l'approbation d'un courtier, car ce qu'un agent peut ajouter à un formulaire d'association varie d'un État à l'autre.
TL;DR À propos de ce qu'il faut mettre dans un contrat de cotation
- Les formulaires standard couvrent les éléments essentiels, pas les points de friction
- A déclencheur de l'examen des prix
- A la clause de coopération définit les obligations du vendeur
- A signé documents du plan de marketing Ce qui a été promis
- L'approbation du courtier survient avant tout changement de formulaire
- Introduire les trois au rendez-vous de cotation
A l'accord de cotation est le contrat entre un vendeur et un courtier qui autorise l'établissement et la compensation de la commercialisation. La plupart des agents utilisent un formulaire d'association d'état standard.
Une idée fausse est que le formulaire standard couvre tout ce qui peut aller mal. Il couvre la transaction, pas les situations qui créent des frictions entre un agent et un vendeur des semaines plus tard.
Trois ajouts ferment ce vide, et les agents expérimentés les adoptent généralement après en avoir besoin et ne pas en avoir.
Cet article explique ce que fait le formulaire standard, les trois ajouts, et pourquoi l'approbation du courtier vient en premier:
Ttable de contenus
Quel est le formulaire d'annonce standard et où les lacunes Sit
A relation d'annonce standard établit la représentation, le prix de l'annonce, le terme, l'indemnisation et l'autorité du courtier pour commercialiser la propriété. Les formulaires d'association de l'État les traitent de manière fiable.
Les lacunes sont ailleurs. Le formulaire ne précise pas ce qui se passe lorsque l'activité de démonstration ne répond pas aux attentes. Il définit rarement ce que le vendeur doit faire pour que la maison reste accessible. Et il n'enregistre généralement pas le marketing spécifique qu'un agent s'est engagé à livrer.
Aucune de ces lacunes ne sont des erreurs de rédaction. Les formulaires ont été conçus pour un marché plus rapide où une cotation devenue obsolète était l'exception. Les conditions d'indemnisation, que le formulaire couvre en détail, sont traitées séparément dans notre guide Comment fonctionnent les commissions immobilières. Le NAR décrit ce qu'un accord de cotation établit généralement dans son guide de consommation sur les accords de cotation.
Addition un: Le déclencheur d'examen des prix
A est une condition écrite qui prévoit une réunion d'examen des prix lorsque des signaux spécifiques apparaissent. Les signaux sont convenus à l'avance, par exemple moins d'un nombre fixé d'émissions dans une période déterminée, ou aucune offre écrite avant un jour précisé.
Le but est le timing. Sans déclencheur, la conversation de prix se déroule chaque fois que l'agent décide de l'augmenter, ce qu'un vendeur frustré entend souvent comme une réaction à l'échec. Avec l'une, la réunion a été programmée à l'échéance de la nomination et les deux parties ont accepté les conditions qui la mettraient en place.
Le déclencheur organise une conversation. Il n'autorise pas un changement de prix et n'engage pas le vendeur à réduire. Ce qu'un agent peut ajouter à un formulaire d'association varie, et les règles de modification sont publiées par chaque régulateur de l'État par l'intermédiaire du répertoire de l'agence réglementaire ARELLO .
Addition Deux: La clause de coopération du vendeur
A précise ce que le vendeur fera pendant la mise en bourse. Les formulaires standard décrivent en détail les obligations de l'agent et disent relativement peu de choses sur l'autre côté.
Les termes typiques couvrent l'accompagnement des spectacles avec un préavis raisonnable, la réponse aux offres dans un délai déterminé, le maintien de l'immobilier prêt à l'exposition et l'organisation de l'absence d'animaux de compagnie et d'occupants pendant les rendez-vous.
Timing est ce qui rend ce travail. Les vendeurs s'accordent facilement à ces conditions au moment de l'inscription, avant qu'il n'y ait de stress. Le fait de relever les mêmes points après trois expositions manquées ressemble à une accusation.
La clause n'oblige pas le vendeur à accepter une exposition ou une offre particulière. Il crée une attente partagée, et il produit un enregistrement de l'échec d'un processus si un vendeur dit plus tard que l'agent n'a pas fait assez.
Addition Trois: Confirmation du plan de marketing
La confirmation du plan de commercialisation est un document daté d'une page indiquant la commercialisation qu'un agent livrera, signé par le vendeur avec le colis de commercialisation. Il nomme généralement la date et le fournisseur de la photographie, la date de lancement et la syndication de MLS, le plan d'ouverture, les plateformes publicitaires et la durée, la diffusion d'agents, le calendrier de communication et le processus de rétroaction.
L'agent suit ensuite le plan comme écrit. C'est la partie qui le rend utile. Un plan signé qui n'a pas été exécuté est pire qu'aucun plan.
La confirmation n'étend pas les obligations du courtier au-delà de ce qui est établi dans l'accord de cotation et ne promet pas de résultat. Il enregistre ce qui a été offert et ce que le vendeur a approuvé, ce qui répond à une réclamation ultérieure selon laquelle la maison n'a pas été commercialisée correctement.
Comment introduire chaque ajout à l'appel d'offres
Présenté comme protection pour l'agent, tous les trois sont de nature défensive. Présentés sous forme de structure, ils ressemblent à un processus.
Le déclencheur d'examen des prix est le plus facile à encadrer pour éliminer l'appel gênant. La clause de coopération fonctionne comme une description de ce qui fait convertir les spectacles. Le plan de marketing se présente comme un engagement écrit auquel le vendeur peut tenir l'agent, ce qui est plus proche de la façon dont il fonctionne réellement.
Chacun s'intègre naturellement dans la présentation de la liste au point où le sujet apparaît déjà, plutôt que d'arriver comme trois formulaires supplémentaires à la signature.
Pourquoi l'approbation du courtier vient d'abord
Rien de tout cela ne se produit sans votre courtier. Le fait qu'un agent puisse modifier un formulaire d'association d'État, ajouter un addendum ou utiliser un document séparé à côté du formulaire varie selon l'État et le courtier. Certains courtiers fournissent des versions approuvées des trois. D'autres interdisent complètement les modifications apportées aux formulaires d'association.
Les agents qui prennent la permission et en apprennent plus tard sont généralement confrontés à un problème de conformité plutôt qu'à un problème de contrat. La politique des formes est l'une des différences pratiques qui méritent d'être examinées directement lorsque comparaison des courtiers, parce qu'il détermine si ces ajouts sont disponibles.
Ce que demandent aussi les agents
Pouvez-vous ajouter des choses à un contrat de vente ?
Ça dépend de votre état et de votre courtage. Certains permettent des ajouts ou des modifications approuvées aux formulaires d'association, d'autres interdisent les changements entièrement et certains fournissent des versions préapprouvées. Confirmez avec votre courtier avant de présenter quoi que ce soit à un vendeur.
Quelle est la clause de réduction de prix dans un contrat de cotation?
C'est une condition écrite qui déclenche une réunion d'examen des prix lorsque des signaux convenus apparaissent, comme un volume d'affichage faible sur une période déterminée. Il organise une conversation. Elle n'autorise pas elle-même un changement de prix.
Qu'est-ce qu'un vendeur peut être tenu de faire lors d'une cotation?
A clause de coopération traite généralement de l'affichage de l'accès avec préavis raisonnable, des délais de réponse sur les offres, de la préservation de la maison, et des arrangements pour les animaux de compagnie et les occupants lors des rendez-vous. Qu'est-ce qui est exécutoire varie, alors confirmez la langue avec votre courtier.
Comment prouvez-vous que vous avez commercialisé une annonce?
A signé plan de marketing nommant chaque activité spécifique, plus la preuve datée que chacun d'entre eux a été terminé. La signature établit ce que le vendeur a examiné et approuvé. Le dossier daté établit que le plan a ensuite été suivi comme écrit.
Why This Matters
Si un agent peut ajouter l'un ou l'autre de ces éléments à un formulaire est décidé par la politique de courtage, ce qui rend la décision de courtage la première à prendre. Chez eXp Realty, tous les agents reçoivent la même plateforme de courtage de base, y compris la conformité, la rémunération et l'accès aux divisions de l'entreprise. Ce qui différencie, c'est l'écosystème du sponsor avec lequel un agent s'aligne.
Le sponsor d'un agent sélectionne les formes auxquelles il a accès, y compris la formation qu'un agent reçoit en prenant les ajouts de contrat proposés à un courtier. Les agents pesant ce choix devraient demander directement la politique de formulaire et peser la valeur de l'équipe Smart Agent Alliance à côté.
Questions fréquemment posées
Qu'est-ce qu'un accord de cotation devrait contenir?
Le formulaire standard établit la représentation, le prix de la liste, la durée, la rémunération et l'autorité de commercialisation. Trois ajouts sont généralement en couches en haut: Un déclencheur de révision des prix, une clause de coopération avec le vendeur et une confirmation d'un plan de marketing signé, tous soumis à l'approbation du courtier.
Est-il possible de modifier un accord de cotation après la signature?
Les modifications sont généralement possibles avec l'accord des deux parties et la forme correcte, bien que les règles varient selon l'État et le courtier. Involuez votre courtier avant de signer un changement, car les modifications peuvent affecter les droits d'indemnisation déjà établis.
Qu'est-ce qu'une confirmation de plan de commercialisation?
A document daté d'une page énumérant le marketing spécifique qu'un agent livrera, signé par le vendeur avec le paquet de commercialisation. Il nomme généralement la photographie, le lancement de MLS, les maisons ouvertes, la publicité, la diffusion d'agents, le calendrier de communication et le processus de rétroaction.
Combien de temps devrait durer un accord de cotation?
Term est négocié entre le vendeur et la courtage, et certains États imposent des limites. Partagez le terme avec une période de commercialisation réaliste pour la gamme de prix et les conditions locales plutôt que de ne pas respecter un numéro standard.
Que se passe-t-il si un vendeur ne permet pas de présenter?
L'accord de mise en bourse régit la relation, mais les litiges d'accès sont généralement résolus par la conversation plutôt que par l'application. Une clause de coopération convenue à l'avance vous donne une norme convenue à indiquer, et un enregistrement de l'accès brisé.
Avez-vous besoin de l'approbation du courtier pour modifier un formulaire d'inscription?
L'approbation du courtier est requise dans presque tous les cas, et certains États interdisent complètement la modification par l'agent des formulaires d'association. Traitez-le comme la première étape plutôt que comme une formalité et utilisez un langage approuvé partout où votre courtier le fournit.
