Key Takeaway: Die Standardvorlagen legen einen Preis fest, aber sie behandeln selten, was passiert, wenn er nicht funktioniert. Die Verringerung wird im Voraus durch drei Möglichkeiten geplant: ein Überprüfungs-Trigger, der eine Sitzung festlegt, eine Verringerungsgenehmigung, mit der eine Änderung im Voraus vereinbart wird, und eine schriftliche Bestätigung ohne Vertragswirkung.
TL;DR Über Preissenkungen im Börsenvertrag
- Standardformulare Preis festgesetzt, nicht verarbeitet
- Ein Überprüfungs-Trigger schlägt nur ein Treffen ein
- Eine Verringerungsgenehmigung stimmt die Änderung selbst im Voraus zu
- Eine schriftliche Bestätigung hat keine Vertragswirkung
- Die Anzeigen verlieren mit dem Sitzen ihre Hebelwirkung.
- Broker-Zulassung kommt vor jeder Option
Ein Preisüberprüfungsprozess ist eine Vereinbarung, die bei der Veröffentlichung bei der Veröffentlichung getroffen wird, wie und wann eine Preisänderung besprochen wird, wenn das Haus nicht verkauft wird.
Ein weit verbreitetes Missverständnis ist, daß das Gespräch über Preissenkungen warten kann, bis das Haus bereits auf dem Markt ist. Bis dahin kann sich der Verkäufer defensiv, enttäuscht oder unter Druck fühlen, was das Gespräch viel schwieriger macht als wenn der Prozess im Voraus besprochen worden wäre.
Das Lücken ist der Grund, warum das Preisreduktionsgespräch so oft als Konfrontation anstelle eines geplanten Schritts eintrifft.
Dieser Artikel erklärt, welche Standardformen ausstehen, die drei verfügbaren Optionen und warum das Timing das Gespräch ändert:
TTabelle der Inhalte
Welche Standard-Listenformulare auf Preis verzichten
Ein Standardvertrag zur Börsennotierung legt den Listenpreis, die Laufzeit, die Entschädigungsvereinbarung und die Maklerbehörde fest, die die Immobilie vermarktet. Die Änderung des Preises erfordert später die Vereinbarung des Verkäufers, die in der Regel auf einer Änderung dokumentiert wird.
Was das Formular in der Regel nicht enthält, ist ein Verfahren zur Erreichung dieser Vereinbarung. Es gibt keinen definierten Moment, in dem der Preis überprüft wird, und kein vereinbartes Signal, das die Diskussion startet.
Das Ergebnis ist, dass das Gespräch stattfindet, wenn der Agent beschließt, es zu erhöhen, was ein Verkäufer, der eine langsame Auflistung erlebt, oft hört, als der Agent einen Fehler erklärt.
Nichts davon ist ein Defekt in den Formularen. Sie wurden aufgebaut, um Begriffe festzulegen, anstatt die Beziehung über einen bestimmten Zeitraum zu verwalten. Die NAR beschreibt, was eine Börsenvereinbarung in ihrem Verbraucherleitfaden zu Börsenvereinbarungen.
Option One festlegt: Der Auslöser für die Überprüfung
DerA-Review-Trigger schlägt eine Preisüberprüfungssitzung ein, wenn definierte Signale angezeigt werden. Die Signale werden im Voraus vereinbart, z. B. weniger als eine bestimmte Anzahl von Vorführungen innerhalb eines bestimmten Zeitraums oder kein schriftliches Angebot bis zu einem bestimmten Tag.
Wenn die Bedingung erfüllt ist, findet das Treffen statt. Beide Parteien stimmten der Bedingung zu, so dass keiner ein schwieriges Gespräch initiiert.
Dies ist die leichteste der drei Optionen in Bezug auf das, was der Verkäufer sich verpflichtet.
Es erlaubt keine Preisänderung, verpflichtet den Verkäufer nicht, zu reduzieren und ändert die Entschädigungsvereinbarung nicht. Es fixiert den Zeitpunkt und beseitigt die Frage, wer ihn erheben muss.
Option Two: Die Reduktionsgenehmigung
A Reduktionsgenehmigung geht weiter. Der Verkäufer stimmt zu einer bestimmten Preisänderung zu einem bestimmten Datum oder unter einer bestimmten Bedingung im Voraus zu, so dass die Reduzierung automatisch ohne zweite Verhandlung stattfindet.
Die Berufung ist sicher. Der Agent weiß, dass sich der Preis bewegen wird, der Verkäufer hat ihn bereits akzeptiert, und es ist kein Gespräch erforderlich, sobald er in Kraft tritt.
Der Kompromiss ist Flexibilität. Die Bedingungen können sich zum Zeitpunkt der Ankunft des Datums geändert haben, und eine automatische Reduktion ist möglicherweise nicht mehr die richtige Antwort auf das, was der Markt zeigt.
Diese Struktur trägt auch die größte Konformitätsbelastung der drei. Was und wie vorbereitet werden kann, variiert je nach Staat und Brokerage. Die Regeln für die Änderung werden von jedem staatlichen Regulierungsorgan über das ARELLO Regulierungsagenturverzeichnis.
Option Three veröffentlicht: Eine leichtere schriftliche Bestätigung
Die dritte Option ist eine schriftliche Bestätigung, die ganz außerhalb der Vereinbarung steht. Eine E-Mail oder eine unterzeichnete einseitige Notiz dokumentiert, die die Parteien bei der Preisgestaltung besprochen haben und zu einem angegebenen Zeitpunkt zu überprüfen vereinbart haben.
Es hat keine Vertragswirkung. Nichts wird ausgelöst und nichts ist genehmigt.
Das eignet sich für Makler, die Formularänderungen verbieten, und es eignet sich für Agenten, die den Zeitvorteil ohne die Konformitätsfrage wollen.
Es ist auch die am weitesten verfügbare der drei, da es keine Veränderung in irgendeiner Assoziationsform erfordert. Ob ein Agenten überhaupt Bedingungen zu einem Formular hinzufügen kann, ist eine Brokerage-Politikfrage, die sich direkt zu fragen lohnt, wenn vergleiche mit Brokerages.
Wie verliert ein Listing Leverage als es Sits
A Preisänderung, die früh erreicht wird Käufer, die noch keine Meinung über das Haus gebildet haben. Eine Veränderung, die nach Wochen der Aktivität vorgenommen wird, erreicht Käufer, die sie bereits gesehen haben und überschritten haben.
Die angesammelten Markttage sind ebenfalls sichtbar, und Käufer, die eine lange aktive Periode bemerken, neigen dazu, die Verringerung als Bestätigung zu betrachten, dass mehr folgen kann.
Das ist der Grund, warum der Zeitpunkt des Prozesses wichtiger ist als die Größe einer einzelnen Verringerung. Eine geplante Überprüfung, die im Zeitplan stattfindet, erreicht ein anderes Publikum als eine, die nach der Veröffentlichung stattfindet.
Warum eine Vorausvereinbarung das Gespräch verändert
Der Unterschied liegt darin, wer fragt. Ohne vorherige Vereinbarung erhöht der Agenten das Preisgespräch, und der Verkäufer hört eine Bitte, weniger zu akzeptieren, als ihnen versprochen wurde.
Mit einem erhöht der Kalender es. Das Treffen war bei der Verabredung geplant, der Verkäufer stimmte den Bedingungen zu, und der Agent verfolgt einen Prozess, anstatt Nachrichten zu liefern.
Die vorgestellten Beweise sind in beiden Fällen identisch. Was sich ändert, ist, ob der Verkäufer es als einen Plan erlebt, der funktioniert, oder als Agent, der erklärt, warum die Anzeige nicht verkauft wurde. Der Rest des Erwartungsgesprächs befindet sich in demselben Teil der Listing-Präsentation.
Welche Agenten Fragen auch
Können Sie eine Preisreduktion in einem Listenvertrag setzen?
Einige Makler erlauben es und einige verbieten jede Änderung der Assoziationsformulare. Wenn dies zulässig ist, reichen die Optionen von der Planung einer Überprüfungssitzung bis hin zur Vorberechtigung einer bestimmten Änderung zu einem bestimmten Datum. Fragen Sie Ihren Makler, bevor Sie etwas präsentieren.
Was ist ein Preisüberprüfungsauslöser?
A schriftliche Bedingung, die ein Preisüberprüfungssitz festlegt, wenn vereinbarte Signale erscheinen, z. B. ein niedriges Anzeigungsvolumen über einen bestimmten Zeitraum. Es schlägt eine Diskussion statt eine Preisänderung zu genehmigen. Beide Parteien vereinbaren die Bedingungen im Voraus.
Wie vermeiden Sie das Preisreduktionsargument?
Vereinbaren Sie den Zeitpunkt, bevor das Haus aktiv wird. Wenn der Kalender das Gespräch eher aufhebt als der Verkäufer, erlebt der Verkäufer einen geplanten Schritt statt einer Anfrage, weniger als erwartet zu akzeptieren. Stellen Sie den Überprüfungspunkt bei der Auflistung fest.
Sollte eine Preisverringerung automatisch sein?
Automatische Verringerung bietet Gewissheit, entfernt jedoch Flexibilität, und die Bedingungen können sich bis zum Datum geändert haben. Sie tragen auch die höchste Compliance-Exposition der verfügbaren Ansätze, also bestätigen Sie die Struktur bei Ihrem Broker. Die Bedingungen können sich auch bis zum Datum geändert haben.
Warum ist das wichtig
Ob ein Preisüberprüfungsprozess in eine Börsenvereinbarung eingehen kann, wird durch die Brokerage-Richtlinie festgelegt, die die Brokerage-Entscheidung zum ersten Schritt macht. Bei eXp Realty erhalten alle Agenten die gleiche Kernvermittlungsplattform, einschließlich Compliance, Entschädigung und Zugang zu Unternehmensbereichen.
Der Sponsor eines Agenten wählt Formen aus, zu welchen Werkzeugen, Schulungen und Attraktionssystemen er Zugang hat, einschließlich der Frage, ob einem Agenten gezeigt wird, wie ein Preisüberprüfungsprozess funktioniert, bevor er eines benötigt. Agenten, die diese Wahl abwägen, sollten schriftlich bestätigen, was eine Brokerage erlaubt, und dann den Teamwert Smart Agent Alliance X unterstützende Agenten betrachten, die einen verwenden.
Häufig gestellte Fragen
Was sollte eine Börsenvertrag über Preissenkungen sagen?
Standardformulare sagen selten etwas. Drei Ansätze lösen die Lücke. Ein Überprüfungs-Trigger, der ein Treffen festlegt, eine Reduktionsgenehmigung, die die Änderung vorher zustimmt, oder eine schriftliche Bestätigung außerhalb der Vereinbarung. Alle drei erfordern die Genehmigung des Brokers vor der Verwendung.
Was ist eine Reduktionsgenehmigung?
Eine Vorausvereinbarung, dass eine bestimmte Preisänderung ohne zweites Gespräch auf ein bestimmtes Datum oder eine bestimmte Bedingung wirksam wird. Es bietet Sicherheit und entfernt Flexibilität, und es trägt die höchste Konformitätsbelastung. Die Bedingungen können sich bis zum Datum geändert haben.
Kann ein Verkäufer eine von ihm vereinbarte Preisreduktion verweigern?
Das hängt von dem ab, was unterzeichnet wurde, und von den staatlichen Regeln ab, die regeln, was in einem Börsenvertrag vorher genehmigt werden kann. Jeder Streit über eine vereinbarte Änderung sollte an Ihren Broker gehen, anstatt direkt behandelt zu werden.
Ist eine schriftliche Bestätigung ohne Klausel ausreichend?
Für Zeitzwecke ist es in der Regel so. Eine datierte E-Mail oder unterschriebene Anmerkung Dokumente, in denen die Preisgestaltung besprochen wurde und wann sie überprüft wird, ohne jegliche Änderung zu vornehmen, die für Maklerunternehmen geeignet ist, die Änderungen verbieten. Es ist auch die am weitesten verfügbare Option.
Wann sollten Sie die Preisüberprüfung planen?
Setzen Sie den Punkt bei der Veröffentlichung, der entweder an ein Datum oder an definierte Aktivitätssignale gebunden ist.
Benötigen Sie eine Broker-Zulassung für eine Preisklausel?
Broker-Zulassung ist erforderlich, bevor Sie etwas zu einer Listing-Vereinbarung hinzufügen, und einige Makler verbieten die Änderung der Assoziationsformulare vollständig. Fragen Sie nach Formpolitik, bevor Sie einen dieser Ansätze in Ihren Prozess integrieren. Einige liefern stattdessen vorher genehmigte Versionen.
