Κλειδί: Τα τυποποιημένα έντυπα καταχώρισης καθορίζουν μια τιμή αλλά σπάνια αναφέρουν τι συμβαίνει όταν δεν λειτουργεί. Τρεις επιλογές σχεδιάζουν την μείωση εκ των προτέρων: ένα ενεργοποιητικό αναθεώρησης που προγραμματίζει μια συνεδρίαση, μια άδεια μείωσης που συμφωνεί εκ των προτέρων μια αλλαγή και μια γραπτή επιβεβαίωση χωρίς αποτέλεσμα σύμβασης.
TL;DR σχετικά με τις μειώσεις τιμών στη σύμβαση πώλησης
- Τυπικά έντυπα καθορισμένη τιμή, όχι επεξεργασία
- Ένα ενεργοποιητικό αναθεώρησης προγραμματίζει μια συνάντηση μόνο
- Η έγκριση μείωσης συμφωνεί εκ των προτέρων με την ίδια την αλλαγή
- Μια γραπτή επιβεβαίωση δεν έχει αποτέλεσμα σύμβασης
- Οι λίστες χάνουν μόχλευση καθώς καθυστερούν
- Η έγκριση του μεσίτη έρχεται πριν από οποιαδήποτε επιλογή
Μια διαδικασία αναθεώρησης τιμών είναι μια συμφωνία που επιτυγχάνεται κατά τη σύναψη της λίστας σχετικά με το πώς και πότε θα συζητηθεί μια αλλαγή τιμής εάν το σπίτι δεν πουλήσει.
Μια κοινή λανθασμένη αντίληψη είναι ότι η συζήτηση για μείωση τιμών μπορεί να περιμένει μέχρι το σπίτι να είναι ήδη στην αγορά. Μέχρι τότε, ο πωλητής μπορεί να αισθάνεται αμυντικός, απογοητευμένος ή πιεσμένος, καθιστώντας τη συζήτηση πολύ πιο δύσκολη από ό, τι αν η διαδικασία είχε συζητηθεί εκ των προτέρων.
Αυτό το χάσμα είναι το λόγο για τον οποίο η συζήτηση για μείωση των τιμών τόσο συχνά έρχεται ως αντιπαράθεση αντί για ένα προγραμματισμένο βήμα.
Αυτό το άρθρο εξηγεί ποιες είναι οι τυποποιημένες μορφές που δεν υπάρχουν, οι τρεις διαθέσιμες επιλογές και γιατί το χρονοδιάγραμμα αλλάζει τη συζήτηση:
TΠίνακας Περιεχομένου
Ποια πρότυπα φόρμες λίστας αφαιρούνται στην τιμή
XA πρότυπη συμφωνία λίστας καθορίζει την τιμή λίστας, την προθεσμία, τη συμφωνία αποζημίωσης και την εξουσία μεσίτησης για την εμπορία του ακινήτου. Η μεταβολή της τιμής αργότερα απαιτεί τη συμφωνία του πωλητή, συνήθως τεκμηριωμένη με τροποποίηση.
Αυτό που συνήθως δεν περιλαμβάνει η φόρμα είναι οποιαδήποτε διαδικασία για την επίτευξη αυτής της συμφωνίας. Δεν υπάρχει καθορισμένη στιγμή κατά την οποία αναθεωρείται η τιμή και δεν υπάρχει συμφωνημένο σήμα που ξεκινά τη συζήτηση.
Το αποτέλεσμα είναι ότι η συζήτηση συμβαίνει κάθε φορά που ο πράκτορας αποφασίζει να την αυξήσει, κάτι που ένας πωλητής που βιώνει αργή λίστα συχνά ακούει ως πράκτορας που εξηγεί μια αποτυχία.
None από αυτά είναι ένα ελάττωμα στις φόρμες. Κατασκευάστηκαν για να καθιερώσουν όρους αντί να διαχειρίζονται τη σχέση σε ένα χρονικό διάστημα. Η NAR περιγράφει τι θεσπίζει μια σύμβαση πώλησης σε λίστα στον οδηγό της για τους καταναλωτές σχετικά με τις συμφωνίες πώλησης σε λίστα.
Option One: Η ρήτρα εκκίνησης της επανεξέτασης
Ο ενεργοποιητής αναθεώρησηςA προγραμματίζει συνεδρίαση αναθεώρησης τιμών όταν εμφανίζονται ορισμένα σήματα. Τα σήματα συμφωνούνται εκ των προτέρων, όπως λιγότεροι από έναν καθορισμένο αριθμό εκθέσεων εντός μιας καθορισμένης περιόδου, ή καμία γραπτή προσφορά μέχρι μια καθορισμένη ημέρα.
Όταν πληρούνται οι προϋποθέσεις, γίνεται η συνάντηση. Και τα δύο μέρη συμφώνησαν στον όρο, οπότε ούτε ένα ξεκινά δύσκολη συζήτηση.
Αυτή είναι η ελαφρύτερη από τις τρεις επιλογές όσον αφορά το τι δεσμεύεται ο πωλητής. Η κίνηση προγραμματίζει μια συζήτηση και τίποτα περισσότερο.
Δεν επιτρέπει αλλαγή τιμής, δεν δεσμεύει τον πωλητή να μειώσει, και δεν αλλάζει τη συμφωνία αποζημίωσης. Διορθώνει το χρονοδιάγραμμα και απομακρύνει το ερώτημα ποιος πρέπει να το σηκώσει.
Option Δύο: Η άδεια μείωσης
A πηγαίνει παραπέρα. Ο πωλητής συμφωνεί εκ των προτέρων σε μια συγκεκριμένη αλλαγή τιμής σε μια συγκεκριμένη ημερομηνία ή υπό ορισμένες συνθήκες, οπότε η μείωση γίνεται αυτόματα χωρίς δεύτερη διαπραγμάτευση.
Η έκκληση είναι βεβαιότητα. Ο πράκτορας γνωρίζει ότι η τιμή θα κινηθεί, ο πωλητής την έχει ήδη αποδεχτεί, και δεν απαιτείται συζήτηση την στιγμή που θα τεθεί σε ισχύ.
Η ανταλλαγή είναι ευελιξία. Οι συνθήκες ενδέχεται να έχουν αλλάξει κατά την άφιξη της ημερομηνίας και μια αυτόματη μείωση μπορεί να μην είναι πλέον η σωστή απάντηση σε αυτό που δείχνει η αγορά.
Αυτή η δομή έχει επίσης τη μεγαλύτερη έκθεση συμμόρφωσης από τις τρεις. Τι μπορεί να εγκριθεί εκ των προτέρων, και πώς, ποικίλλει ανάλογα με την πολιτεία και τη διαμεσολάβηση. Οι κανόνες τροποποιήσεων δημοσιεύονται από κάθε κρατικό ρυθμιστικό φορέα μέσω του καταλόγου της ρυθμιστικής υπηρεσίας ARELLO .
Option Three: Μια ελαφρύτερη γραπτή επιβεβαίωση
Η τρίτη επιλογή είναι μια γραπτή επιβεβαίωση εκτός της συμφωνίας εντελώς. Επιστολή ηλεκτρονικού ταχυδρομείου ή υπογεγραμμένη σημείωση μιας σελίδας, τα οποία τα μέρη συζήτησαν σχετικά με την τιμολόγηση και συμφώνησαν να επανεξετάσουν σε συγκεκριμένο σημείο.
Δεν έχει αντίκτυπο σύμβασης. Τίποτα δεν ενεργοποιείται και τίποτα δεν επιτρέπεται. Αυτό που παρέχει είναι ένα χρονολογημένο αρχείο ότι η συνομιλία συνέβη και τι συμφωνήθηκε.
Αυτό ταιριάζει σε μεσίτες που απαγορεύουν την τροποποίηση φόρμας, και ταιριάζει σε πράκτορες που θέλουν το όφελος της συγχρονισμού χωρίς το ερώτημα συμμόρφωσης.
Είναι επίσης η πιο ευρέως διαθέσιμη από τις τρεις, δεδομένου ότι δεν απαιτεί αλλαγή σε καμία μορφή σύνδεσης. Το αν ένας πράκτορας μπορεί να προσθέσει όρους σε μια φόρμα είναι ένα ερώτημα πολιτικής διαμεσολάβησης που αξίζει να ρωτηθεί απευθείας πότε σύγκριση διαμεσολαβητών.
Πώς μια λίστα χάνει αξιοποίηση κατά τη διάρκεια της χρήσης της
Μια αλλαγή τιμής που γίνεται νωρίς φτάνει σε αγοραστές που δεν έχουν ακόμη σχηματίσει γνώμη για το σπίτι. Μια αλλαγή που γίνεται μετά από εβδομάδες δραστηριότητας φτάνει στους αγοραστές που την έχουν ήδη δει και έχουν περάσει.
Οι συσσωρευμένες ημέρες στην αγορά είναι επίσης ορατές, και οι αγοραστές που παρατηρούν μια μακρά ενεργή περίοδο τείνουν να διαβάζουν τη μείωση ως επιβεβαίωση ότι μπορεί να ακολουθήσουν περισσότεροι.
Για αυτό το χρονικό διάστημα της διαδικασίας έχει μεγαλύτερη σημασία από το μέγεθος μιας και μοναδικής μείωσης. Μια προγραμματισμένη αναθεώρηση που συμβαίνει στο χρονοδιάγραμμα φτάνει σε διαφορετικό ακροατήριο από εκείνο που συμβαίνει αφού η λίστα έχει καθιερωθεί.
Γιατί μια προηγούμενη συμφωνία αλλάζει τη συζήτηση
Η διαφορά είναι ποιος ρωτάει. Χωρίς προηγούμενη συμφωνία, ο πράκτορας ανεβάζει τη συζήτηση για την τιμή, και ο πωλητής ακούει ένα αίτημα να δεχτεί λιγότερα από όσα υποσχέθηκαν.
Με ένα, ο ημερολόγιο το ανεβάζει. Η συνάντηση ήταν προγραμματισμένη στο ραντεβού, ο πωλητής συμφώνησε στους όρους, και ο πράκτορας ακολουθεί μια διαδικασία αντί να παραδίδει νέα.
Τα αποδεικτικά στοιχεία που παρουσιάζονται είναι ταυτόσημα και στις δύο περιπτώσεις. Αυτό που αλλάζει είναι αν ο πωλητής το βιώνει ως ένα σχέδιο που λειτουργεί ή ως πράκτορας που εξηγεί γιατί η λίστα δεν έχει πωληθεί. Η υπόλοιπη συζήτηση προσδοκιών ανήκει στο ίδιο μέρος της παρουσίασης listing.
Τι πράκτορες επίσης ρωτούν
Μπορείτε να βάλετε μείωση τιμής σε μια συμφωνία λίστας;
Κάποιοι μεσίτες το επιτρέπουν και κάποιοι απαγορεύουν οποιαδήποτε τροποποίηση σε έντυπα σύνδεσης. Όταν αυτό επιτρέπεται, οι επιλογές κυμαίνονται από το να προγραμματίζεται μια συνεδρίαση αναθεώρησης έως την προκαθορισμένη έγκριση συγκεκριμένης αλλαγής σε καθορισμένη ημερομηνία. Ρωτήστε τον μεσίτη σας πριν παρουσιάσετε κάτι.
Τι είναι ένα ενεργοποιητικό αναθεώρησης τιμών;
A γραπτή προϋπόθεση που προγραμματίζει μια συνάντηση αναθεώρησης τιμών όταν εμφανίζονται συμφωνημένα σήματα, όπως χαμηλό όγκο εμφάνισης σε μια καθορισμένη περίοδο. Προγραμματίζει μια συζήτηση αντί να επιτρέπει μια αλλαγή τιμής. Οι δύο πλευρές συμφωνούν τους όρους εκ των προτέρων.
Πώς αποφεύγετε το επιχείρημα μείωσης τιμών;
Συμφωνείτε στο χρόνο πριν από την ενεργοποίηση του σπιτιού. Όταν το ημερολόγιο εγείρει τη συζήτηση αντί για τον πράκτορα, ο πωλητής βιώνει ένα προγραμματισμένο βήμα αντί για ένα αίτημα να αποδεχθεί λιγότερο από το αναμενόμενο. Καθορίστε το σημείο επανεξέτασης κατά την ημερομηνία εγγραφής.
Θα πρέπει να είναι αυτόματη η μείωση των τιμών;
Οι αυτόματες μειώσεις παρέχουν βεβαιότητα, αλλά απομακρύνουν την ευελιξία και οι συνθήκες ενδέχεται να έχουν αλλάξει μέχρι την ημερομηνία. Έχουν επίσης τη μεγαλύτερη έκθεση συμμόρφωσης από τις διαθέσιμες προσεγγίσεις, οπότε επιβεβαιώστε τη δομή με τον διαμεσολαβητή σας. Οι όροι μπορεί επίσης να έχουν αλλάξει μέχρι την ημερομηνία.
Γιατί αυτό έχει σημασία
Αν η διαδικασία αναθεώρησης των τιμών μπορεί να ενταχθεί σε συμφωνία πώλησης καθορίζεται από την πολιτική διαμεσολάβησης, η οποία καθιστά την απόφαση διαμεσολάβησης το πρώτο βήμα. Στο eXp Realty, όλοι οι πράκτορες λαμβάνουν την ίδια βασική πλατφόρμα διαμεσολάβησης, συμπεριλαμβανομένης της συμμόρφωσης, της αποζημίωσης και της πρόσβασης στα τμήματα της εταιρείας. Αυτό που διαφέρει είναι το οικοσύστημα χορηγού με το οποίο ευθυγραμμίζεται ένας πράκτορας.
Ο χορηγός ένας πράκτορας επιλέγει σχήματα σε τα οποία εργαλεία, συστήματα εκπαίδευσης και ελκυσμού έχουν πρόσβαση, συμπεριλαμβανομένου του αν ο πράκτορας δείχνει πώς λειτουργεί μια διαδικασία αξιολόγησης τιμών πριν χρειαστεί ένα. Οι αντιπρόσωποι που εξετάζουν αυτή την επιλογή θα πρέπει να επιβεβαιώνουν γραπτώς τι επιτρέπει μια διαμεσολαβητική εταιρεία, και στη συνέχεια να εξετάσουν την αξία της ομάδας Smart Agent Alliance υποστήριξη των αντιπροσώπων που χρησιμοποιούν ένα.
Συχνές ερωτήσεις
Τι πρέπει να λέει μια σύμβαση πώλησης σχετικά με τις μειώσεις τιμών;
Οι τυποποιημένες μορφές σπάνια λένε κάτι. Τρεις προσεγγίσεις αντιμετωπίζουν το κενό. Μια εκκίνηση αναθεώρησης που προγραμματίζει μια συνάντηση, μια έγκριση μείωσης που συμφωνεί εκ των προτέρων με την αλλαγή, ή μια γραπτή επιβεβαίωση εκτός της συμφωνίας. Όλα τα τρία απαιτούν την έγκριση του μεσίτη πριν από τη χρήση.
Τι είναι η έγκριση μείωσης;
Ένα προκαταρκτικό συμβόλαιο ότι μια συγκεκριμένη αλλαγή τιμής αρχίζει να ισχύει σε μια συγκεκριμένη ημερομηνία ή κατάσταση, χωρίς δεύτερη συζήτηση. Παρέχει βεβαιότητα και απομακρύνει την ευελιξία και έχει τη μεγαλύτερη έκθεση συμμόρφωσης. Οι όροι μπορεί να έχουν αλλάξει μέχρι την ημερομηνία.
Μπορεί ο πωλητής να αρνηθεί τη μείωση της τιμής που έχει συμφωνήσει;
Οποιαδήποτε διαφορά σχετικά με μια συμφωνημένη αλλαγή θα πρέπει να απευθύνεται στον διαμεσολαβητή σας αντί να αντιμετωπιστεί απευθείας.
Είναι αρκετή η γραπτή επιβεβαίωση χωρίς ρήτρα;
Για σκοπούς χρονολόγησης συνήθως είναι. Ένα χρονολογικό μήνυμα ηλεκτρονικού ταχυδρομείου ή υπογεγραμμένα έγγραφα που αποδεικνύουν ότι συζητήθηκε η τιμολόγηση και πότε θα επανεξεταστεί, χωρίς να τροποποιηθεί οποιαδήποτε φόρμα, που ταιριάζει σε μεσίτες που απαγορεύουν αλλαγές. Είναι επίσης η πιο ευρέως διαθέσιμη επιλογή.
Πότε πρέπει να προγραμματίσετε την αναθεώρηση των τιμών;
Αρκετά νωρίς ώστε μια αλλαγή να φτάνει ακόμα στους αγοραστές που δεν έχουν ακόμη σχηματίσει γνώμη σχετικά με το σπίτι.
Χρειάζεστε έγκριση μεσίτη για μια ρήτρα τιμολόγησης;
Απαιτείται έγκριση μεσίτη πριν προστεθεί οτιδήποτε σε μια συμφωνία πώλησης, και ορισμένες μεσίτες απαγορεύουν την τροποποίηση των εντύπων σύνδεσης εντελώς. Ρωτήστε σχετικά με την πολιτική των μορφών πριν δημιουργήσετε οποιαδήποτε από αυτές τις προσεγγίσεις στη διαδικασία σας. Μερικοί παρέχουν εκ των προτέρων εγκεκριμένες εκδόσεις.
