Key Takeaway: Standardowe formularze listingowe określają cenę, ale rzadko mówią o tym, co się dzieje, gdy nie działa. Z wyprzedzeniem planowane są trzy opcje redukcji: wyzwalacz przeglądu, który zaplanował spotkanie, zezwolenie na redukcję, które wstępnie wyraża zgodę na zmianę, oraz pisemne potwierdzenie bez skutków umowy.
TL;DR W sprawie obniżek cen w umowie o notowaniu
- Standardowe formularze ustanawiające cenę, nie przetwarzanie
- Trigger przeglądu zapisuje tylko spotkanie
- Pozwolenie na redukcję umożliwia wstępną zgodę na zmianę
- Pisanie potwierdzenia nie ma skutków umowy
- Listy tracą wpływ, gdy siedzą.
- Zgoda brokerów jest ważna przed każdą opcją.
Proces przeglądu cen to porozumienie osiągnięte na spotkaniu na giełdzie o tym, w jaki sposób i kiedy zostanie omówiona zmiana ceny, jeśli dom nie zostanie sprzedany.
Powszechnym błędnym przekonaniem jest to, że rozmowa o obniżeniu cen może poczekać, aż dom będzie już na rynku. W tym momencie sprzedawca może poczuć się obronny, rozczarowany lub pod presją, co utrudnia rozmowę, niż gdyby o tym wcześniej dyskutowano.
Dlatego rozmowa o obniżeniu cen tak często pojawia się jako konfrontacja zamiast planowanego kroku.
W tym artykule wyjaśniono, co nie ma w standardowym formularzu, jakie trzy możliwości są dostępne i dlaczego rozmowa zmienia się w czasie:
TTabela zawartości
Jakie standardowe formularze notowania wycofują się z ceny
XA standardowe umowa o notowaniu ustanawia cenę, termin, układ rekompensaty i organ pośrednictwa do wprowadzania na rynek nieruchomości. Zmiana ceny później wymaga umowy sprzedawcy, zwykle udokumentowanej na podstawie poprawy.
To, czego formularz zazwyczaj nie zawiera, to jakikolwiek proces osiągnięcia tej umowy. Nie ma określonego momentu, w którym cena zostanie przeglądana, a nie ma uzgodnionego sygnału, który rozpocznie dyskusję.
Wynik jest taki, że rozmowa odbywa się zawsze, gdy agent decyduje się ją podnieść, co sprzedawca doświadczający powolnego listingu często słyszy jako agent wyjaśniający porażkę.
Nikt z tego nie jest wadą w formularzach. Zostały one zbudowane w celu ustalenia warunków, a nie w celu zarządzania związkiem przez okres. NAR opisuje, co umowa giełdowa ustanawia w swoim przewodniku dla konsumentów w sprawie umów giełdowych.
Option One: Klauzula wywołująca przegląd
TriggerA wywołuje spotkanie przeglądu cen, gdy pojawią się zdefiniowane sygnały. Sygnały są uzgodnione z góry, np. mniej niż określoną liczbę pokazów w określonym okresie lub brak pisemnej oferty w określonym dniu.
Kiedy warunek zostanie spełniony, spotkanie się odbędzie. Obie strony zgodziły się na warunek, więc żadne z nich nie rozpoczyna trudnej rozmowy.
To jest najprostsza z trzech opcji w zakresie tego, do czego zobowiązuje się sprzedawca. Trigger zapisuje dyskusję i nic więcej.
Nie zezwala na zmianę ceny, nie zobowiązuje sprzedawcę do redukcji i nie zmienia umowy rekompensaty. To usprawnia czas i usuwa pytanie, kto musi go podnieść.
Option Two: Autoryzacja redukcyjna
A Sprzedający z góry zgadza się na określoną zmianę ceny w określonym dniu lub na określonym warunku, więc obniżka następuje automatycznie bez drugiej negocjacji.
Odwołanie jest pewne. Agent wie, że cena będzie się zmieniać, sprzedawca już ją zaakceptował, a rozmowa nie jest wymagana w momencie jej wejścia w życie.
Kompromisu jest elastyczność. Warunki mogą się zmienić w momencie przybycia daty, a automatyczne zmniejszenie może nie być już odpowiednią odpowiedzią na to, co pokazuje rynek.
Ta struktura ma również największą ekspozycję na zgodność z trzema. Co może być uprzednio autoryzowane i jak, różni się w zależności od państwa i pośrednictwa. Zasady modyfikacji są publikowane przez każdego organu regulacyjnego państwa za pośrednictwem katalogu agencji regulacyjnej ARELLO .
Option Three: Lighter Written Confirmation
Trzecia opcja to pisemne potwierdzenie całkowicie poza umową. E-mail lub podpisana jedna strona notka dokumentuje, że strony omówiły cenę i zgodziły się na przegląd w określonym punkcie.
To nie ma skutków umowy. Nic nie jest uruchomione i nic nie jest uprawnione. Dostarcza ona daty zapisu, że rozmowa się odbyła i co zostało uzgodnione.
To pasuje do firm pośrednich, które zakazują modyfikacji formularza, a to pasuje do agentów, którzy chcą korzyści z czasu bez pytania o zgodność.
To jest również najbardziej powszechnie dostępny z trzech, ponieważ nie wymaga zmiany w żadnej formie stowarzyszenia. Czy agent może w ogóle dodać warunki do formularza to pytanie polityki pośrednictwa, które warto zadać bezpośrednio, gdy porównanie pośrednictwa.
Jak listing traci dźwignię w miarę jak to Sits
A zmiana ceny dokonana wcześnie dotarła do nabywców, którzy jeszcze nie formułowali opinii na temat domu. Zmiana dokonana po kilku tygodniach aktywności dotyczy nabywców, którzy już ją widzieli i przechodzili.
Zgromadzone dni na rynku są również widoczne, a nabywcy, którzy zauważają długi okres aktywności, mają tendencję do czytania redukcji jako potwierdzenia, że może nastąpić więcej.
Dlatego czas realizacji procesu ma większe znaczenie niż wielkość pojedynczego redukcji. Planowana recenzja, która odbywa się zgodnie z harmonogramem, dotarła do innej publiczności niż ta, która odbywa się po tym, jak wprowadzono listę.
Dlaczego umowa z wyprzedzeniem zmienia rozmowę
Różnica polega na tym, kto pyta. Bez uprzedniej umowy, agent podnosi rozmowę o cenach, a sprzedawca słyszy prośbę o przyjmowanie mniej niż obiecał.
Z jednym, kalendarz podnosi. Spotkanie zostało zaplanowane na spotkanie, sprzedawca zgodził się na warunki, a agent prowadzi proces zamiast dostarczać wiadomości.
Przedstawione dowody są identyczne w obu stronach. Zmienia się to, czy sprzedawca doświadcza go jako działającego planu, czy jako agenta wyjaśniającego, dlaczego listing nie został sprzedany. Reszta rozmowy o oczekiwaniach należy do tej samej części prezentacja wykazu.
Co też pytają agenci
Czy możesz wpisać obniżkę cen w umowie o notowaniu?
Niektóre firmy umożliwiają to, a inne zakazują wszelkich zmian w formularzach stowarzyszenia. Tam, gdzie jest to dozwolone, możliwości obejmują od planowania posiedzenia przeglądowego po uprzednie zatwierdzenie określonej zmiany w określoną datę. Zapytaj swojego maklera, zanim coś zaprezentujesz.
Czym jest wyzwalacz przeglądu cen?
A warunek pisany, który zaplanowuje spotkanie przeglądu cen, gdy pojawią się uzgodnione sygnały, takie jak niska objętość wyświetlania w określonym okresie. Zamiast zezwalać na zmianę ceny, zaplanowane są rozmowy. Obie strony zgadzają się z wyprzedzeniem na warunki.
Jak uniknąć dyskusji o obniżeniu cen?
Zgadnijcie się na termin przed uruchomieniem działalności gospodarczej. Kiedy kalendarz podnosi rozmowę zamiast agenta, sprzedawca doświadcza planowanego kroku zamiast prośby o przyjmowanie mniej niż oczekiwano. Ustaw punkt przeglądu przy spotkaniu na giełdzie.
Czy obniżka cen powinna być automatyczna?
Outomatyczne obniżki zapewniają pewność, ale usuwają elastyczność, a warunki mogą się do tej daty zmienić. Mają one również największą ekspozycję na zgodność z dostępnymi metodami, więc potwierdź strukturę u swojego pośrednika. Warunki mogą również zmienić się do daty.
Why This Matters
Czy proces przeglądu cen może wchodzić do umowy o notowanie jest ustalony przez politykę pośrednictwa, która czyni decyzję pośrednictwa pierwszym krokiem. W eXp Realty wszyscy agenci otrzymują tę samą podstawową platformę pośrednictwa, w tym zgodność, rekompensatę i dostęp do działów spółki.
Sponzor agent wybiera kształty, do których narzędzi, systemów szkoleniowych i systemów przyciągania ma dostęp, w tym czy agent jest pokazany, jak działa proces przeglądu cen, zanim go potrzebują. Agenci rozważający ten wybór powinni potwierdzić na piśmie, co zezwala broker, a następnie sprawdzić wartość zespołu Smart Agent Alliance X agentów wspierających, którzy korzystają z jednego.
Chysto zadawane pytania
Co powinna powiedzieć umowa o notowaniu w sprawie obniżek cen?
Standardowe formularze rzadko mówią coś. Trzy podejścia rozwiązują tę lukę. Wywołuje przegląd, który zaplanował spotkanie, zezwolenie na redukcję, które wstępnie zgodzi się na zmianę lub pisemne potwierdzenie poza porozumieniem. Wszystkie trzy wymagają zgody brokerów przed użyciem.
Czym jest zezwolenie na obniżenie?
Zgodzenie z góry, że określona zmiana ceny wejdzie w życie w określoną datę lub warunek, bez drugiej rozmowy. Zapewnia pewność i usuwa elastyczność, a ponosi największą ekspozycję na zgodność z przepisami. Warunki mogą się zmienić do daty.
Czy sprzedawca może odmówić obniżki ceny, którą uzgodnił?
To zależy od tego, co zostało podpisane i od przepisów państwowych regulujących, co może być uprzednio zatwierdzone w umowie o notowaniu. Wszelkie spory dotyczące uzgodnionej zmiany powinny być rozpatrywane przez broker, a nie bezpośrednio.
Czy pisemne potwierdzenie wystarczy bez klauzuli?
Datowana wiadomość e-mail lub podpisana notatka dokumentów, że ceny zostały omówione i kiedy zostaną poddane przeglądowi, bez modyfikacji żadnego formularza, który jest odpowiedni dla brokerów, którzy zakazują zmian. Jest to również najczęściej dostępna opcja.
Kiedy powinieneś zaplanować przegląd cen?
Wylicz punkt przy spotkaniu w wykazie, związany albo z datą, albo z określonymi sygnałami aktywności. Wystarczająco wcześnie, aby zmiana dotarła do nabywców, którzy jeszcze nie formułowali opinii na temat domu.
Czy potrzebujesz zgody brokerów na klauzulę cenową?
Zgoda brokerów jest wymagana przed dodaniem czegokolwiek do umowy giełdowej, a niektóre maklerstwa całkowicie zakazują modyfikacji formularzy stowarzyszenia. Zapytaj o politykę formularza, zanim wprowadzisz jakiekolwiek z tych podejść do procesu. Niektóre dostarczają uprzednio zatwierdzone wersje.
