Κλειδί: Η δημοσίευση πώλησης τερματίζει τη σύμβαση πώλησης πριν λήξει η διάρκεια της, με αμοιβαία γραπτή συμφωνία μεταξύ του πωλητή και του διαμεσολαβητή. Είναι μια απόφαση διαμεσολάβησης και όχι μια απόφαση πράκτορα. Η δημοσίευση τεκμηριώνεται γραπτώς και η κατάσταση καταχώρισης αλλάζει στο MLS σύμφωνα με τους τοπικούς κανόνες.
TL;DR σχετικά με τον τρόπο απολύσεως ενός πελάτη ακινήτων
- Η απελευθέρωση τερματίζει τη συμφωνία πριν από την λήξη της ισχύος της
- Ο διαμεσολαβητής κρατά τη συμφωνία, όχι εσύ.
- Τέσσερις καταστάσεις που δικαιολογούν συνήθως την αίτηση απελευθέρωσης
- Δοκιμάστε το υπόλοιπο κόστος πριν αποφασίσετε
- Ο διαμεσολαβητής σας εγκρίνει πριν από τη συζήτηση του πωλητή
- Καταγράψτε την απελευθέρωση γραπτώς κάθε φορά
Η ανακοίνωση καταχώρισης είναι η πρόωρη διακοπή της συμφωνίας καταχώρισης με αμοιβαία γραπτή συμφωνία μεταξύ του πωλητή και του διαμεσολαβητή. Τελειώνει την θητεία του πριν από την προβλεπόμενη λήξη.
Πολλοί πράκτορες θεωρούν ότι αυτή είναι η κλήση τους. Η συμφωνία πώλησης ανήκει στη μεσίτρια, οπότε η απελευθέρωση είναι μια απόφαση μεσίτη.
Αυτή η διάκριση αλλάζει την σειρά των επιχειρήσεων, και αλλάζει σε ποιον μιλάει πρώτος ένας πράκτορας.
Αυτός ο άρθρου εξηγεί τι είναι μια απελευθέρωση, πότε είναι δικαιολογημένη, πώς να τρέξει το μαθηματικό, και πώς πηγαίνει η συζήτηση:
Πίνακας Περιεχομένου
Τι είναι στην πραγματικότητα μια ανακοίνωση
Η δημοσίευση λίστας είναι η πρόωρη διακοπή της σύμβασης λίστας, η οποία συμφωνείται γραπτώς από τον πωλητή και το διαμεσολαβητικό γραφείο πριν από τη λήξη της προθεσμίας. Εφαρμόζεται σε οποιαδήποτε καταχώριση που λειτουργεί στο πλαίσιο μιας συμφωνίας που δεν έχει λήξει.
Ο μηχανισμός είναι η αμοιβαία συμφωνία. Ένα κόμμα δεν μπορεί απλά να βγει. Οι υπογραφές του πωλητή, οι υπογραφές του μεσίτη και η εγγραφή ανακαλείται ή ακυρώνεται στο MLS σύμφωνα με τους κανόνες τοπικού καθεστώτος. Η έκδοση
A δεν διαγράφει το ιστορικό της συμφωνίας. Οι περιόδοι προστασίας, όταν η φόρμα περιλαμβάνει μία, μπορεί να επιβιώσουν από την διακοπή και μπορεί να επηρεάσουν την αποζημίωση εάν ο πωλητής πωλήσει αργότερα σε αγοραστή που εισήχθη κατά τη διάρκεια της περιόδου. Οι επαγγελματικές υποχρεώσεις κατά τη διάρκεια και μετά την παρουσίαση αναφέρονται στο NAR Κώδικα δεοντολογίας και προτύπων πρακτικής.
Τέσσερις καταστάσεις που δικαιολογούν μια κυκλοφορία
Τέσσερις μοτίβοι αντιπροσωπεύουν τις περισσότερες κυκλοφορίες.
Ο πωλητής δεν θα τιμολογήσει στην αγορά μετά από επανειλημμένες τεκμηριωμένες συζητήσεις, αφήνοντας την εγγραφή χωρίς ρεαλιστική πορεία προς πώληση.
Ο πωλητής δεν θα διατηρήσει πρόσβαση, οπότε οι προβολές απορρίπτονται, καθυστερούνται ή γίνονται απρακτικές και το μάρκετινγκ δεν μπορεί να λειτουργήσει.
Η σχέση έχει περάσει το σημείο όπου λειτουργεί η κανονική επαγγελματική επικοινωνία.
Ο πωλητής ζητά κάτι που ένας πράκτορας δεν μπορεί να κάνει, είτε πρόκειται για μια λανθασμένη αναφορά, μια παράλειψη γνωστοποίησης, ή μια οδηγία που έρχεται σε σύγκρουση με το δίκαιο των αδειών.
Κάθε από αυτά είναι ευκολότερο να καθοριστεί όταν το πρότυπο καθορίστηκε εκ των προτέρων. Οι προσδοκίες που συμφωνήθηκαν κατά τη διάρκεια της παρουσίασης listing σας δίνουν μια τεκμηριωμένη βάση αντί για μια μεταγενέστερη διαφωνία σχετικά με το τι ήταν λογικό.
Πώς να εκτελέσετε το μαθηματικό για την παραμονή ή την αποχώρηση
Πριν ζητήσετε απελευθέρωση, υπολογίστε τι πραγματικά κοστίζει το υπόλοιπο του όρου. Υπολογίστε τις ημέρες που απομένουν από τη σύμβαση, τις δαπάνες εμπορίας που εξακολουθούν να δεσμεύονται, τις ώρες που καταναλώνει κάθε εβδομάδα η εγγραφή και τι θα παράγουν αυτές οι ώρες αλλού.
Τότε ζυγίστε την άλλη πλευρά. Μια λίστα που τελικά πουλάει εξακολουθεί να πληρώνει, και μια κυκλοφορία δεν πληρώνει τίποτα ενώ ενδεχομένως τερματίζει μια πηγή παραπομπής.
Η σύγκριση σπάνια είναι κοντά όταν ένας πωλητής δεν θα τιμολογήσει ή δεν θα επιτρέψει την πρόσβαση, επειδή η λίστα δεν έχει κανένα μονοπάτι για να κλείσει ανεξάρτητα από την προσπάθεια. Είναι πολύ πιο κοντινή όταν η σχέση είναι απλώς δύσκολη και το σπίτι είναι διαφορετικά πωλητέο.
Αυτή είναι μια επιχειρηματική αξιολόγηση και όχι νομική, και δεν καθορίζει εάν θα χορηγηθεί πράγματι μια απελευθέρωση.
Η ακολουθία απελευθέρωσης και η γραπτή συμφωνία
Η παραγγελία έχει σημασία. Μίλα πρώτα με τον μεσίτη σου, πριν συζητήσεις με τον πωλητή. Ο διαμεσολαβητής κατέχει τη συμφωνία, αποφασίζει αν θα χορηγήσει απελευθέρωση και μπορεί να απαιτήσει βήματα που ένας πράκτορας δεν θα είχε προβλέψει.
Εάν ο διαμεσολαβητής συμφωνήσει, η δημοσίευση τεκμηριώνεται στο έντυπο που χρησιμοποιεί ο διαμεσολαβητής. Αναφέρει την ημερομηνία λήξης, εξετάζει οποιαδήποτε περίοδο προστασίας και επιβεβαιώνει πώς αλλάζει το καθεστώς του MLS.
Η συζήτηση με τον πωλητή έρχεται τελευταία και ακολουθεί την κατεύθυνση του μεσίτη. Η πολιτική διαμεσολάβησης των εκδόσεων ποικίλλει ευρέως, γεγονός που την καθιστά μία από τις πρακτικές διαφορές που αξίζει να κατανοηθεί κατά τη σύγκριση των διαμεσολάβησεων με . Οι απαιτήσεις λήξης και καταγραφής διαφέρουν επίσης ανά κράτος και ο κάθε ρυθμιστής δημοσιεύει τους δικούς του κανόνες μέσω της ARELLO κατάλογο ρυθμιστικών οργανισμών.
Γιατί σπάνια συμβαίνει η συζήτηση για την απελευθέρωση
Οι περισσότεροι πράκτορες έχουν μεταφέρει μια λίστα που θα έπρεπε να έχουν δημοσιεύσει, και οι λόγοι είναι συνεπείς και όχι συγκεκριμένοι για οποιονδήποτε πωλητή.
Το κόστος της βουτιάς είναι το μεγαλύτερο. Φωτογραφία, μάρκετινγκ και εβδομάδες προσπάθειας έχουν ήδη περάσει, και το να απομακρυνθείς αισθάνεται σαν να τα πετάξεις. Δεύτερον είναι ο φόβος μιας ορατής ακύρωσης, που οι πράκτορες διαβάζουν ως σημάδι εναντίον τους. Τρίτο είναι η αισιοδοξία, η πεποίθηση ότι ένα ακόμα ανοιχτό σπίτι αλλάζει το αποτέλεσμα.
Τίποτα από αυτά δεν αλλάζει τον αριθμό. Μια λίστα χωρίς διαδρομή προς το κλείσιμο καταναλώνει τις ίδιες ώρες είτε το αναγνωρίζει ο πράκτορας είτε όχι.
How to Frame the Conversation With the Seller
Η αγορά ζητά κάτι που ο πωλητής δεν είναι έτοιμος να κάνει, και η συνέχιση δεν εξυπηρετεί κανένα από τα μέρη.
Αποφύγετε μια λίστα παραπόνων. Μια ανάγνωση όλων όσων ο πωλητής έκανε λάθος μετατρέπει μια απελευθέρωση σε ένα επιχείρημα και καθιστά μια καθαρή υπογραφή πολύ λιγότερο πιθανή.
Αναφέρετε την κατάσταση, σημειώστε ότι έχετε ήδη μιλήσει με τον μεσίτη σας, και παρουσιάστε την απελευθέρωση ως την επιλογή που επιτρέπει στον πωλητή να ακολουθήσει μια διαφορετική προσέγγιση. Οι αρχές που τηρούν οποιαδήποτε διαπραγμάτευση Ο στόχος είναι ένα συμφωνημένο αποτέλεσμα και όχι ένα σταθερό επιχείρημα.
Τι Ρωτάνε Επίσης Οι Πράκτορες
Μπορεί ένας μεσίτης να παραδώσει πελάτη;
Η διαμεσολάβηση μπορεί να τερματίσει τη σύμβαση πώλησης, γενικά με αμοιβαία γραπτή ανακοίνωση με τον πωλητή. Ένας ατομικός πράκτορας δεν μπορεί να το ολοκληρώσει μόνος του, δεδομένου ότι η συμφωνία γίνεται μεταξύ του πωλητή και του μεσίτη. Ξεκινήστε με τον διαμεσολαβητή σας και όχι με τον πωλητή.
Πώς βγαίνετε από μια συμφωνία λίστας με έναν πωλητή;
Ζητήστε απελευθέρωση μέσω του διαμεσολαβητή σας, ποιος αποφασίζει αν θα τη χορηγήσει και με ποιους όρους. Εάν εγκριθεί, και τα δύο μέρη υπογράφουν το έντυπο διαμεσολάβησης και η κατάσταση της λίστας αλλάζει στο MLS σύμφωνα με τους τοπικούς κανόνες.
Τι συμβαίνει με την επιτροπή αν ακυρωθεί η λίστα;
Αυτό εξαρτάται από τη συμφωνία και τους όρους της κυκλοφορίας. Ορισμένα έντυπα περιλαμβάνουν μια περίοδο προστασίας που επιβιώνει από την διακοπή, η οποία μπορεί να δικαιώσει το διαμεσολάβημα να λάβει αποζημίωση εάν ο πωλητής πωλεί αργότερα σε αγοραστή που εισήχθη κατά τη διάρκεια της περιόδου.
Πώς μπορείτε να πείτε σε έναν πελάτη ότι δεν μπορείτε πλέον να συνεργαστείτε μαζί του;
Προγράψτε το ως κατάλληλο και όχι ως λάθος, αφού ο διαμεσολάβη σας έχει εγκρίνει το βήμα. Περιγράψτε τι απαιτεί η αγορά, σημειώστε ότι η τρέχουσα προσέγγιση δεν μπορεί να φτάσει εκεί, και παρουσιάστε την απελευθέρωση ως απελευθέρωση για να δοκιμάσουν κάτι διαφορετικό.
Γιατί Αξίζει Αυτό
Το να τερματίσετε μια σχέση με τον πελάτη εξαρτάται καθαρά από τις χαρτιά και τον μεσίτη που υποστηρίζει έναν πράκτορα, γεγονός που το καθιστά μέρος της απόφασης μεσίτησης. Στο eXp Realty, όλοι οι πράκτορες λαμβάνουν την ίδια βασική πλατφόρμα διαμεσολάβησης, συμπεριλαμβανομένης της συμμόρφωσης, της αποζημίωσης και της πρόσβασης στα τμήματα της εταιρείας. Αυτό που διαφέρει είναι το οικοσύστημα χορηγού με το οποίο ευθυγραμμίζεται ένας πράκτορας.
Ο χορηγός ένας πράκτορας επιλέγει σχήματα σε τα οποία έχουν πρόσβαση εργαλεία, εκπαίδευση και συστήματα προσέλκυσης, συμπεριλαμβανομένης της εκπαίδευσης που λαμβάνει ένας πράκτορας κατά την εκτέλεση της συζήτησης εξόδου πριν φτάσει στον μεσίτη. Οι πράκτορες που εξετάζουν αυτή την επιλογή θα πρέπει να ρωτήσουν πώς μια διαμεσολαβητική εταιρεία χειρίζεται τις εκδόσεις, και στη συνέχεια να δουν την αξία Smart Agent Alliance της ομάδας πίσω από τη συζήτηση.
Συχνές ερωτήσεις
Τι είναι μια έκδοση λίστας;
Η έκδοση της λίσταςA είναι η πρόωρη διακοπή της σύμβασης λίστας, η οποία συμφωνείται γραπτώς από τον πωλητή και το διαμεσολαβητικό πριν από την αναφερόμενη ημερομηνία λήξης. Στη συνέχεια, η καταχώριση ανακαλείται ή ακυρώνεται στο MLS σύμφωνα με τους κανόνες τοπικού καθεστώτος.
Πότε πρέπει να απολύσεις έναν πελάτη ακινήτων;
Τέσσερις περιπτώσεις επαναλαμβάνονται. Ο πωλητής δεν θα προσφέρει τιμές στην αγορά μετά από τεκμηριωμένες συνομιλίες, δεν θα επιτρέψει εύλογη πρόσβαση, έχει γίνει εχθρικό, ή ζητά κάτι που έρχεται σε σύγκρουση με το νόμο της άδειας ή τις υποχρεώσεις γνωστοποίησης. Καταγράψτε κάθε ένα όπως συμβαίνει.
Μπορεί ένας πωλητής να αρνηθεί να υπογράψει μια έκδοση;
A πωλητής μπορεί να αρνηθεί, καθώς μια έκδοση απαιτεί αμοιβαία συμφωνία. Στη συνέχεια, ο διαμεσολαβητής σας αποφασίζει πώς θα προχωρήσει, κάτι που μπορεί να σημαίνει να εκπληρώσει την προθεσμία ή να ακολουθήσει άλλη διαδρομή σύμφωνα με τη συμφωνία. Αυτή η απόφαση ανήκει στη μεσίτρια.
Μήπως η ακύρωση μιας λίστας βλάπτει τη φήμη σας;
Α μοναδική τεκμηριωμένη έκδοση που χειρίζεται μέσω ενός μεσίτη δεν είναι αξιοσημείωτη. Αυτό που τραβήχνει την προσοχή είναι ένα πρότυπο, ή μια ακύρωση που χειρίζεται άσχημα στο κοινό. Οι περισσότεροι πράκτορες διαπιστώνουν ότι η μεταφορά μη πωλητικών καταχωρήσεων κοστίζει περισσότερο με την πάροδο του χρόνου.
Πώς να τεκμηριώσετε μια δημοσίευση λίστας;
ΧΧρησιμοποιήστε τη μορφή δημοσίευσης που παρέχει η διαμεσολαβητική σας εταιρεία. Θα πρέπει να αναφέρεται η ημερομηνία λήξης, να διευκρινίζεται οποιαδήποτε περίοδος προστασίας που την επιβιώνει και να επιβεβαιώνεται η αλλαγή της κατάστασης του MLS. Κρατήστε το υπογεγραμμένο έντυπο μαζί με το υπόλοιπο αρχείο καταχώρισης.
Πρέπει να μιλήσετε πρώτα με τον διαμεσολαβητή ή τον πωλητή σας;
Ο διαμεσολαβητής σας έρχεται πρώτος, χωρίς εξαίρεση. Ο διαμεσολαβητής διατηρεί τη συμφωνία και αποφασίζει αν πρόκειται για απελευθέρωση, έτσι μια συζήτηση με τον πωλητή που πραγματοποιείται εκ των προτέρων μπορεί να σας δεσμεύσει σε κάτι που ο διαμεσολαβητής σας δεν θα εγκρίνει.
