Key Takeaway: Un anunț de listare încheie un acord de listare înainte de expirarea termenului său, prin acord reciproc scris între vânzător și broker. E mai degrabă o decizie de mediere decât o decizie de agent. Publicarea este documentată în scris, iar starea listării se schimbă în MLS în conformitate cu regulile locale.
TL;DR Despre cum să concediați un client imobiliar
- A publicarea încheie acordul înainte de expirare
- Brokerarea deține acordul, nu tu
- Foare situații justifică în mod obișnuit căutarea unei eliberări
- Run costul rămas înainte de a decide
- Brokerul dvs. aprobă conversația în scris înaintea vânzătorului
- Documentul de eliberare în scris de fiecare dată
A publicarea în listă este încetarea anticipată a unui acord de listare prin acord scris reciproc între vânzător și broker. Se termină termenul înainte de expirarea declarată.
Mulţi agenţi presupun că aceasta este chemarea lor de a face. Acordul de listare aparține brokerului, deci eliberarea este o decizie de broker.
Această distincție schimbă ordinea operațiunilor, și schimbă cu cine vorbește un agent primul.
Acest articol explică ce este o eliberare, când este justificată, cum să rulați matematica și cum merge conversația:
Tabelul de conţinut
Ce este într-adevăr o listă publicată
O comunicare de listare reprezintă încetarea anticipată a unui contract de listare, convenită în scris de vânzător și de intermediar înainte de expirarea termenului. Se aplică oricărei listări care funcționează în temeiul unui acord neexpirat.
Mecanismul este un acord reciproc. Un partid nu poate ieşi pur şi simplu. Semnele vânzătorului, semnele brokerului și includerea în listă sunt retrase sau anulate în MLS în conformitate cu regulile locale de statut.
O eliberare nu șterge istoria acordului. Perioadele de protecție, în cazul în care formularul include una, pot supraviețui încetării și pot afecta compensația dacă vânzătorul vinde mai târziu unui cumpărător introdus în timpul termenului. Obligațiile profesionale în timpul și după o reprezentare sunt abordate în NAR Code of Ethics and Standards of Practice.
Câți situații care justifică o lansare
Câți modele reprezintă majoritatea lansărilor.
Vânzătorul nu va prețui pe piață după discuții documentate repetate, lăsând listarea fără o cale realistă de vânzare.
Vânzătorul nu va menține accesul, astfel încât prezentările sunt refuzate, întârziate sau făcute impraticabile și marketingul nu poate funcționa.
Relația s-a mutat dincolo de punctul în care funcționează comunicarea profesională normală.
Vânzătorul cere ceva ce un agent nu poate face, indiferent dacă este o reprezentare falsă, o omisiune de dezvăluire sau o instrucțiune care este în conflict cu legea licenței.
Fiecare dintre acestea este mai ușor de stabilit atunci când standardul a fost stabilit în avans. Așteptările convenite în timpul prezentării listing vă oferă o linie de bază documentată, mai degrabă decât un dezacord ulterior cu privire la ceea ce a fost rezonabil.
Cum să rulați matematica privind șederea sau părăsirea
Înainte de a solicita eliberarea, calculați cât costă de fapt restul termenului. Numărați zilele rămase în acord, cheltuielile de marketing încă angajate, orele consumate de listare în fiecare săptămână și ceea ce aceste ore ar produce în altă parte.
T Apoi cântăreșteți cealaltă parte. O listă care vinde în cele din urmă încă plătește, iar o lansare nu plătește nimic în timp ce termină potențial o sursă de referință.
Compararea este rareori aproape atunci când un vânzător nu va prețui sau nu va permite accesul, deoarece listarea nu are nici o cale de închidere indiferent de efort. Este mult mai apropiat atunci când relația este pur și simplu dificilă și casa poate fi vândută altfel.
Este o evaluare a afacerii mai degrabă decât o evaluare legală, și nu determină dacă o eliberare va fi de fapt acordată.
Secvența de eliberare și acordul scris
Comanda contează. Vorbeşte cu brokerul tău mai întâi, înainte de orice conversaţie cu vânzătorul. Brokerul deține acordul, decide dacă va acorda o eliberare și poate solicita acțiuni pe care un agent nu le-ar fi anticipat.
Dacă brokerul este de acord, eliberarea este documentată pe formularul utilizat de broker. Acesta indică data de încetare, adresează orice perioadă de protecție și confirmă modul în care se schimbă statutul MLS.
Conversaţia cu vânzătorul vine ultima şi urmează direcţia brokerului. Politica de brokeraj privind lansările variază foarte mult, ceea ce face ca aceasta să fie una dintre diferențele practice care merită înțeleasă atunci când compară brokeraje. Cerințele de încheiere și de înregistrare diferă, de asemenea, de la stat la stat, iar fiecare regulator publică propriile reguli prin intermediul directoriului ARELLO agenția de reglementare.
De ce conversația de eliberare se întâmplă rar
Majoritatea agenților au purtat o listă pe care ar fi trebuit să o elibereze, iar motivele sunt coerente mai degrabă decât specifice unui singur vânzător.
Sunk costul este cel mai mare. Fotografierea, marketingul şi săptămâni de efort sunt deja petrecute, iar renunţarea la ele pare a fi aruncată. Al doilea este frica de o anulare vizibilă, pe care agenţii o citesc ca un semn împotriva lor. Al treilea este optimismul, credința că încă o casă deschisă schimbă rezultatul.
Niciuna dintre acestea nu schimbă aritmetica. O listare fără cale de închidere consumă aceleași ore, indiferent dacă agentul o recunoaște sau nu.
Cum să încadrezi conversația cu vânzătorul
Încadrarea care funcționează este mai degrabă potrivită decât greșită. Piaţa cere ceva ce vânzătorul nu este pregătit să facă, iar continuarea nu serveşte niciunei părţi.
Evită o listă de plângeri. O recitare a tot ceea ce vânzătorul a făcut greșit transformă o eliberare într-o discuție și face o semnătură curată mult mai puțin probabilă.
Spuneți situația, observați că ați vorbit deja cu brokerul dvs., și prezentați eliberarea ca opțiunea care îi permite vânzătorului să urmeze o abordare diferită. Principiile care țin orice negociere productivă se aplică și aici, deoarece obiectivul este un rezultat convenit mai degrabă decât un argument stabilit.
Ce agenți întreabă și
Poate un agent imobiliar să renunțe la un client?
Corporația poate încheia un acord de listare, în general prin comunicare scrisă reciprocă cu vânzătorul. Un agent individual nu poate să o încheie singur, deoarece acordul se realizează între vânzător și broker. Începe cu brokerul tău, nu cu vânzătorul.
Cum să scapi de un acord de listare cu un vânzător?
Cer o eliberare prin intermediul brokerului tău, care decide dacă să-l acorde și în ce condiții. Dacă este aprobat, ambele părți semnează formularul de eliberare de broker, iar starea de listare se schimbă în MLS în conformitate cu regulile locale.
Ce se întâmplă cu comisia dacă o listare este anulată?
Aceasta depinde de acord și de termenii de eliberare. Unele forme includ o perioadă de protecție care supraviețuiește încetării, ceea ce poate da dreptul brokerului la despăgubire dacă vânzătorul vinde mai târziu unui cumpărător introdus în timpul termenului.
Cum îi spui unui client că nu mai poți lucra cu el?
Framă-l ca fiind potrivit, mai degrabă decât defect, după ce brokerul tău a aprobat pasul. Descrie ce cere piața, observă că abordarea actuală nu poate ajunge acolo, și prezintă eliberarea ca fiind eliberarea lor pentru a încerca ceva diferit.
De ce acest lucru contează
Încheierea unei relații cu clienții depinde în mod curat de documentele de eliberare și de sprijinul brokerului din spatele unui agent, ceea ce face parte din decizia de broker. La eXp Realty, toți agenții primesc aceeași platformă de brokerare de bază, inclusiv conformitate, compensație și acces la diviziunile companiei. Ceea ce diferă este ecosistemul de sponsor un agent se aliniază cu.
Sponsorul un agent selectează formele la care au acces instrumentele, formarea și sistemele de atracție, inclusiv formarea pe care agentul o primește în cursul conversației de ieșire înainte de a ajunge la broker. Agenții care cântăresc această alegere ar trebui să se întrebe cum se ocupă un broker de eliberări, apoi să se uite la valoarea echipei Smart Agent Alliance din spatele conversației.
Întrebări frecvente
Ce este o eliberare de listare?
A este încheierea anticipată a unui contract de listare, convenită în scris de vânzător și de intermediar înainte de data de expirare menționată. Lista este apoi retrasă sau anulată în MLS în conformitate cu regulile de statut local.
Când ar trebui să concediați un client imobiliar?
Vânzătorul nu va fi preț la piață după conversații documentate, nu va permite accesul rezonabil, a devenit ostil, sau cere ceva care este în conflict cu legea licenței sau obligațiile de divulgare. Documentează fiecare după cum se întâmplă.
Poate un vânzător să refuze să semneze o eliberare?
A vânzătorul poate refuza, deoarece o eliberare necesită acordul reciproc. Brokerul dumneavoastră decide apoi cum să procedeze, ceea ce poate însemna să îndeplinească termenul sau să urmeze o altă rută în conformitate cu acordul. Această decizie aparţine brokerului.
A anularea unei listări vă dăunează reputaţiei?
A o singură publicare documentată administrată prin intermediul unui broker nu este remarcabilă. Ceea ce atrage atenţia este un model, sau o anulare tratată greşit în public. Majoritatea agenţilor consideră că transportul de anunţuri care nu pot fi vândute costă mai mult în timp.
Cum documentezi o publicare de listare?
Foloseste formularul de publicare furnizat de brokerul tau. Acesta ar trebui să indice data de încetare, să abordeze orice perioadă de protecție care o supraviețuiește și să confirme schimbarea statutului MLS. Păstrați formularul semnat împreună cu restul fișierului de listare.
Ar trebui să vorbiți mai întâi cu brokerul sau vânzătorul?
Brokerul dvs. este primul, fără excepție. Brokerul deține acordul și decide dacă o eliberare se întâmplă la toate, astfel încât o conversație de vânzător ținută în prealabil vă poate angaja la ceva brokerul dvs. nu va aproba.
