Cheie Takeaway: Agenția dublă este un agent, sau într-o agenție desemnată un broker, care reprezintă atât cumpărătorul, cât și vânzătorul în aceeași tranzacție. Aceasta restrânge rolul agentului la facilitare. Consilierea cu privire la preţuri, negocierile pentru o parte şi divulgarea informaţiilor confidenţiale sunt eliminate odată cu semnarea consimţământului.
TL;DR Despre riscurile asociate agenților cu dublă agenție
- Agentă duală înseamnă reprezentarea ambelor părți ale tranzacției
- Regulile de egalitate și de divulgare variază de la stat la stat
- A agent dubl nu poate oferi sfaturi cu privire la preţ
- Expunerea la confidențialitate este riscul subestimat
- Agenția desemnată atribuie agenți separati, aceeași agenție de brokeri
- Referința cumpărătorului evită dubla agenție în întregime
Dual este un agent, sau într-o agenție desemnată un broker, reprezentând atât cumpărătorul, cât și vânzătorul în aceeași tranzacție. Este necesară o comunicare scrisă şi consimţământul ambelor părţi.
Mulţi agenţi presupun că întrebarea principală este dacă dubla agenţie este legală acolo unde practică. Întrebarea mai utilă este care este rolul eliminat odată ce ambele părţi sunt de acord.
Această eliminare este motivul pentru care un număr tot mai mare de agenţi cu experienţă declină tranzacţiile dublu-finite.
Acest articol explică definiția, obligațiile care se încheie, procesul de divulgare, zonele de risc și alternativele:
Tabelul de conţinut
Ce este agenția duală și cum diferă agenția desemnată
AgențiaDual este un licențiat care reprezintă atât cumpărătorul, cât și vânzătorul în aceeași tranzacție. Agenţia desemnată este diferită. Brokerul reprezintă ambele părți, și doi agenți diferiți în interiorul acelui broker sunt repartizați, unul la fiecare parte, astfel încât fiecare client păstrează un agent care poate să-și sfătuiască și să-și apere.
Ambele aranjamente se aplică numai atunci când același agent sau intermediar se află pe ambele părți ale unei singure tranzacții. Acestea sunt create prin consimţământ scris, nu prin circumstanţe.
Niciuna dintre aceste acorduri nu modifică contractul de achiziţie, procesul de inspecţie sau termenul de închidere. Ceea ce se schimbă este reprezentarea. În cadrul unei agenții desemnate, brokerul în sine poate fi încă tratat ca un agent dual în conformitate cu legislația statului, chiar dacă fiecare client are un agent individual. Tratamentul exact variază, motiv pentru care structura trebuie stabilită și dezvăluită corect.
Datoriile pe care un agent dubl nu le poate îndeplini
Agentul de listareA îi datorează vânzătorului sfaturi privind prețul, promovarea în negocieri și protecția informațiilor confidențiale. Un agent cumpărător îi datorează consultanță cumpărătorului cu privire la ceea ce trebuie oferit și susținere prin negocierile de reparare. Un agent dual nu poate efectua ambele seturi simultan.
După semnarea consimțământului, agentul nu poate spune cumpărătorului cel mai scăzut preț acceptabil al vânzătorului, nu poate spune vânzătorului plafonul cumpărătorului și nu poate sfătui nici una dintre părți cu privire la ceea ce să ofere sau să accepte. Rolul devine facilitare. Agentul înaintează tranzacţia şi răspunde la întrebări de fapt.
Acest lucru este mai îngust decât se așteaptă majoritatea clienților, și schimbul este ușor de ratat în interiorul unui formular de consimțământ. Agenții care urmăresc deja ceea ce se află în interiorul și în afara rolului lor, cum ar fi care Tasks un asistent fără licență poate efectua , tind să detecteze schimbarea mai repede. Cadrul de atribuții de bază figurează în NAR Code of Ethics and Standards of Practice.
Dezvăluirea și consimțământul la nivel general
Dezvăluirea și consimțământul reprezintă procesul prin care ambele părți sunt informate de modificările efectuate de agenția dublă și sunt de acord în scris cu aceasta. Legalitatea variază. Agenţia dublă este permisă în multe state cu consimţământul scris şi interzisă în altele, iar statele care permit aceasta diferă în cazul în care trebuie să se producă dezvăluirea şi ce trebuie să spună.
Chiar și în cazul în care legea statului permite acest lucru, un broker individual poate interzice. Politica de brokerare a modelelor agențiilor este una dintre lucrurile pe care agenții le verifică atunci când evaluează opțiunile de brokerare , deoarece determină dacă întrebarea le ajunge vreodată.
Consimţământul obţinut după constatare nu vindecă o lacune. Dezvăluirea trebuie să fie o conversaţie reală, mai degrabă decât un formular transmis cu o grămadă de alţii. Cererile sunt publicate de fiecare reglementator statal, iar detaliile de contact pentru fiecare jurisdicție figurează în directoriul agenției de reglementare ARELLO .
Trei zone de risc subestimate
Expunerea la confidenţialitate este prima. Agentul deţine informaţii confidenţiale ale ambelor părţi. În cazul în care tranzacția se desfășoară mai târziu și oricare dintre părți solicită dezavantaj, agentul este persoana care știa totul, ceea ce face dificilă demonstrarea neutralității, indiferent de comportamentul real.
Conversaţia despre preţuri e a doua. Niciuna dintre părți nu primește sfaturi privind prețurile în timp ce ambele iau decizii privind prețurile. Dacă casa se vinde pentru mai puţin decât a plătit un alt cumpărător, este greu de răspuns complet la cererea vânzătorului.
Negocierea de inspecţie este a treia. Dispute de reparare sunt o cauză comună a anulațiilor, iar trimiterea ambelor părți la această negociere fără un avocat de nici una dintre părți îndepărtează mecanismul care le rezolvă de obicei. O acoperire a erorilor și omisiunilor răspunde cererilor, dar o cerere consumă luni de timp și necesită un registru complet indiferent de modul în care se termină.
De ce rolul facilitatorului este neînțeles
Cuvântul facilitator sună mai degrabă ca un nivel de serviciu decât o schimbare de datorie. Clienţii citesc ca acelaşi agent făcând aceeaşi muncă cu o poziţie neutră. Nu asta înseamnă.
FacilitatorulA procesează tranzacția. Ambii clienți încă se așteaptă ca persoana care le-a sfătuit săptămâna trecută să le sfătuiească prin oferta și inspecția, și nici unul nu înregistrează că formularul de consimțământ a încheiat asta. Neînţelegerile rar apar la semnare. Apare prima dată când o parte pune o întrebare la care agentul nu mai are voie să răspundă.
Trei opțiuni când un cumpărător își dorește listarea
Există trei căi, şi numai prima evită complet dubla agenţie. Recomandă cumpărătorul unui agent de încredere de la o altă agenție de brokeraj și continuă să reprezinte vânzătorul. Fiecare parte păstrează o reprezentare separată, iar o taxă de trimitere poate fi disponibilă în funcție de politica de brokeraj și legislația aplicabilă.
Foloseste un agent desemnat daca statul tau il permite, cu un agent diferit in intermediul tau alocat cumparatorului. Sau serveşte ca agent dublu, cu dezvăluirea tratată ca o conversaţie reală, mai degrabă decât o semnătură. Agentii care pot articula ceea ce furnizează un agent cumpărător de obicei găsesc opțiunea de referință cea mai ușoară din cele trei pentru a explica.
Ce solicită agenţiiEste legală agenţia dublă în statul meu?
Asta depinde de locul în care practici. Unele state permit agenția dublă cu dezvăluire și consimțământ scris, iar altele o interzic direct. Regulatorul statului tău publică regula actuală, iar brokerul tău poate impune o politică mai strictă decât este cerută de legea statului.
Poţi face dublu comision pentru o casă?
Reprezentarea ambelor părți poate produce despăgubiri de la ambele părți, sub rezerva acordului de listare, acordului cu cumpărătorul și a politicii de broker. Întrebarea mai utilă este ce elimină aranjamentul din rolul tău şi ce expunere creează, nu ce plăteşte.
Ce se întâmplă dacă un cumpărător sună despre listarea mea fără un agent?
Răspunsurile la întrebările de fapt referitoare la o listă nu creează în sine reprezentare. Înainte de a arăta casa sau de a discuta despre strategia de ofertă, decideţi care este calea pe care o luaţi şi dezvăluiţi în consecinţă. Mulţi agenţi îl trimit pe cumpărător în acel moment în loc să procedeze.
înseamnă că preţul va fi mai mic?
Nici unul dintre aceste rezultate nu este automat. Preocuparea susţinută de critici este că îndepărtarea apărării de ambele părţi poate afecta termenii, iar formularele de dezvăluire standard declară adesea că proprietatea ar putea fi vândută la condiţii diferite decât ar fi cu reprezentare separată.
De ce contează
Dacă un agent se confruntă vreodată cu această decizie depinde de politica de broker, care face regulile brokerului și instruirea din spatele lor parte din decizia de broker. La eXp Realty, toți agenții primesc aceeași platformă de brokeri de bază, inclusiv conformitate, compensație și acces la diviziunile companiei. Ceea ce diferă este ecosistemul sponsor un agent se aliniază cu.
Sponsorul unui agent selectează formele la care au acces, instrumente, sisteme de formare și de atracție, inclusiv ce formare primește un agent cu privire la modelele agenției și la divulgarea înainte de apariția situației. Agenţii care cântăresc această alegere ar trebui să confirme politica brokerului mai întâi, apoi să revizuiască Smart Agent Alliance Valoarea echipei în spatele antrenamentului.
Întrebări frecvente
Ce este agenția dublă în domeniul imobiliar?
AgențiaDual este un agent, sau într-o agenție desemnată un broker, reprezentând atât cumpărătorul, cât și vânzătorul în aceeași tranzacție. Este necesară o comunicare scrisă și consimțământul informat al ambelor părți, iar rolul de agent este restrâns la facilitare.
Care este diferența dintre agenția dublă și agenția desemnată?
În agenţia dublă, un singur agent reprezintă ambele părţi. În cadrul unei agenții desemnate, brokerul reprezintă ambele părți, dar atribuie un agent diferit fiecărei părți, astfel încât fiecare client să păstreze consilierea și susținerea. Tratamentul de stat al rolului de intermediar în sine variază.
Poate un agent dublu negocia pentru tine?
Nu în numele uneia dintre părți împotriva celeilalte. Un agent dual nu poate susține nici una dintre părți în ceea ce privește prețul sau condițiile, nu poate oferi sfaturi cu privire la ceea ce să ofere sau să accepte și nu poate dezvălui informațiile confidențiale ale uneia dintre părți celeilalte.
Ar trebui să reprezint atât cumpărătorul, cât şi vânzătorul?
Cânduiţi ce elimină rolul faţă de ce plăteşte. Mulți agenți cu experiență declină, deoarece expunerea la confidențialitate, lipsa de sfaturi privind prețurile și negocierile de inspecție neadvocate sunt dificile de gestionat. Confirmează-ţi regulile de stat şi politica de broker înainte de a decide.
Poți percepe o taxă de trimitere în loc să faci dublă agenție?
Referarea cumpărătorului unui agent la un alt broker poate permite o taxă de referință, în funcție de politica de broker și de legislația aplicabilă. Ambele părți păstrează apoi o reprezentare separată, care elimină în întregime întrebarea de dublă agenție. Confirmă aranjamentul cu brokerul tău mai întâi.
Ce ar trebui să spui unui client înainte de a semna o declarație de agenție dublă?
Spune clar ce se schimbă. Nu poți să dai sfaturi oricărei părți cu privire la preț, nu poți negocia pentru una împotriva celeilalte și nu poți împărtăși informații confidențiale. Explicați că proprietatea ar putea fi vândută în condiții diferite decât ar fi cu reprezentare separată.
