A conclusão chave: Um pedido de reparação após a inspecção exige uma das três coisas: reparações de segurança e de sistemas, produtos cosméticos ou um ajuste de preço noutra forma. Triagar o pedido nesses baldes é o que torna a conversa do vendedor produtiva, porque cada balde carrega um argumento diferente.
TL;DR Sobre o vendedor recusar-se a negociar após a inspecção
- Triagem o pedido em três baldes
- Os elementos de segurança e de sistema têm o caso mais forte
- Os pedidos de cosméticos enfraquecem o pedido geral
- Faça a matemática de recusar versus conceder
- Um crédito de custo de encerramento evita disputas de reparação
- Uma inspecção pré-inscrição evita a maioria dos obstáculos
Um pedido de reparo é a resposta do comprador a um relatório de inspeção, pedindo ao vendedor para concluir o trabalho, fornecer um crédito ou ajustar o preço antes de fechar.
É frequentemente assumido que uma recusa é o fim da negociação. Uma recusa é geralmente uma resposta a como a solicitação foi montada em vez das questões subjacentes.
A classificação da solicitação antes de apresentá-la muda o que o vendedor está realmente sendo solicitado a aceitar.
Este artigo explica o que uma solicitação de reparo exige, como tria-la, a matemática da recusa e a alternativa de crédito:
Tablo de conteúdos
O que um pedido de reparo realmente pede para
A pedido de reparo pede ao vendedor que mude os termos já acordados, concluindo o trabalho, emitindo um crédito ou reduzindo o preço. Chega após a assinatura de um contrato e normalmente dentro de um período de contingência.
O pedido não é uma lista de tudo o que o inspector encontrou. Os relatórios documentam o desgaste adequado à idade, juntamente com os defeitos reais, e um pedido que reproduz o relatório por grosso convida a recusa.
Um pedido de reparação não anula por si só um contrato e não obriga o vendedor a concordar. O que ele faz é abrir uma janela definida na qual as partes podem renegociar.
Os inspetores trabalham para padrões publicados que definem o que uma inspeção abrange, como os mantidos pela Sociedade Americana de Inspectores Domésticos.
Como dividir o pedido em três baldes
Sorte cada item em um de três baldes antes que qualquer coisa vá para o vendedor.
A segurança e os sistemas estão em primeiro lugar. Fugas ativas, perigos elétricos, problemas estruturais e falhas nos principais sistemas. Estes têm o argumento mais forte porque qualquer comprador subsequente os encontrará também.
Os produtos cosméticos e de manutenção ficam em segundo lugar. Finalizações usadas, roupas menores e itens que um comprador viu antes de fazer a oferta. Estes enfraquecem um pedido quando misturado com o primeiro grupo.
Items que são realmente sobre o preço vem em terceiro, onde o comprador quer um número diferente e está usando resultados para chegar lá.
Presente o primeiro balde, solte ou minimize o segundo, e lidar com o terceiro como uma conversa de preço. A orientação do corretor sobre como os pedidos de reparo são tratados varia, e é uma das diferenças que vale a pena entender quando comparar corretores.
A Matemática de Recusar versus Concedir
A vendedor que recusa um pedido está fazendo uma aposta, e estabelecer a aritmética é mais persuasivo do que a defesa.
Se o comprador caminha, a casa retorna ao estado ativo com dias acumulados no mercado. Qualquer comprador subsequente ordena sua própria inspecção e encontra os mesmos itens de segurança e sistema, o que significa que o mesmo pedido chega novamente de alguém novo.
Em contrapartida, o vendedor pesa o custo do pedido atual mais a certeza de um fechamento já em andamento.
A comparação geralmente favorece a resolução do primeiro balde. Pode realmente não ser quando o pedido é dominado por itens cosméticos, razão pela qual a triagem é importante antes que a conversa comece. Na maioria dos estados, os defeitos materiais conhecidos devem ser divulgados uma vez descobertos, e as regras de divulgação são publicadas por cada regulador estadual através do diretório da agência reguladora ARELLO .
O Crédito de custo de fechamento Alternativo
A Crédito de custo de fechamento dá aos compradores fundos no fechamento em vez do vendedor concluindo o trabalho. Ele resolve muitos impasse que as negociações de reparação não podem.
Ele elimina as disputas que as reparações criam, incluindo quem seleciona o empreiteiro, qual qualidade conta como aceitável e se o trabalho termina antes do fechamento. O comprador controla o trabalho depois e o vendedor controla o montante.
São aplicáveis os limites. Os credores limitam os créditos pagos pelo vendedor dependendo do tipo de empréstimo e do pagamento inicial, pelo que o credor do comprador deve confirmar que o crédito é utilizável antes de ser oferecido.
Os créditos também aparecem nos documentos de encerramento e podem afectar o registo das transacções. Confirme a estrutura com o seu corretor e o credor antes de propor uma. Itens não resolvidos freqüentemente reaparecem no final walk-through.
Porque os vendedores cavam: Três Condutores
Vendedores raramente recusam porque a quantia é inacessível. Três outros pilotos explicam a maioria dos estancamentos.
O primeiro é a sensação de que os postes de gol se movem. O vendedor concordou com um preço e agora enfrenta uma segunda negociação que não esperavam.
O segundo é o apego ao lar. Uma lista de defeitos é uma crítica a um lugar que mantêm durante anos, e a reação é pessoal e não financeira.
A terceira é a crença de que o comprador está a fabricar alavancagem. Quando um pedido mistura defeitos genuínos com produtos cosméticos, essa crença parece confirmada, e é exatamente por isso que a triagem muda o resultado.
Como uma inspecção pré-lista previne o impasse
Uma inspecção pré-lista faz com que o vendedor encomenda um relatório antes de a casa entrar em atividade, de modo que as descobertas surgem antes de um preço ser acordado em vez de depois.
O efeito está na sequência. Questões conhecidas são abordadas, divulgadas ou avaliadas desde o início, e a inspeção do comprador produz confirmação em vez de surpresa.
Costa dinheiro ao vendedor com antecedência e cria obrigações de divulgação para qualquer coisa encontrada, o que é um verdadeiro compromisso e não uma melhoria gratuita.
Consulte com seu corretor antes de recomendá-lo, uma vez que as consequências da divulgação variam de acordo com o estado. Os mesmos princípios que mantêm qualquer negociação produtiva aplicam-se uma vez que as conclusões estão na mesa.
Que agentes também Perguntam
O que acontece se um vendedor se recusar a fazer reparos?
O comprador decide se prosseguir, andar dentro da sua contingência ou propor uma alternativa, como um crédito de custo de encerramento. O contrato rege quais opções restam e até quando, então revise com o seu corretor.
Deveria um comprador pedir reparações ou um crédito?
A crédito evita disputas sobre a seleção do empreiteiro, qualidade do trabalho e tempo, e dá ao comprador controle posteriormente. Os credores limitam os créditos pagos pelo vendedor, de modo que o credor comprador deve confirmar primeiro que o montante é utilizável. Pergunte ao credor antes da proposta do crédito.
Como pedir ao vendedor reparações após a inspecção?
Leia os itens de segurança e sistemas e deixe fora os itens cosméticos. Um pedido focado é considerado razoável, enquanto um que reproduz todo o relatório é considerado como uma alavanca e tende a produzir uma recusa. Triagem o relatório antes que qualquer coisa chegue ao vendedor.
Pode um comprador sair depois da inspecção?
Isso depende das contingências no contrato e dos prazos associados a eles. As contingências de inspecção geralmente fornecem uma janela definida, após a qual as opções disponíveis geralmente se restringem consideravelmente. Revisar o contrato específico com o seu corretor antes de aconselhar de qualquer maneira.
Why This Matters
A Negociação de reparo paralisada é resolvida por orientação do corretor e decisões documentadas do vendedor, o que torna a decisão de corretor parte de como esses impasse terminam. Na eXp Realty, todos os agentes recebem a mesma plataforma de corretagem central, incluindo conformidade, compensação e acesso às divisões da empresa. O que difere é o ecossistema do patrocinador com o qual um agente se alinha.
O patrocinador de um agente seleciona as formas a que as ferramentas, o treinamento e os sistemas de atração têm acesso, incluindo o treinamento que um agente recebe para executar uma negociação de reparo que já está paralisada. Os agentes que pesem essa escolha devem perguntar como as disputas de reparo se intensificam e o que o valor da equipe Smart Agent Alliance adiciona em cima disso.
Perguntas Frequentes
Qual é o pedido de reparação após a inspecção?
A resposta do comprador a um relatório de inspecção, pedindo ao vendedor que concluia o trabalho, conceda um crédito ou ajuste o preço antes do fechamento. Chega depois da assinatura de um contrato, geralmente dentro de um período de contingência. Abre uma janela de renegociação definida.
Como triagem um relatório de inspecção?
Sorte cada item em três baldes. Itens de segurança e sistemas, produtos cosméticos e de manutenção, e itens que são realmente sobre o preço. Presentar o primeiro, soltar o segundo, lidar com o terceiro separadamente. O primeiro balde carrega o argumento mais forte.
Que reparos é necessário que um vendedor faça?
Os contratos e a lei estadual regem isso, e os requisitos variam consideravelmente. Muitos contratos não obrigam nada além do que foi acordado, embora as condições do credor e do programa de empréstimos possam exigir que pontos específicos sejam abordados antes do encerramento. Confirme os termos específicos do contrato com o seu corretor.
É um crédito de reparação melhor do que fazer as reparações?
A crédito elimina disputas sobre quem faz o trabalho e a que padrão, e fecha mais rapidamente. Os limites dos creditos pagos pelo vendedor são a principal limitação, por isso, confirme a usabilidade antes de propor um. O comprador controla o trabalho e o vendedor controla a quantidade.
Deverão os vendedores obter uma inspecção pré-lista?
Isso surge antes de um preço ser acordado em vez de depois, o que evita muitos impasse. Também custa dinheiro com antecedência e cria obrigações de divulgação para qualquer coisa que encontre, então discuta-o com seu corretor primeiro.
Por que os vendedores tomam pedidos de reparação pessoalmente?
A lista de defeitos é criticada por uma casa que mantêm durante anos. Combinado com a sensação de uma segunda negociação que não esperavam, a reação é muitas vezes emocional em vez de financeira. Triagem reduz consideravelmente essa reação.
