Key Takeaway: A dupla agência é um agente, ou em agência designada uma corretora, que representa tanto o comprador como o vendedor na mesma transação. Reduz o papel do agente para facilitar. Os conselhos sobre preços, a negociação por um lado e a divulgação de informações confidenciais são todos removidos após a assinatura do consentimento.
TL;DR Sobre os riscos de dupla agência para os agentes
- Agência dupla significa representar ambos os lados da transacção
- Regras de igualdade e divulgação variam de estado para estado
- A agente duplo não pode aconselhar sobre preço
- A exposição à confidencialidade é o risco subestimado
- A agência designada atribui agentes separados, a mesma corretoria
- Referir o comprador evita a dupla agência inteiramente
A agência dupla é um agente, ou em agência designada uma corretora, que representa tanto o comprador como o vendedor na mesma transação. Requer a divulgação por escrito e o consentimento de ambas as partes.
Muitos agentes assumem que a principal questão é se a dupla agência é legal onde praticam. A questão mais útil é o que o papel elimina uma vez que ambas as partes concordam.
Essa remoção é a razão por que um número crescente de agentes experientes recusam acordos de duplo prazo.
Este artigo explica a definição, os deveres que terminam, o processo de divulgação, as áreas de risco e as alternativas:
Tabela de conteúdo
Qual é a agência dupla e como a agência designada difere
A Agência dupla é um titular de licença que representa tanto o comprador como o vendedor na mesma transacção. A agência designada é diferente. A corretoria representa ambas as partes, e dois agentes diferentes dentro dessa corretoria são atribuídos, um a cada lado, por isso cada cliente mantém um agente que pode aconselhar e defender.
Ambos os acordos só se aplicam quando o mesmo agente ou corretor está em ambos os lados de uma única transação. São criados por consentimento por escrito, não por circunstâncias.
Nenhuma das disposições altera o contrato de compra, o processo de inspecção ou o calendário de encerramento. O que muda é a representação. Na agência designada, a própria corretora pode ainda ser tratada como um agente duplo sob a lei estadual, mesmo que cada cliente tenha um agente individual. O tratamento exato varia, e é por isso que a estrutura deve ser configurada e divulgada corretamente.
Os deveres que um agente duplo não pode cumprir
O agente de cotação daA deve ao vendedor aconselhamento sobre preços, defesa na negociação e proteção de informações confidenciais. Um agente comprador deve ao comprador aconselhamento sobre o que oferecer e defesa através de negociações de reparo. Um agente duplo não pode executar ambos os conjuntos ao mesmo tempo.
Uma vez assinado o consentimento, o agente não pode dizer ao comprador o preço aceitável mais baixo do vendedor, não pode dizer ao vendedor o teto do comprador, e não pode aconselhar qualquer das partes sobre o que oferecer ou aceitar. O papel torna-se facilitação. O agente avança a transação e responde a perguntas factuais.
Isto é mais estreito do que a maioria dos clientes espera, e a mudança é fácil de perder dentro de um formulário de consentimento. Os agentes que já rastream o que está dentro e fora do seu papel, como quais tasks um assistente não licenciado pode executar , tendem a detectar a mudança mais rapidamente. O quadro do dever subjacente aparece no NAR Code of Ethics and Standards of Practice.
Revelação e consentimento num nível geral
A divulgação e o consentimento é o processo pelo qual ambas as partes são informadas das alterações da dupla agência e concordam com isso por escrito. A legalidade varia. A dupla agência é permitida em muitos estados com consentimento por escrito e proibida em outros, e os estados que permitem diferem em quando a divulgação deve ocorrer e o que deve dizer.
Mesmo quando a lei estadual o permite, uma corretora individual pode proibi-lo. A política de corretagem em modelos de agências é uma das coisas que os agentes verificam quando avaliam as opções de corretagem , porque determina se a questão chega a eles.
O consentimento obtido após o facto não cura uma lacuna. A revelação precisa ser uma conversa real e não um formulário entregue com uma pilha de outros. Os requisitos são publicados por cada regulador estadual e os dados de contacto para cada jurisdição aparecem no diretório da agência reguladora ARELLO .
Tres áreas de risco Agentes subestimam
A exposição à confidencialidade vem em primeiro lugar. O agente detém informações confidenciais de ambas as partes. Se a transacção se desenrolar mais tarde e uma das partes reivindicar desvantagem, o agente é a pessoa que sabia tudo, o que torna a neutralidade difícil de demonstrar independentemente da conduta real.
A conversa de preços é a segunda. Nenhuma das partes recebe aconselhamento sobre preços enquanto ambas tomam decisões sobre preços. Se a casa for vendida por menos do que outro comprador poderia ter pago, a reclamação de um vendedor é difícil de responder completamente.
A negociação de inspecção é a terceira. As disputas de reparação são uma causa comum de cancelamentos, e enviar ambas as partes para essa negociação sem um advogado de qualquer lado remove o mecanismo que geralmente as resolve. A cobertura de erros e omissões responde às reivindicações, mas uma reivindicação leva meses e requer um registo completo, independentemente da forma como termina.
Por que o papel do facilitador é mal entendido
A palavra facilitador soa como um nível de serviço em vez de uma mudança de dever. Os clientes lêem que o mesmo agente faz o mesmo trabalho com uma postura neutra. Não é isso que significa.
O facilitadorA processa a transacção. Ambos os clientes ainda esperam que a pessoa que os aconselhou na semana passada os aconselhe através da oferta e da inspeção, e nenhum deles normalmente registra que o formulário de consentimento encerrou isso. O mal-entendido raramente surge na assinatura. Aparece a primeira vez que uma das partes faz uma pergunta à qual o agente não tem mais permissão para responder.
Três opções quando um comprador quer a sua listagem
Existem três caminhos, e apenas o primeiro evita completamente a dupla agência. Referir o comprador a um agente de confiança de outra corretora e continuar a representar o vendedor. Cada parte mantém representação separada, e uma taxa de encaminhamento pode estar disponível dependendo da política de corretagem e da lei aplicável.
Use agência designada se o seu estado o permitir, com um agente diferente na sua corretagem atribuído ao comprador. Ou ser o agente duplo você mesmo, com a divulgação sendo tratada como uma conversa real e não como uma assinatura. Os agentes que podem articular o que um agente comprador realmente fornece geralmente acham a opção de referência a mais fácil de explicar.
O que os agentes também perguntam
A dupla agência é legal no meu estado?
Isso depende de onde praticas. Alguns estados permitem dupla agência com divulgação por escrito e consentimento, e outros proíbem-no totalmente. O seu regulador estadual publica a regra atual, e o seu corretor pode impor uma política mais rigorosa do que a lei estadual exige.
Você pode fazer uma dupla comissão por uma casa?
Representar ambas as partes pode produzir compensação de ambos os lados, sujeito ao seu acordo de cotação, acordo de comprador e política de corretagem. A questão mais útil é o que o arranjo remove do seu papel e que exposição cria, não o que paga.
O que acontece se um comprador ligar sobre a minha listagem sem um agente?
A resposta a questões factuais sobre uma lista não cria, por si só, representação. Antes de mostrar a casa ou discutir a estratégia de oferta, decida qual caminho está a tomar e divulgue em conformidade. Muitos agentes encaminham o comprador a esse ponto em vez de prosseguir.
A dupla agência significa que o preço será mais baixo?
Nenhum dos resultados é automático. A preocupação levantada pelos críticos é que a remoção da defesa de ambos os lados pode afetar os termos, e os formulários de divulgação padrão muitas vezes afirmam que a propriedade poderia ser vendida em termos diferentes do que faria com representação separada.
Porque é importante
Se um agente enfrenta essa decisão depende da política de corretagem, que faz das regras de corretagem e da formação por trás delas parte da decisão de corretagem. Na eXp Realty, todos os agentes recebem a mesma plataforma de corretagem central, incluindo conformidade, compensação e acesso às divisões da empresa. O que é diferente é o ecossistema do patrocinador com o qual um agente se alinha.
O patrocinador de um agente seleciona as formas a que as ferramentas, o treinamento e os sistemas de atração têm acesso, incluindo o treinamento que um agente recebe sobre modelos de agência e divulgação antes da chegada da situação. Os agentes que pesem essa escolha devem confirmar primeiro a política do corretor, e depois rever o Smart Agent Alliance Valor da equipa por trás daquele treinamento.
Perguntas Frequentes
O que é dupla agência em imóveis?
A agência dupla é um agente, ou em agência designada uma corretora, que representa tanto o comprador como o vendedor na mesma transação. Requer a divulgação por escrito e o consentimento informado de ambas as partes, e o papel de agente é restrito à facilitação.
Qual é a diferença entre agência dupla e agência designada?
Na dupla agência, um único agente representa ambos os lados. Na agência designada, a corretora representa ambos os lados, mas atribui um agente diferente a cada parte, de modo que cada cliente mantém aconselhamento e defesa. O tratamento estatal do próprio papel de corretor varia.
Um agente duplo pode negociar por si?
Não em nome de uma parte contra a outra. Um agente duplo não pode defender qualquer um dos lados em preço ou condições, não pode aconselhar sobre o que oferecer ou aceitar, e não pode divulgar informações confidenciais de uma das partes para a outra.
Devo representar o comprador e o vendedor?
Pensar o que o papel remove contra o que paga. Muitos agentes experientes recusam, porque a exposição à confidencialidade, a ausência de aconselhamento sobre os preços e as negociações de inspecção não fundamentadas são difíceis de gerir. Confirme a sua regra estadual e a sua política de corretagem antes de decidir.
Pode cobrar uma taxa de encaminhamento em vez de fazer dupla agência?
Referir o comprador a um agente de outra corretagem pode permitir uma taxa de referência, dependendo da política de corretagem e da legislação aplicável. Em seguida, ambas as partes mantêm uma representação separada, o que elimina completamente a questão da dupla agência. Confirme o acordo com o seu corretor primeiro.
O que é que devias dizer a um cliente antes de assinarem uma declaração de dupla agência?
Diga claramente o que muda. Não pode aconselhar nenhuma das partes sobre o preço, não pode negociar uma contra a outra e não pode partilhar informações confidenciais. Explique que a propriedade poderia ser vendida em condições diferentes do que com representação separada.
