A conclusão chave: Um lançamento de uma lista termina um acordo de listagem antes da expiração do prazo, por acordo escrito mútuo entre o vendedor e a corretora. É uma decisão de corretagem e não de agente. A divulgação é documentada por escrito, e o status da listagem muda na MLS sob as regras locais.
TL;DR Sobre como demitir um cliente imobiliário
- A divulgação encerra o acordo antes da expiração
- A corretora mantém o acordo, não você
- Quatro situações geralmente justificam a busca de uma divulgação
- Run o custo restante antes de decidir
- O seu corretor aprova a conversação por escrito antes do vendedor
- Documento a divulgação por escrito cada vez que a divulgação da listagem
A é a rescisão antecipada de um acordo de listagem por acordo escrito mútuo entre o vendedor e a corretora. O prazo termina antes da sua expiração declarada.
Muitos agentes assumem que esta é a sua chamada. O acordo de listagem pertence à corretora, então a liberação é uma decisão de corretora.
Essa distinção muda a ordem das operações, e muda com quem um agente fala primeiro.
Este artigo explica o que é uma liberação, quando é justificada, como executar a matemática, e como a conversa vai:
Tabela de conteúdo
O que é realmente um lançamento de listagem
Um lançamento de uma lista é a rescisão antecipada de um contrato de listagem, acordado por escrito pelo vendedor e pela corretora antes da expiração do prazo. Aplica-se a qualquer listagem que funcione sob um acordo não expirado.
O mecanismo é um acordo mútuo. Um partido não pode simplesmente sair. As assinaturas do vendedor, as assinaturas do corretor e a listagem são retiradas ou canceladas no MLS de acordo com as regras de status local. A versão
A não elimina o histórico do acordo. Os períodos de proteção, quando o formulário inclui um, podem sobreviver ao término e podem afectar a compensação se o vendedor vender mais tarde a um comprador introduzido durante o prazo. As obrigações profissionais durante e após uma representação são abordadas no NAR Code of Ethics and Standards of Practice.
Quatro situações que justificam um lançamento
Quatro padrões representam a maioria dos lançamentos.
O vendedor não fará preço ao mercado após repetidas conversas documentadas, deixando a listagem sem um caminho realista para uma venda.
O vendedor não manterá o acesso, de modo que as apresentações são recusadas, atrasadas ou tornadas impraticáveis e o marketing não pode funcionar.
O relacionamento passou do ponto em que a comunicação profissional normal funciona.
O vendedor pede algo que um agente não pode fazer, seja uma representação errada, uma omissão de divulgação ou uma instrução que entra em conflito com a lei de licença.
Cada uma delas é mais fácil de estabelecer quando o padrão foi definido com antecedência. As expectativas acordadas durante a apresentação da lista dão-lhe uma linha de base documentada em vez de um desacordo posterior sobre o que era razoável.
Como executar a matemática sobre ficar ou sair
Antes de solicitar uma liberação, calcule o que o restante do termo realmente custa. Contar os dias restantes no acordo, os gastos de marketing ainda comprometidos, as horas que a listagem consome a cada semana e o que essas horas produziriam em outros lugares.
Então pesa o outro lado. Um anúncio que eventualmente vende ainda paga, e um lançamento não paga nada enquanto termina potencialmente uma fonte de referência.
A comparação raramente é fechada quando um vendedor não vai preço ou não permitirá o acesso, porque o anúncio não tem caminho para fechar independentemente do esforço. É muito mais próximo quando a relação é meramente difícil e a casa é vendível.
Esta é uma avaliação de negócios em vez de legal, e não determina se uma liberação será realmente concedida.
A sequência de liberação e o acordo por escrito
A ordem importa. Fale com o seu corretor primeiro, antes de qualquer conversa com o vendedor.
Se o corretor concordar, a libertação é documentada no formulário utilizado pela corretora. Indica a data de rescisão, aborda qualquer período de proteção e confirma como o status do MLS muda.
A conversa do vendedor é a última e segue a direcção do corretor. A política de corretagem sobre os lançamentos varia muito, o que o torna uma das diferenças práticas que vale a pena entender ao comparar corretagens com . Os requisitos de encerramento e registro também diferem de acordo com os estados, e cada regulador publica suas próprias regras através do ARELLO diretório de agências reguladoras.
Por que a conversa de libertação ocorre raramente
A maioria dos agentes tem uma listagem que deveriam ter divulgado, e as razões são consistentes em vez de específicas para qualquer vendedor.
O custo de afundamento é o maior. A fotografia, o marketing e as semanas de esforço já se gastam, e afastar-se é como descartá-los. O segundo é o medo de um cancelamento visível, que os agentes lêem como uma marca contra eles. Terceiro é o otimismo, a crença de que mais uma casa aberta muda o resultado.
Nada disso muda a aritmética. Uma listagem sem caminho para o fechamento consome as mesmas horas, quer o agente o reconheça ou não.
Como enquadrar a conversa com o vendedor
O enquadramento que funciona é adequado em vez de falha. O mercado está a pedir algo que o vendedor não está disposto a fazer, e continuar não serve a nenhuma das partes.
Evite uma lista de queixas. Uma recitação de tudo o que o vendedor fez de errado transforma uma liberação em um argumento e torna uma assinatura limpa muito menos provável.
Nota a situação, note que você já falou com seu corretor, e apresente a liberação como a opção que permite ao vendedor seguir uma abordagem diferente. Os princípios que mantêm qualquer Negociação O objectivo é um resultado acordado e não um argumento resolvido.
O que os agentes também perguntam
Um agente imobiliário pode deixar um cliente?
A corretoria pode rescindir um acordo de cotação, geralmente por comunicação escrita mútua com o vendedor. Um agente individual não pode terminá-lo sozinho, uma vez que o acordo é entre o vendedor e a corretora. Comece com o seu corretor e não com o vendedor.
Como sair de um acordo de listagem com um vendedor?
Requer uma libertação através do seu corretor, quem decide se o conceder e em quais condições. Se aprovado, ambas as partes assinam o formulário de divulgação de corretagem, e o status da listagem muda na MLS de acordo com as regras locais.
O que acontece com a comissão se uma listagem for cancelada?
Isso depende do acordo e dos termos de divulgação. Alguns formulários incluem um período de proteção que sobrevive ao término, o que pode dar ao corretor direito a uma compensação se o vendedor vender mais tarde a um comprador introduzido durante o prazo.
Como você diz a um cliente que não pode mais trabalhar com eles?
Framá-lo como adequado em vez de falha, depois que o seu corretor aprovou o passo. Descreva o que o mercado requer, note que a abordagem atual não pode chegar lá, e apresente o lançamento como libertando-os para tentar algo diferente.
Porque isso importa
Ter um relacionamento com o cliente depende de forma limpa do papéis de lançamento e do apoio do corretor por trás de um agente, o que faz com que faça parte da decisão de corretagem. Na eXp Realty, todos os agentes recebem a mesma plataforma de corretagem central, incluindo conformidade, compensação e acesso às divisões da empresa. O que difere é o ecossistema do patrocinador com o qual um agente se alinha.
O patrocinador de um agente seleciona formas a quais ferramentas, treinamento e sistemas de atração eles têm acesso, incluindo o treinamento que um agente recebe ao executar a conversa de saída antes de chegar ao corretor. Os agentes que pesem essa escolha devem perguntar como uma corretora lida com os lançamentos, em seguida, olhem para o valor da equipe Smart Agent Alliance por trás da conversa.
Perguntas Frequentes
Qual é um lançamento de listagem?
A divulgação da listagemA é a rescisão antecipada de um contrato de listagem, acordada por escrito pelo vendedor e pela corretora antes da data de expiração indicada. A listagem é então retirada ou cancelada no MLS de acordo com as regras do estado local.
Quando deve demitir um cliente imobiliário?
Quatro situações recorrem. O vendedor não dará preço ao mercado após conversas documentadas, não permitirá acesso razoável, tornou-se hostil, ou pede algo que entra em conflito com a lei de licença ou obrigações de divulgação. Documentar cada um conforme acontece.
Pode um vendedor recusar a assinar uma libertação?
A vendedor pode recusar, uma vez que uma libertação requer acordo mútuo. O seu corretor decide então como proceder, o que pode significar cumprir o prazo ou seguir outra rota sob o acordo. Essa decisão pertence à corretora.
A cancelamento de uma listagem prejudica a sua reputação?
A única publicação documentada manuseada através de um corretor não é notável. O que chama a atenção é um padrão, ou um cancelamento mal tratado em público. A maioria dos agentes acha que carregar anúncios não-vendables custa mais com o tempo. O lançamento em si é um documento de rotina.
Como você documenta um lançamento de listagem?
Use o formulário de lançamento fornecido pela sua corretoria. Deve indicar a data de rescisão, abordar qualquer período de proteção que sobreviva e confirmar a alteração do status do MLS. Mantenha o formulário assinado com o resto do arquivo da listagem.
Você deve falar primeiro com o seu corretor ou o vendedor?
O seu corretor é o primeiro, sem exceção. A corretora mantém o acordo e decide se uma libertação acontece, de modo que uma conversa com o vendedor realizada com antecedência pode comprometê-lo a algo que o seu corretor não aprovará.
