איך לפטר לקוח הנדל"ן בדרך הנכונה

Key לקחת: פרסום רשימות מסתיים את הסכם רשימת רשימות לפני סגירת תקופתו, על ידי הסכמה כתיבה הדדית בין המוכר והמעסיק. זו החלטה של תיווך ולא החלטה של סוכן. השחרור מתועד בכתב, ותנאי הרשימת משתנים ב-MLS בהתאם לחוקים המקומיים.

TL;DR על איך לפטר לקוח הנדל"ן

• A השחרור מסיים את ההסכם לפני תוקף
• הסחרור מחזיק את ההסכם, לא אתה
• 4 מצבים בדרך כלל מצדיקים את ביקוש השחרור
• Run את העלות הנותרת לפני ההחלטה
• הסחרור שלך מאשר לפני השיחה המוכר
• הסמך את השחרור בכתב בכל פעם שחרור רשימת

A הוא סיום מוקדם של הסכם רשימת על ידי הסכם כתיב בין המוכר לבין הסחרור. היא מסיימת את תקופת העבודה שלה לפני סימוקו המפורסם.

רוב הסוכנים מניחים שזה ההחלטה שלהם לעשות. הסכם הרשימה שייך לקמעונאות, אז השחרור הוא החלטה של סוכן.

ההבחירה הזאת משנה את סדר הפעולות, והיא משנה למי הסוכן מדבר ראשון.

מאמר זה מסביר מה השחרור הוא, מתי הוא מוצדק, איך לנהל את המתמטיקה, וכיצד מתנהל השיחה:

מה באמת הוא רשימת רשימות

פרסום רשימת רישום הוא סיום מוקדם של הסכם רשימת רישום, הסכם בכתב על ידי המוכר והמסחר לפני סיום תקופה. זה חל על כל רשימת רשימת רשימת רשימת רשימת רשימת רשימת רשימת רשימת רשימת רשימת רשימת רשימת רשימות רשימת רשימת רשימת רשימת רשימת רשימת רשימת רשימת רשימת רשימת רשימת רשימת רשימת רשימת רשימת רשימת רשימת רשימת רשימת רשימת רשימת רשימת רשימת רשימת רשימת רשימת רשימת רשימת רשימת רשימת רשימת רשימת רשימת רשימת רשימת רשימת רשימת רשימת רשימת רשימת רשימת רשימת רשימת רשימת רשימת רשימת רשימת רשימת רשימת רשימת רשימת רשימת רשימת רשימת רשימת רשימת רשימת רשימת רשימת רשימת רשימת רשימת רשימת רשימת רשימת רשימת רשימת רשימת רשימת רשי

המנגנון הוא הסכמה הדדית. צד אחד לא יכול פשוט לצאת. החתימות של המוכר, החתימות של הסוכן, והרשימה נלקחות או מבוטלות ב-MLS בהתאם לחוקים של המצב המקומי.

שחרור לא מבטל את ההיסטוריה של ההסכם. תקופות הגנה, כאשר הטופס כולל אחת, עשויות לשרוד את הפסקת הקבלה והן עשויות להשפיע על פיצוי אם המוכר מוכר מאוחר יותר לקונה שהוגש במהלך תקופת הגנה. ההתחייבויות המקצועיות במהלך ההצגה ואחריה מתייחסות ל- NAR קוד האתיקה והסטנדרטים של המנהלים.

ארבעה מצבים שמאשרים שחרור

ארבעה דפוסים מייצגים את רוב השחרורים. 

המכר לא יעלה את המחיר לשוק לאחר שיחות מתוקנות חוזרות ונשנות, מה שמשאיר את הרשימה ללא דרך מציאותית למכירה.

המוכר לא יחזיק גישה, ולכן הצגות נדחות, נדחות או הופכות לא מעשיות והשווק לא יכול לפעול.

הקשר עבר את נקודה שבה תקשורת מקצועית נורמלית עובדת.

המוכר מבקש משהו שלא יכול לעשות סוכן, בין אם זה תיאור שגוי, הפסקה בהצהרה, או הוראה שתנגש עם חוק הרישיון.

כל אחד מהם קל יותר לקבוע כאשר הסטנדרט הוקם מראש. ציפיות שהוסכמו במהלך הצגת listing נותנים לך בסיס מתועד ולא הסכסוך מאוחר יותר על מה היה הגיוני.

How to Run the Math on Staying or Leaving

לספור את הימים שנותרו על ההסכם, את ההוצאה השיווקית עדיין מחויבת, את השעות שהרשימה צורכת בכל שבוע, ומה השעות האלה יצרו במקום אחר.

אז משקל את הצד השני. רשימת שממכירה בסופו של דבר עדיין משלמת, ושחרור לא משלם כלום תוך סיום פוטנציאלי למקור ההרשמה.

השוואה נדירה כאשר מוכר לא יקיר או לא יאפשר גישה, כי לרשימת אין דרך לסגור ללא קשר למאמץ. זה הרבה יותר קרוב כאשר היחסים פשוט קשים והבית ניתן למכור בדרך אחרת.

זו הערכה עסקית ולא חוקית, והיא לא קובעת אם שחרור יוענק בפועל.

רצף השחרור והסכם המכתב

ההזמנה חשובה. דבר עם הסוכן שלך קודם, לפני כל שיחה עם המוכר. הסוכן מחזיק בהסכם, מחליט אם להעניק פטור, ואולי דורש צעדים שלא היה סוכן מצפה.

אם הסוכן מסכים, הפטור מתועד על הטופס המשתמש בו הסוכנות. הוא מציין את תאריך סיום, מתייחס לתקופה כלשהי של הגנה, ומ מאשר כיצד משתנה מצב MLS.

השיחה עם המוכר באה אחרונה ומעקבת את הכיוון של הסוכן. מדיניות הסווק על שחרור משתנה מאוד, מה שהופך אותה לאחת ההבדלים המעשיים ששווה להבין כאשר שווה סווקים. דרישות הסיום והרישום משתנות גם לפי מדינה, וכל רגולטור מפרסם את הכללים שלו באמצעות תיק הסוכנות הרגולטורית ARELLO .

למה שיחת השחרור מתרחשת לעתים רחוקות

רוב הסוכנים הובילו רשימת שהם היו צריכים לשחרר, והסיבות הן עקביות ולא ספציפיות לכל מוכר אחד.

העלות של סנק היא הגדולה ביותר. צילום, שיווק, וכמה שבועות של מאמץ כבר נבזבזו, ולקחת צעד הרחק מרגיש כמו לזרוק אותם. שנית, פחד מבטל גלוי, אשר הסוכנים קוראים כסימן נגדם. השלישי הוא אופטימיות, האמונה כי בית פתוח נוסף משנה את התוצאה.

אף אחד מהם לא משנה את הארימטיקה. רשימה ללא דרך לסגור צורכת את אותן שעות בין אם הסוכן מזהה זאת או לא.

How to Frame the Conversation With the Seller

השוק מבקש משהו שהמוכר לא מוכן לעשות, והמשך לא משרת אף צד אחד.

מנוע רשימה של תלונות. דיווח על כל מה שהבוכר עשה לא נכון הופך את השחרור לוויכוח וגורם לחתימה נקייה להיות פחות סבירה.

העיקרונות שמרגישים כל משא ומתן מוצלח מתיישבים גם כאן, מאחר שהמטרה היא תוצאה מסכימה ולא ויכוח קבוע.

מה הסוכנים שואלים גם

אפשר לסוחר נכסים להוריד לקוח?

המסחר יכול לסיים את הסכם הרכישה, בדרך כלל על ידי השחרור המשותף בכתב עם המוכר. סוכן בודד לא יכול לסיים אותו לבדו, מאחר והסכם פועל בין המוכר לבין הקמעונאי. התחל עם הסוכן שלך ולא עם המוכר.

איך אתה יוצא מהסכם רשימה עם סוחר?

אם זה מאושר, שני הצדדים חותמים על טופס השחרור של תיווך, ואת מצב הרשימת משתנה ב-MLS בהתאם לחוקים המקומיים.

מה קורה לוועדה אם רשימת נבטלת?

כמה טופסים כוללים תקופת הגנה שנותרה לאחר סיום, אשר עשויה להעניק לבורוקר זכות לקבלת פיצוי אם המוכר ימכור מאוחר יותר לקונה שהוצג במהלך תקופה.

איך אתה אומר לקוח שאתה כבר לא יכול לעבוד איתם?

תיאר את מה שוק דורש, ציין כי הגישה הנוכחית לא יכולה להגיע לשם, ותציג את השחרור כשיש להם חופש לנסות משהו אחר.

Why This Matters

סיום מערכת יחסים עם לקוחות תלוי בבירור על עבודת השחרור והסוכנות שתומכת מאחורי סוכן, מה שהופך אותה לחלק מהחלטת הסוכנות. ב-eXp Realty, כל הסוכנים מקבלים את אותה פלטפורמת תיווך מרכזית, כולל אימות, פיצוי וגישה לחלקים של החברה. מה שהבדל הוא האקוסיסטם של הספונסר הסוכן מתאימה אליו.

ספונסר הסוכן בוחר צורות של כלים, אימונים ומערכות משיכה שיש להם גישה אליהם, כולל האימונים שמקבל הסוכן על מנת לנהל את שיחת היציאה לפני שהיא תגיע לסוכן. הסוכנים שוקלים את הבחירה הזאת צריכים לשאול איך תיווך מתמודד עם שחרורים, ואז להסתכל על הערך Smart Agent Alliance של הקבוצה מאחורי השיחה.

השאלות הנשאלות לעתים קרובות

מה הוא שחרור רשימה?

שחרור רשימת

A הוא סיום מוקדם של הסכם רשימת, הסכם בכתב על ידי המוכר והמסחר לפני תאריך סיום המפורסם. הרשימה משוטפת או מבוטלת ב-MLS בהתאם לחוקים של המצב המקומי.

מתי כדאי לפטר לקוח נדל"ן?

ארבע מצבים חוזרים. המוכר לא יעלה את המחיר לשוק לאחר שיחות מתועדות, לא יאפשר גישה סבירה, נהיה עוין, או מבקש משהו שנגרם לחוק הרישיון או חובות גילוי. תיעוד כל אחד כפי שהוא קורה.

האם מוכר יכול לסרב לחתום על פרסום?

A מוכר יכול לסרב, שכן פרסום דורש הסכמה הדדית. הסוכן שלך מחליט אז איך להמשיך, מה שאולי פירושו להשלים את תקופת ההסכם או להמשיך בדרך אחרת לפי ההסכם. החלטה זו שייכת לסווק.

האם ביטול רשימה מזיק את המוניטין שלך?

מה שמושך את תשומת הלב הוא דפוס, או ביטול מנוהל בצורה לא נכונה בפומבי. רוב הסוכנים מוצאים ששימור רשימות שלא נמכרות עולה יותר לאורך זמן. השחרור עצמו הוא מסמך רגיל.

איך אתה מתעד שחרור רשימה?

הוא צריך לציין את תאריך הפסקת הקבלה, להתייחס לכל תקופת הגנה ששרוד אותה, ולאשר את שינוי מצב MLS. שמור את הטופס המחתום עם שאר תיק הרשימה.

האם אתה צריך לדבר עם הסוכן שלך או עם המוכר קודם?

הסוכן שלך הוא הראשון, ללא יוצא מן הכלל. הסווק מחזיק את ההסכם ומחליט אם השחרור מתרחש בכלל, כך שיחה עם המוכר שנערכה מראש יכולה לקבוע אותך למשהו שהסווק שלך לא יאשר.