Κίνδυνοι διπλής υπηρεσίας για τους πράκτορες: Τι Να Γνωρίζουμε Πρώτα

Κλειδί : Το διπλό πρακτορείο είναι ένας πράκτορας, ή σε ορισμένο πρακτορείο ένας διαμεσολαβητής, που εκπροσωπεί τόσο τον αγοραστή όσο και τον πωλητή στην ίδια συναλλαγή. Μειώνει τον ρόλο του πράκτορα στην διευκόλυνση. Οι συμβουλές σχετικά με τις τιμές, οι διαπραγματεύσεις με το ένα μέρος και η αποκάλυψη εμπιστευτικών πληροφοριών αφαιρούνται μετά την υπογραφή της συγκατάθεσης.

TL;DR σχετικά με τους κινδύνους διπλής υπηρεσίας για τους πράκτορες

• Dual agency σημαίνει εκπροσώπηση και των δύο πλευρών της συναλλαγής
• Οι κανόνες νομιμότητας και δημοσιοποίησης διαφέρουν ανά κράτος
• A διπλός πράκτορας δεν μπορεί να συμβουλεύσει για την τιμή
• Η έκθεση στην εμπιστευτικότητα είναι ο υποτιμημένος κίνδυνος
• Επιλεγμένο πρακτορείο αναθέτει διαφορετικούς πράκτορες, την ίδια μεσολαβητική υπηρεσία
• Απέστρεψη του αγοραστή αποφεύγει εντελώς την διπλή υπηρεσία

Ο διπλός οργανισμός είναι ένας πράκτορας, ή σε ορισμένο οργανισμό ένας διαμεσολαβητής, που εκπροσωπεί τόσο τον αγοραστή όσο και τον πωλητή στην ίδια συναλλαγή. Απαιτείται γραπτή γνωστοποίηση και συγκατάθεση και από τα δύο μέρη.

Πολλοί πράκτορες υποθέτουν ότι το κύριο ερώτημα είναι αν η διπλή υπηρεσία είναι νόμιμη όπου ασκούν. Το πιο χρήσιμο ερώτημα είναι τι ρόλο αφαιρεί όταν και τα δύο μέρη συμφωνούν.

Αυτή η απομάκρυνση είναι ο λόγος που ένας αυξανόμενος αριθμός έμπειρων πράκτορων απορρίπτει διπλές συμφωνίες.

Το άρθρο αυτό εξηγεί τον ορισμό, τα καθήκοντα που λήγουν, τη διαδικασία γνωστοποίησης, τους τομείς κινδύνου και τις εναλλακτικές λύσεις:

Τι είναι η διπλή υπηρεσία και πώς διαφέρει η ονομασία υπηρεσίας

Η

Dual υπηρεσία είναι ένας δικαιοδόχος που εκπροσωπεί τόσο τον αγοραστή όσο και τον πωλητή στην ίδια συναλλαγή. Ο διορισμένος οργανισμός είναι διαφορετικός. Η διαμεσολάβηση αντιπροσωπεύει και τα δύο μέρη, και δύο διαφορετικοί πράκτορες μέσα σε αυτή τη διαμεσολάβηση ανατίθενται, ένας σε κάθε πλευρά, έτσι ώστε κάθε πελάτης διατηρεί έναν πράκτορα που μπορεί να συμβουλεύσει και να υπερασπιστεί.

Και οι δύο ρυθμίσεις ισχύουν μόνο όταν ο ίδιος πράκτορας ή διαμεσολαβητής βρίσκεται και στις δύο πλευρές μιας και μοναδικής συναλλαγής. Δημιουργούνται με γραπτή συγκατάθεση, όχι με περιστάσεις.

Καμία από τις δύο συμφωνίες δεν αλλάζει τη σύμβαση αγοράς, τη διαδικασία ελέγχου ή το χρονοδιάγραμμα λήξης. Αυτό που αλλάζει είναι η εκπροσώπηση. Σε ορισμένο πρακτορείο, ο ίδιος ο διαμεσολαβητής μπορεί να αντιμετωπίζεται ως διπλός πράκτορας σύμφωνα με το κρατικό δίκαιο, παρόλο που ο κάθε πελάτης έχει έναν ξεχωριστό πράκτορα. Η ακριβής επεξεργασία ποικίλλει, γι' αυτό η δομή πρέπει να δημιουργείται και να αποκαλύπτεται σωστά.

Τα καθήκοντα που ένας διπλός πράκτορας δεν μπορεί να εκπληρώσει

Ο αντιπρόσωπος λίστας της

A οφείλει στον πωλητή συμβουλές σχετικά με τις τιμές, την υπεράσπιση στη διαπραγμάτευση και την προστασία των εμπιστευτικών πληροφοριών. Ένας αντιπρόσωπος αγοραστή οφείλει στον αγοραστή συμβουλές σχετικά με το τι να προσφέρει και υπεράσπιση μέσω διαπραγματεύσεων επισκευής. Ένας διπλός πράκτορας δεν μπορεί να εκτελέσει και τα δύο σύνολα ταυτόχρονα.

Με την υπογραφή της συγκατάθεσης, ο αντιπρόσωπος δεν μπορεί να πει στον αγοραστή την χαμηλότερη αποδεκτή τιμή του πωλητή, δεν μπορεί να πει στον πωλητή το ανώτατο όριο του αγοραστή, και δεν μπορεί να συμβουλεύσει κανένα από τα μέρη για το τι να προσφέρει ή να αποδεχθεί. Ο ρόλος γίνεται διευκόλυνση. Ο πράκτορας προχωρεί στην συναλλαγή και απαντά σε πραγματικές ερωτήσεις.

Αυτό είναι πιο στενό από ό, τι οι περισσότεροι πελάτες περιμένουν, και η αλλαγή είναι εύκολο να χάσει μέσα σε ένα έντυπο συγκατάθεσης. Οι πράκτορες που ήδη παρακολουθούν τι εμπίπτει μέσα και έξω από τον ρόλο τους, όπως ποια tasks ένας μη αδειοδοτημένος βοηθός μπορεί να εκτελέσει , τείνουν να εντοπίζουν την αλλαγή πιο γρήγορα. Το βασικό πλαίσιο καθήκοντος εμφανίζεται στον NAR Κώδικα δεοντολογίας και προτύπων πρακτικής.

Αποκάλυψη και συγκατάθεση σε γενικό επίπεδο

Η γνωστοποίηση και η συγκατάθεση είναι η διαδικασία κατά την οποία και τα δύο μέρη ενημερώνονται για τις αλλαγές των διπλών οργανισμών και συμφωνούν γραπτώς. Η νομιμότητα διαφέρει. Η διπλή υπηρεσία επιτρέπεται σε πολλές πολιτείες με γραπτή συγκατάθεση και απαγορεύεται σε άλλες, και οι πολιτείες που την επιτρέπουν διαφέρουν σχετικά με το πότε πρέπει να συμβεί η αποκάλυψη και τι πρέπει να πει.

Ακόμη και όταν το κρατικό δίκαιο το επιτρέπει, ένα μεσίτης μπορεί να το απαγορεύσει. Η πολιτική διαμεσολάβησης για τα μοντέλα των οργανισμών είναι ένα από τα πράγματα που οι πράκτορες ελέγχουν όταν αξιολογούν επιλογές διαμεσολάβησης, γιατί καθορίζει αν το ερώτημα ποτέ τους φτάνει.

Η συναίνεση που λαμβάνεται μετά το γεγονός δεν θεραπεύει ένα κενό. Η αποκάλυψη πρέπει να είναι μια πραγματική συζήτηση και όχι ένα έντυπο που παραδίδεται με ένα σωρό άλλων. Οι απαιτήσεις δημοσιεύονται από κάθε κρατικό ρυθμιστικό φορέα και τα στοιχεία επικοινωνίας για κάθε δικαιοδοσία εμφανίζονται στον κατάλογο των ρυθμιστικών φορέων ARELLO .

Τρεις επικίνδυνες περιοχές παράγοντες υποτιμούν

Η αποκάλυψη της εμπιστευτικότητας έρχεται πρώτη. Ο πράκτορας έχει εμπιστευτικές πληροφορίες και των δύο πλευρών. Εάν η συναλλαγή αργότερα διαλυθεί και ο ένας από τους δύο φορείς διεκδικήσει μειονέκτημα, ο πράκτορας είναι ο άνθρωπος που ήξερε τα πάντα, γεγονός που καθιστά την ουδετερότητα δύσκολη για να αποδειχθεί ανεξάρτητα από την πραγματική συμπεριφορά.

Η συζήτηση για τις τιμές είναι δεύτερη. Κανένα από τα μέρη δεν λαμβάνει συμβουλές σχετικά με τις τιμές ενώ και τα δύο λαμβάνουν αποφάσεις σχετικά με τις τιμές. Αν το σπίτι πωλείται για λιγότερο από ό,τι θα μπορούσε να έχει πληρώσει ένας άλλος αγοραστής, η απαίτηση του πωλητή είναι δύσκολο να απαντηθεί πλήρως.

Η διαπραγμάτευση επιθεώρησης είναι τρίτη. Οι διαφορές για επισκευή είναι μια κοινή αιτία ακυρώσεων, και η αποστολή και των δύο πλευρών σε αυτή τη διαπραγμάτευση χωρίς δικηγόρο από οποιαδήποτε πλευρά αφαιρεί τον μηχανισμό που συνήθως τις λύνει. Η κάλυψη των σφαλμάτων και των παραλείψεων ανταποκρίνεται στις απαιτήσεις, αλλά μια απαίτηση απαιτεί μήνες και απαιτεί πλήρη καταγραφή ανεξάρτητα από το πώς καταλήγει.

Γιατί ο ρόλος του διευκολυντή παρεξηγείται

Η λέξη διευκολυντής ακούγεται σαν επίπεδο υπηρεσίας και όχι σαν αλλαγή καθήκοντος. Οι πελάτες το διαβάζουν ως το ίδιο πράκτορα που κάνει την ίδια δουλειά με ουδέτερη στάση. Δεν είναι αυτό που σημαίνει.

Ο διευκολυντής

A επεξεργάζεται τη συναλλαγή. Και οι δύο πελάτες εξακολουθούν να περιμένουν από το πρόσωπο που τους συμβουλεύει την περασμένη εβδομάδα να τους συμβουλεύσει μέσω της προσφοράς και της επιθεώρησης, και ούτε ένας από τους δύο συνήθως καταγράφει ότι το έντυπο συγκατάθεσης τερματίζει αυτό. Η παρεξήγηση σπάνια εμφανίζεται στην υπογραφή. Εμφανίζεται την πρώτη φορά που ένα μέρος κάνει μια ερώτηση στην οποία ο πράκτορας δεν επιτρέπεται πλέον να απαντήσει.

Τρεις επιλογές όταν ένας αγοραστής θέλει την λίστα σας

Υπάρχουν τρεις μονοπάτια και μόνο η πρώτη αποφεύγει εντελώς την διπλή δράση. Ανατρέξτε τον αγοραστή σε αξιόπιστο πράκτορα σε άλλο μεσίτη και συνεχίστε να εκπροσωπεύετε τον πωλητή. Κάθε συμβαλλόμενο μέρος διατηρεί ξεχωριστή εκπροσώπηση και μπορεί να υπάρχει χρέωση παραπομπής ανάλογα με την πολιτική διαμεσολάβησης και το εφαρμοστέο δίκαιο.

Χρησιμοποιήστε διορισμένο πρακτορείο αν το κράτος σας το επιτρέπει, με έναν διαφορετικό πράκτορα στη διαμεσολάβησή σας διορισμένο στον αγοραστή. Ή να υπηρετείς εσύ ως διπλός πράκτορας, με την αποκάλυψη να γίνεται σαν πραγματική συζήτηση και όχι σαν υπογραφή. Πράκτορες που μπορούν να διατυπώσουν τι πράγματι παρέχει ένας αντιπρόσωπος αγοραστή συνήθως βρίσκουν την επιλογή παραπομπής την πιο εύκολη από τις τρεις να εξηγήσει.

Τι Ρωτάνε Επίσης Οι Πράκτορες

Είναι νόμιμη η διπλή υπηρεσία στην πολιτεία μου;

Αυτό εξαρτάται από το πού εξασκείσαι. Μερικά κράτη επιτρέπουν την διπλή υπηρεσία με γραπτή αποκάλυψη και συγκατάθεση, ενώ άλλα την απαγορεύουν άμεσα. Ο ρυθμιστής της πολιτείας σας δημοσιεύει τον ισχύοντα κανόνα, και ο διαμεσολαβητής σας μπορεί να επιβάλει αυστηρότερη πολιτική από ό, τι απαιτεί ο νόμος της πολιτείας.

Μπορείτε να κάνετε διπλή προμήθεια για ένα σπίτι;

Η εκπροσώπηση και των δύο πλευρών μπορεί να προκαλέσει αποζημίωση και από τις δύο πλευρές, με την επιφύλαξη της συμφωνίας καταχώρισης, της συμφωνίας αγοραστή και της πολιτικής διαμεσολάβησης. Το πιο χρήσιμο ερώτημα είναι τι απομακρύνει η διευθέτηση από το ρόλο σας και τι έκθεση δημιουργεί, όχι τι πληρώνει.

Τι γίνεται αν τηλεφωνήσει ένας αγοραστής για τη λίστα μου χωρίς πράκτορα;

Η απάντηση σε πραγματικές ερωτήσεις σχετικά με μια καταχώριση δεν δημιουργεί από μόνη της εκπροσώπηση. Πριν δείξετε το σπίτι ή συζητήσετε τη στρατηγική προσφοράς, αποφασίστε ποια πορεία θα ακολουθήσετε και αποκαλύψτε ανάλογα. Πολλοί πράκτορες παραπέμπουν τον αγοραστή σε αυτό το σημείο αντί να προχωρήσουν.

Η διπλή υπηρεσία σημαίνει ότι η τιμή θα είναι χαμηλότερη;

Κάποιο από τα δύο αποτελέσματα δεν είναι αυτόματο. Η ανησυχία των επικριτών είναι ότι η αφαίρεση της υπεράσπισης και στις δύο πλευρές μπορεί να επηρεάσει τους όρους, και τα τυποποιημένα έντυπα αποκάλυψης συχνά δηλώνουν ότι το ακίνητο θα μπορούσε να πωληθεί σε διαφορετικούς όρους από ό, τι με ξεχωριστή εκπροσώπηση.

Γιατί Αξίζει Αυτό

Το αν ένας πράκτορας αντιμετωπίζει ποτέ αυτή την απόφαση εξαρτάται από την πολιτική διαμεσολάβησης, η οποία καθιστά τους κανόνες του διαμεσολαβητή και την εκπαίδευση πίσω από αυτούς μέρος της απόφασης διαμεσολάβησης. Στο eXp Realty, όλοι οι πράκτορες λαμβάνουν την ίδια βασική πλατφόρμα διαμεσολάβησης, συμπεριλαμβανομένης της συμμόρφωσης, της αποζημίωσης και της πρόσβασης στα τμήματα της εταιρείας. Αυτό που διαφέρει είναι το οικοσύστημα χορηγού με το οποίο ευθυγραμμίζεται ένας πράκτορας.

Ο χορηγός ενός πράκτορα επιλέγει τα σχήματα στα οποία έχει πρόσβαση τα εργαλεία, τα συστήματα κατάρτισης και της προσέλκυσης, συμπεριλαμβανομένης της κατάρτισης που λαμβάνει ένας πράκτορας σχετικά με τα μοντέλα της υπηρεσίας και την αποκάλυψη πριν από την άφιξη της κατάστασης. Οι πράκτορες που εξετάζουν αυτή την επιλογή πρέπει πρώτα να επιβεβαιώσουν την πολιτική του μεσίτη, και στη συνέχεια να αναθεωρήσουν την Smart Agent Alliance Η αξία της ομάδας πίσω από την εκπαίδευση.

Συχνές ερωτήσεις

Τι είναι διπλή υπηρεσία στην ακινήτων;

Ο διπλός οργανισμός είναι ένας πράκτορας, ή σε ορισμένο οργανισμό ένας διαμεσολαβητής, που εκπροσωπεί τόσο τον αγοραστή όσο και τον πωλητή στην ίδια συναλλαγή. Απαιτείται γραπτή γνωστοποίηση και ενημερωμένη συγκατάθεση και από τα δύο μέρη, και ο ρόλος του πράκτορα περιορίζεται στην διευκόλυνση.

Ποια είναι η διαφορά μεταξύ διπλής υπηρεσίας και διορισμένης υπηρεσίας;

Στη διπλή υπηρεσία ένας μόνος πράκτορας αντιπροσωπεύει και τις δύο πλευρές. Στο διορισμένο πρακτορείο, ο διαμεσολαβητής αντιπροσωπεύει και τις δύο πλευρές, αλλά αναθέτει διαφορετικό πράκτορα σε κάθε πλευρά, έτσι ώστε κάθε πελάτης να διατηρεί συμβουλές και υπεράσπιση. Η κρατική μεταχείριση του ρόλου του διαμεσολαβητή είναι διαφορετική.

Μπορεί ένας διπλός πράκτορας να διαπραγματευτεί για σένα;

Όχι για λογαριασμό ενός μέρους εναντίον του άλλου. Ένας διπλός αντιπρόσωπος δεν μπορεί να υποστηρίξει οποιαδήποτε πλευρά σε τιμές ή όρους, δεν μπορεί να συμβουλεύει για το τι να προσφέρει ή να αποδεχθεί, και δεν μπορεί να αποκαλύψει τις εμπιστευτικές πληροφορίες ενός από τα μέρη στο άλλο.

Να εκπροσωπώ τόσο τον αγοραστή όσο και τον πωλητή;

Ζυγίστε τι απομακρύνει το ρόλο σε σύγκριση με τι πληρώνει. Πολλοί έμπειροι πράκτορες απορρίπτουν, επειδή η έκθεση σε εμπιστευτικότητα, η απουσία συμβουλών σχετικά με τις τιμές και οι ακατάλληλες διαπραγματεύσεις επιθεώρησης είναι δύσκολο να διαχειριστούνται. Επιβεβαιώστε τον κανόνα της πολιτείας σας και την πολιτική διαμεσολάβησης πριν αποφασίσετε.

Μπορείτε να χρεώσετε χρέωση παραπομπής αντί να κάνετε διπλή υπηρεσία;

Η παραπομπή του αγοραστή σε πράκτορα σε άλλο μεσίτη μπορεί να επιτρέπει χρέωση παραπομπής, ανάλογα με την πολιτική μεσίτησης και το εφαρμοστέο δίκαιο. Οι δύο πλευρές διατηρούν στη συνέχεια ξεχωριστή εκπροσώπηση, γεγονός που απομακρύνει εντελώς το ζήτημα της διπλής υπηρεσίας. Επιβεβαιώστε πρώτα τη συμφωνία με τον μεσίτη σας.

Τι πρέπει να πεις σε έναν πελάτη πριν υπογράψει μια διπλή υπηρεσία αποκάλυψη;

Πηγήσε ξεκάθαρα τι αλλάζει. Δεν μπορείτε να συμβουλευτείτε κανένα από τα μέρη για την τιμή, δεν μπορείτε να διαπραγματευτείτε για το ένα εναντίον του άλλου, και δεν μπορείτε να μοιραστείτε εμπιστευτικές πληροφορίες. Εξήγησε ότι το ακίνητο θα μπορούσε να πωληθεί με διαφορετικούς όρους από ό, τι με ξεχωριστή εκπροσώπηση.