La clave de toma: La doble agencia es un agente, o en la agencia designada una correduría, que representa tanto al comprador como al vendedor en la misma transacción. Restringe el papel del agente a la facilitación. El asesoramiento sobre el precio, la negociación por una parte y la divulgación de información confidencial se eliminan una vez que se firma el consentimiento.
TL;DR Sobre los riesgos de la doble agencia para los agentes
- Agencia doble significa representar a ambos lados de la transacción
- Las reglas de igualdad y divulgación varían según el estado El agente dual
- A no puede asesorar sobre el precio
- La exposición a la confidencialidad es el riesgo subestimado
- La agencia designada asigna agentes separados, la misma correduría
- Referir al comprador evita la doble agencia por completo
La agencia dual es un agente, o en una agencia designada una correduría, que representa tanto al comprador como al vendedor en la misma transacción. Requiere la divulgación por escrito y el consentimiento de ambas partes.
Muchos agentes asumen que la principal pregunta es si la doble agencia es legal donde practican. La pregunta más útil es qué papel elimina una vez que ambas partes se ponen de acuerdo.
Esa eliminación es la razón por la que un número creciente de agentes experimentados rechazan acuerdos de doble fin.
Este artículo explica la definición, las obligaciones que terminan, el proceso de divulgación, las áreas de riesgo y las alternativas:
Cuadro de contenido
Cuál es la agencia dual y cómo difiere la agencia designada
La agencia dual es un titular de licencia que representa tanto al comprador como al vendedor en la misma transacción. La agencia designada es diferente. La corredura representa a ambas partes, y dos agentes diferentes dentro de esa corredura son asignados, uno a cada lado, por lo que cada cliente mantiene un agente que puede asesorar y abogar.
Ambos acuerdos solo se aplican cuando el mismo agente o corredero se sienta en ambos lados de una sola transacción. Se crean por consentimiento por escrito, no por circunstancias.
Ninguno de los dos acuerdos modifica el contrato de compra, el proceso de inspección o el calendario de cierre. Lo que cambia es la representación. En la agencia designada, la intermediación en sí puede seguir siendo tratada como un agente dual en virtud de la legislación estatal, a pesar de que cada cliente tiene un agente individual. El tratamiento exacto varía, por lo que la estructura debe establecerse y revelarse correctamente.
Los deberes que un agente doble no puede cumplir
El agente de cotización deA debe al vendedor asesoramiento sobre el precio, la defensa en la negociación y la protección de la información confidencial. Un agente comprador debe al comprador asesoramiento sobre lo que ofrecer y defensa a través de las negociaciones de reparación. Un agente dual no puede realizar ambos conjuntos a la vez.
Una vez firmado el consentimiento, el agente no puede decirle al comprador el precio aceptable más bajo del vendedor, no puede decirle al vendedor el techo del comprador, y no puede asesorar a ninguna de las partes sobre qué ofrecer o aceptar. El papel se convierte en facilitación. El agente avanza la transacción y responde preguntas factuales.
Esto es más estrecho de lo que la mayoría de los clientes esperan, y el cambio es fácil de perder dentro de un formulario de consentimiento. Los agentes que ya rastrean lo que cae dentro y fuera de su papel, como las tareas que un asistente sin licencia puede realizar , tienden a detectar el cambio más rápido. El marco subyacente del deber figura en el NAR Code of Ethics and Standards of Practice.
Revelación y consentimiento en un nivel general
La divulgación y el consentimiento es el proceso mediante el cual se informa a ambas partes de los cambios de la doble agencia y se acuerda de ello por escrito. La legalidad varía. La doble agencia está permitida en muchos estados con consentimiento por escrito y prohibida en otros, y los estados que lo permiten difieren en cuándo debe ocurrir la divulgación y lo que debe decir.
Incluso cuando la ley estatal lo permita, una correduría individual puede prohibirlo. La política de corretaje en los modelos de agencias es una de las cosas que los agentes comprueban cuando evalúan las opciones de corretaje , porque determina si la pregunta alguna vez les llega.
El consentimiento obtenido después del hecho no cura una brecha. La revelación debe ser una conversación real en lugar de un formulario entregado con una pila de otros. Los requisitos son publicados por cada regulador estatal, y los detalles de contacto para cada jurisdicción aparecen en el directorio de la agencia reguladora ARELLO .
Tres agentes de las áreas de riesgo subestiman
La exposición a la confidencialidad es lo primero. El agente tiene información confidencial de ambas partes. Si la transacción se desentraña más tarde y cualquiera de las partes reclama una desventaja, el agente es la persona que sabía todo, lo que dificulta la demostración de neutralidad independientemente de la conducta real.
La conversación de precios es la segunda. Ninguna de las partes recibe asesoramiento sobre los precios mientras ambas toman decisiones sobre los precios. Si la vivienda se vende por menos de lo que otro comprador podría haber pagado, es difícil responder completamente la reclamación de un vendedor.
La negociación de inspección es la tercera. Las disputas de reparación son una causa común de cancelaciones, y enviar a ambas partes a esa negociación sin un abogado de ninguna de las partes elimina el mecanismo que generalmente las resuelve. La cobertura de errores y omisiones responde a las reclamaciones, pero una reclamación consume meses y requiere un registro completo sin importar cómo termine.
Por qué el papel de facilitador es mal entendido
La palabra facilitador suena como un nivel de servicio en lugar de un cambio de deber. Los clientes lo leen como el mismo agente haciendo el mismo trabajo con una postura neutral. Eso no es lo que significa.
El facilitadorA procesa la transacción. Ambos clientes todavía esperan que la persona que les aconsejó la semana pasada les aconseje a través de la oferta y la inspección, y ninguno de ellos suele registrar que el formulario de consentimiento terminó eso. El malentendido rara vez aparece al firmar. Aparece la primera vez que una de las partes hace una pregunta al agente ya no se le permite responder.
Tres opciones cuando un comprador quiere su listaje
Existen tres caminos, y sólo el primero evita la doble acción por completo. Enviar al comprador a un agente de confianza en otra correduría y continuar representando al vendedor. Cada parte mantiene una representación separada, y una tarifa de referencia puede estar disponible dependiendo de la política de corretaje y la ley aplicable.
Usa una agencia designada si tu estado lo permite, con un agente diferente en tu corredoría asignado al comprador. O sirve como agente doble tú mismo, con la divulgación tratada como una conversación real en lugar de una firma. Los agentes que pueden articular lo que un agente comprador realmente proporciona por lo general encuentran la opción de referencia la más fácil de explicar de los tres.
Qué agentes también preguntan
¿Es legal la doble agencia en mi estado?
Eso depende de dónde practiques. Algunos estados permiten la doble agencia con divulgación y consentimiento por escrito, y otros lo prohíben directamente. Su regulador estatal publica la regla actual, y su agente puede imponer una política más estricta de lo que requiere la ley estatal.
¿Puedes hacer una doble comisión por una casa?
Representar a ambas partes puede producir una compensación de ambas partes, sujeto a su acuerdo de cotización, acuerdo de comprador y política de corretaje. La pregunta más útil es lo que el arreglo elimina de su papel y qué exposición crea, no lo que paga.
¿Qué pasa si un comprador llama sobre mi lista sin un agente?
La respuesta a preguntas factuales sobre una lista no crea en sí misma representación. Antes de mostrar la casa o discutir la estrategia de oferta, decida qué camino está tomando y divulgue en consecuencia. Muchos agentes remiten al comprador en ese momento en lugar de proceder.
¿La doble agencia significa que el precio será menor?
Ningún resultado es automático. La preocupación que plantean los críticos es que la eliminación de la defensa en ambos lados puede afectar a los términos, y los formularios de divulgación estándar a menudo dicen que la propiedad podría venderse en términos diferentes de lo que lo haría con representación separada.
Por qué esto es importante
Si un agente se enfrenta alguna vez a esta decisión depende de la política de corretaje, lo que hace que las reglas del corredor y la formación detrás de ellas formen parte de la decisión de corretaje. En eXp Realty, todos los agentes reciben la misma plataforma de corretaje principal, incluido el cumplimiento, la compensación y el acceso a las divisiones de la empresa. Lo que difiere es el ecosistema con el que se alinea un agente.
El patrocinador de un agente selecciona las formas a las que tiene acceso las herramientas, el entrenamiento y los sistemas de atracción, incluida la capacitación que recibe un agente sobre modelos de agencia y la divulgación antes de que llegue la situación. Los agentes que evalúen esa elección deben confirmar primero la política del corredor, y luego revisar el Smart Agent Alliance El valor del equipo detrás de ese entrenamiento.
Preguntas frecuentes
¿Qué es la doble agencia en bienes raíces?
La agencia dual es un agente, o en la agencia designada una intermediación, que representa tanto al comprador como al vendedor en la misma transacción. Se requiere la divulgación por escrito y el consentimiento informado de ambas partes, y el papel del agente se reduce a la facilitación.
¿Cuál es la diferencia entre agencia dual y agencia designada?
En la agencia dual un solo agente representa a ambos lados. En la agencia designada, la correduría representa a ambas partes, pero asigna un agente diferente a cada parte, por lo que cada cliente mantiene el asesoramiento y la defensa. El trato estatal del papel de corredor en sí mismo varía.
¿Puede un agente doble negociar por usted?
No en nombre de una parte contra la otra. Un agente doble no puede abogar por ninguna de las partes en términos de precio o condiciones, no puede asesorar sobre lo que ofrecer o aceptar, y no puede revelar la información confidencial de ninguna de las partes a la otra.
¿Debería representar tanto al comprador como al vendedor?
Pesa lo que el papel elimina en comparación con lo que paga. Muchos agentes experimentados declinan, porque la exposición a la confidencialidad, la ausencia de asesoramiento sobre los precios y las negociaciones de inspección no justificadas son difíciles de gestionar. Confirme su regla estatal y su política de corretaje antes de decidir.
¿Puedes cobrar una tarifa de referencia en lugar de hacer doble agencia?
La remisión del comprador a un agente de otra correduría puede permitir una tarifa de remisión, dependiendo de la política de correduría y la legislación aplicable. Las dos partes mantienen entonces una representación separada, lo que elimina por completo la cuestión de la doble agencia. Confirme el acuerdo con su corredor primero.
¿Qué deberías decirle a un cliente antes de que firme una declaración de doble agencia?
Di claramente lo que cambia. No puede asesorar a ninguna de las partes sobre el precio, no puede negociar por una contra la otra, y no puede compartir información confidencial. Explica que la propiedad podría venderse en condiciones diferentes a las que lo haría con representación separada.
