المفتاح : وكالة مزدوجة هي وكيل واحد، أو في وكالة معينة وسيط واحد، يمثل كل من المشتري والبائع في نفس المعاملة. إنه يقلل من دور العميل لتسهيل. يتم إزالة المشورة بشأن السعر والتفاوض من جانب واحد والكشف عن المعلومات السرية بمجرد توقيع الموافقة.
TL;DR حول مخاطر الوكالة المزدوجة للوكلاء
- الوكالة المزدوجة تعني تمثيل كلا الجانبين من المعاملات
- قواعد المساواة والإفصاح تختلف حسب الدولة
- A وكيل مزدوج لا يمكن أن يقدم المشورة حول السعر
- تعرض السرية هو المخاطر المقللة من التقدير
- الوكالة المحددة تعين وكلاء منفصلين، نفس الوساطة
- إحالة المشتري يتجنب الوكالة المزدوجة بالكامل
الوكالة المزدوجة هي وكيل واحد، أو في الوكالة المحددة وسيطة واحدة، تمثل كل من المشتري والبائع في نفس المعاملة. يتطلب ذلك الإفصاح الكتابي وموافقة الطرفين.
يفترض العديد من الوكلاء أن السؤال الرئيسي هو ما إذا كانت الوكالة المزدوجة قانونية حيث يمارسونها. السؤال الأكثر فائدة هو ما يزيل الدور بعد موافقة الطرفين.
هذا الإزالة هي السبب في أن عدد متزايد من العملاء ذوي الخبرة يرفضون الصفقات المزدوجة.
هذه المقالة تشرح التعريف، والواجبات التي تنتهي، وعملية الإفصاح، ومناطق المخاطر، والبدائل:
جدول المحتوى
ما هو الوكالة المزدوجة وكيف تختلف الوكالة المحددة
الوكالة المزدوجة هي حامل ترخيص واحد يمثل كل من المشتري والبائع في نفس المعاملة. الوكالة المحددة مختلفة الوساطة تمثل كلا الطرفين، ووكيلين مختلفين داخل الوساطة يتم تعيين، واحد لكل جانب، لذلك كل عميل يحتفظ وكيل الذي يمكن أن نصح ومدافع.
لا تنطبق هذه الترتيبات إلا عندما يكون نفس الوكيل أو الوساطة على جانبي المعاملة الواحدة. يتم إنشاؤها عن طريق الموافقة المكتوبة، وليس عن طريق الظروف
لا تغير أي من الترتيبات عقد الشراء أو عملية التفتيش أو جدول زمني الإغلاق. ما يتغير هو التمثيل في الوكالة المحددة يمكن معاملة الوساطة نفسها على أنها وكيل مزدوج بموجب قانون الدولة على الرغم من أن كل عميل لديه وكيل فردي. العلاج الدقيق يختلف، وهذا هو السبب في أن الهيكل يجب أن يتم إنشاؤه وكشف عنه بشكل صحيح.
الواجبات التي لا يستطيع العميل المزدوج القيام بها
وكيلA للتسويق مدين للبائع بتقديم المشورة حول الأسعار والدعوة في المفاوضات وحماية المعلومات السرية. وكيل المشتري مدين للمشتري بمشورة حول ما يجب تقديمه ودفاعه من خلال مفاوضات الإصلاح. الوكيل المزدوج لا يمكن أن يؤدي كلا المجموعتين في وقت واحد.
بمجرد توقيع الموافقة، لا يستطيع الوكيل إخبار المشتري بأقل سعر مقبول للبائع، ولا يستطيع إخبار البائع سقف المشتري، ولا يمكنه أن ينصح أي من الطرفين بما يعرضه أو يقبله. الدور يصبح تسهيل. الوكيل يحرك الصفقة إلى الأمام ويجيب على أسئلة حقيقية.
هذا أصغر مما يتوقعه معظم العملاء، ومن السهل تفويت التحول داخل نموذج الموافقة. العملاء الذين يتتبعون بالفعل ما يقع داخل وظيفتهم وخارجها، مثل المهام التي يمكن للمساعد غير المرخص أن يقوم بها ، يميلون إلى اكتشاف التغيير بشكل أسرع. يظهر إطار الواجب الأساسي في NAR قانون الأخلاقيات ومعايير الممارسة.
الإفصاح والموافقة على المستوى العام
إن الإفصاح والاتفاق هو العملية التي يُخبر بها الطرفان بتغييرات الوكالة المزدوجة ويتفق عليها كتابياً. القانونية تختلف يتم السماح بالوكالة المزدوجة في العديد من الولايات بموافقة مكتوبة ومحظورة في الولايات الأخرى، والولايات التي تسمح بها تختلف حول متى يجب أن يحدث الإفصاح وما يجب أن يقول.
حتى عندما يسمح القانون الدولي بذلك، قد يحظر الوساطة الفردية ذلك. سياسة الوساطة على نماذج الوكالة هي واحدة من الأشياء التي يتحقق منها الوكلاء عند تقييم خيارات الوساطة ، لأنها تحدد ما إذا كان السؤال يصل إليهم على الإطلاق.
الموافقة التي تم الحصول عليها بعد ذلك لا تعالج الفجوة. الإفصاح يجب أن يكون محادثة حقيقية بدلاً من نموذج تم تسليمها مع كومة من الآخرين. يتم نشر المتطلبات من قبل كل منظم دولي، وتفاصيل الاتصال لكل ولاية تظهر في دليل الوكالة التنظيمية ARELLO .
ثلاثة مجالات مخاطر العاملين تقليل التقدير
تعرض السرية يأتي أولاً. الوكيل يحمل معلومات سرية لكل الطرفين. إذا كانت المعاملة في وقت لاحق تتحلل ويدعي أي من الطرفين عيبًا ، فإن الوكيل هو الشخص الذي يعرف كل شيء ، مما يجعل من الصعب إظهار الحياد بغض النظر عن السلوك الفعلي.
محادثة الأسعار هي الثانية. لا يتلقى أي من الطرفين نصيحة عن الأسعار بينما يتخذ كلا الطرفين قرارات الأسعار. إذا بيع المنزل بأقل من ما قد يدفعه المشتري الآخر، فمن الصعب الإجابة الكاملة على مطالبة البائع.
مفاوضات التفتيش هي الثالثة نزاعات الإصلاح هي سبب شائع للإلغاءات، وإرسال كلا الطرفين إلى تلك المفاوضات دون محامي على أي من الجانبين يزيل الآلية التي عادة ما تحل لهم. تغطية الأخطاء والإهمال تستجيب للمطالبات، ولكن المطالبة تستغرق أشهر من الوقت وتتطلب سجلًا كاملًا بغض النظر عن كيفية انتهائها.
لماذا يُفهم دور المساعد بشكل خاطئ
كلمة "مُساعد" تبدو مثل مستوى خدمة بدلاً من تغيير في الواجب. العملاء يقرأون أنه نفس العميل يقوم بنفس العمل مع وضعية محايدة هذا ليس ما يعنيه
مساهمA يعالج المعاملة. كلا العملاء لا يزالون يتوقعون من الشخص الذي نصحهم الأسبوع الماضي أن نصحهم من خلال العرض والتحقق، ولا أحد منهم يسجل عادة أن نموذج الموافقة انتهى ذلك. سوء الفهم نادراً ما يظهر عند التوقيع يظهر في المرة الأولى التي يطرح فيها أحد الطرفين سؤال لم يعد مسموح للعميل بالإجابة عليه
ثلاثة خيارات عندما يريد المشتري إدراجك
ثلاثة طرق موجودة، والطريق الأول فقط يتجنب الإجراءات المزدوجة تماما. ارسل المشتري إلى وكيل موثوق به في وسيطة أخرى واستمر في تمثيل البائع. يحافظ كل طرف على ممثلة منفصلة، وقد تكون رسوم إحالة متاحة اعتمادا على سياسة الوساطة والقانون المعمول به.
استعمل وكالة معينة إذا سمحت لك ولايتك بذلك، مع وكيل مختلف في الوساطة الخاصة بك معين للمشتري. أو أن تكون وكيلًا مزدوجًا بنفسك، مع التعامل مع الكشف كحادثة حقيقية بدلاً من توقيع. الوكلاء الذين يستطيعون التعبير ما يقدمه عميل المشتري في الواقع عادة ما تجد خيار الإحالة أسهل من الثلاثة لتفسير.
ما يسأله العاملون أيضاً
هل الوكالة المزدوجة قانونية في ولايتي؟
هذا يعتمد على المكان الذي تتدرب فيه بعض الولايات تسمح بالوكالة المزدوجة مع الإفصاح المكتوب والموافقة، والبعض الآخر يحظر ذلك صراحة. تنظيم ولايتك ينشر القاعدة الحالية وسيطك قد يفرض سياسة أكثر صرامة مما يتطلبه القانون
هل يمكنك الحصول على عمولة مزدوجة على منزل؟
تمثيل كلا الطرفين يمكن أن يؤدي إلى تعويض من كلا الجانبين، مع مراعاة اتفاقية الإدراج، اتفاقية المشتري، وسياسة الوساطة. السؤال الأكثر فائدة هو ما يزيل الترتيب من دورك وما هو التعرض الذي يخلقه، وليس ما يدفعه.
ماذا سيحدث لو اتصل المشتري بشأن إدارتي بدون وكيل؟
الإجابة على الأسئلة الفعلية حول الإدراج في القائمة لا تخلق من تلقاء نفسها تمثيلاً. قبل إظهار المنزل أو مناقشة استراتيجية العرض، قم بتحديد الطريق الذي تتخذينه وتكشف عنه وفقا لذلك. العديد من الوكلاء يرسلون المشتري في تلك المرحلة بدلاً من المضي قدماً
هل يعني الوكالة المزدوجة أن السعر سيكون أقل؟
لا يوجد نتيجة تلقائية المخاوف التي يثيرها المنتقدون هي أن إزالة الدعوة من كلا الجانبين يمكن أن تؤثر على الشروط، وغالبا ما تشير نماذج الإفصاح القياسية إلى أن العقار يمكن أن يبيع على شروط مختلفة من ذلك مع تمثيل منفصل.
لماذا هذا مهم
ما إذا كان الوكيل يواجه هذا القرار يعتمد على سياسة الوساطة، والتي تجعل قواعد الوساطة والتدريب وراءها جزءًا من قرار الوساطة. في eXp Realty، جميع العملاء يحصلون على نفس منصة الوساطة الأساسية، بما في ذلك الامتثال، والتعويض، والوصول إلى أقسام الشركة. ما يختلف هو النظام الإيكولوجي الراعي الذي يتوافق معه الوكيل
يختار الراعي الوكيل أشكال الأدوات والتدريب وأنظمة الجذب التي يمكنه الوصول إليها ، بما في ذلك التدريب الذي يتلقاه الوكيل على نماذج الوكالة والإفصاح قبل وصول الوضع. يجب على الوكلاء الذين يزنون هذا الاختيار تأكيد سياسة الوسيط أولاً ، ثم مراجعة Smart Agent Alliance قيمة الفريق خلف ذلك التدريب.
الأسئلة المتكررة
ما هو الوكالة المزدوجة في العقارات؟
وكالةDual هي وكيل واحد، أو في وكالة معينة وسيط واحد، يمثل كل من المشتري والبائع في نفس المعاملة. يتطلب ذلك الإفصاح الكتابي والموافقة المعلنة من كلا الطرفين، ويقصر دور الوكيل على التسهيل.
ما هو الفرق بين الوكالة المزدوجة والوكالة المحددة؟
في الوكالة المزدوجة وكيل واحد يمثل كلا الجانبين. في الوكالة المحددة، يمثل الوساطة كلا الجانبين ولكن يعين وكيلًا مختلفًا لكل طرف، لذلك يحافظ كل عميل على المشورة والدعوة. التعامل الحكومي مع دور الوساطة نفسه يختلف.
هل يمكن للعميل المزدوج التفاوض من أجلك؟
ليس نيابة عن طرف واحد ضد الآخر الوكيل المزدوج لا يمكن أن يدافع عن أي من الطرفين على السعر أو الشروط، لا يمكن أن يقدم المشورة على ما يعرض أو يقبل، ولا يمكن أن يكشف عن أي من الطرفين المعلومات السرية للآخر.
هل يجب أن أُمثل كل من المشتري والبائع؟
توازن ما يزيل الدور مقابل ما يدفعه العديد من الوكلاء ذوي الخبرة يرفضون، لأن التعرض للسرية، غياب نصيحة الأسعار، ومفاوضات التفتيش غير المؤيدة يصعب إدارتها. تأكّد قوانين ولايتك وسياسات الوساطة قبل أن تقرر
هل يمكنك أن تتقاضى رسوم إحالة بدلاً من القيام بعمل وكالة مزدوجة؟
إحالة المشتري إلى وكيل في شركة وساطة أخرى قد تسمح بتكلفة إحالة، اعتمادا على سياسة الوساطة والقانون المعمول به. يحتفظ كلا الطرفين بعد ذلك بممثلة منفصلة، مما يزيل مسألة الوكالة المزدوجة بالكامل. تأكد من الترتيب مع وسيطك أولاً
ماذا يجب أن تخبر العميل قبل أن يوقع على الإفصاح عن وكالة مزدوجة؟
أعلن بوضوح ما يتغير. لا يمكنك أن تقديم المشورة لأي من الطرفين حول السعر، لا يمكنك التفاوض من أجل واحد ضد الآخر، ولا يمكنك مشاركة المعلومات السرية. أوضح أن العقار يمكن أن يباع على شروط مختلفة من أنه سيكون مع تمثيل منفصل.
