Résultats clés: La double agence est un agent, ou dans une agence désignée une courtage, représentant à la fois l'acheteur et le vendeur dans la même transaction. Il restreint le rôle de l'agent à celui de facilitateur. Les conseils sur les prix, les négociations d'une part et la divulgation d'informations confidentielles sont tous supprimés une fois le consentement signé.
TL;DR À propos des risques liés à la double agence pour les agents
- Agence double signifie représenter les deux parties de la transaction
- Les règles de légalité et de divulgation varient d'un État à l'autre
- A double agent ne peut pas conseiller sur le prix
- L'exposition à la confidentialité est le risque sous-estimé
- L'agence désignée attribue des agents distincts, la même courtage
- Le renvoi de l'acheteur évite entièrement la double agence
Dual est un agent, ou dans une agence désignée un courtier, représentant à la fois l'acheteur et le vendeur dans la même transaction. Il exige la divulgation écrite et le consentement des deux parties.
Beaucoup d'agents supposent que la principale question est de savoir si la double agence est légale là où ils pratiquent. La question la plus utile est de savoir ce que le rôle supprime une fois que les deux parties sont d'accord.
Cette suppression est la raison pour laquelle un nombre croissant d'agents expérimentés refusent des offres à double fin.
Cet article explique la définition, les obligations qui se terminent, le processus de divulgation, les zones de risque et les alternatives:
Tableau du contenu
Qu'est-ce que l'agence double et comment l'agence désignée diffère
L'agenceDual est un titulaire de licence représentant à la fois l'acheteur et le vendeur dans la même transaction. L'agence désignée est différente. Le courtier représente les deux parties, et deux agents différents à l'intérieur de ce courtier sont affectés, un à chaque côté, de sorte que chaque client garde un agent qui peut conseiller et défendre.
Les deux accords ne s'appliquent que lorsque le même agent ou courtier siège des deux côtés d'une seule transaction. Ils sont créés par consentement écrit et non par circonstance.
Aucun accord ne modifie le contrat d'achat, le processus d'inspection ou le calendrier de clôture. Ce qui change c'est la représentation. Dans un organisme désigné, le courtier lui-même peut toujours être traité comme un double agent en vertu du droit de l'État, même si chaque client possède un agent individuel. Le traitement exact varie, c'est pourquoi la structure doit être mise en place et divulguée correctement.
Les devoirs qu'un double agent ne peut accomplir
L'agent de cotationA doit au vendeur des conseils en matière de prix, de plaidoyer dans les négociations et de protection des renseignements confidentiels. Un agent d'acheteur doit à l'acheteur des conseils sur ce qu'il doit offrir et le plaidoyer par le biais de négociations de réparation. Un double agent ne peut pas exécuter les deux ensembles à la fois.
Une fois le consentement signé, l'agent ne peut pas dire à l'acheteur le prix acceptable le plus bas du vendeur, ne peut pas dire au vendeur le plafond de l'acheteur, et ne peut pas conseiller l'une ou l'autre partie sur ce qu'il doit offrir ou accepter. Le rôle devient la facilitation. L'agent fait avancer la transaction et répond aux questions factuelles.
C'est plus étroit que ce que la plupart des clients attendent, et le changement est facile à manquer dans un formulaire de consentement. Les agents qui suivent déjà ce qui tombe à l'intérieur et à l'extérieur de leur rôle, comme les tâches qu'un assistant non autorisé peut effectuer , ont tendance à repérer le changement plus rapidement. Le cadre des droits sous-jacents figure dans le NAR Code d'éthique et de normes de pratique.
Déclaration et consentement au niveau général
La divulgation et le consentement sont le processus par lequel les deux parties sont informées des modifications apportées par la double agence et s'y mettent d'accord par écrit. La légalité varie. La double agence est autorisée dans de nombreux États avec un consentement écrit et interdite dans d'autres, et les États qui le permettent diffèrent sur le moment où la divulgation doit se produire et ce qu'il doit dire.
Même lorsque la loi de l'État le permet, un courtier individuel peut l'interdire. La politique de courtage sur les modèles d'agences est l'une des choses que les agents vérifient lorsqu'ils évaluent options de courtageEn effet, il détermine si la question leur parvient.
Le consentement obtenu après le fait ne guérit pas une lacune. La révélation doit être une vraie conversation plutôt qu'un formulaire remis avec une pile d'autres. Les exigences sont publiées par chaque régulateur de l'État, et les coordonnées de chaque juridiction figurent dans le répertoire ARELLO de l'agence réglementaire.
Trois secteurs de risque sous-estimés
L'exposition à la confidentialité est la première. L'agent détient les informations confidentielles des deux parties. Si la transaction se déroule plus tard et que l'une ou l'autre des parties prétend être désavantagée, l'agent est la personne qui savait tout, ce qui rend la neutralité difficile à démontrer indépendamment de la conduite réelle.
La conversation sur les prix est la deuxième. Aucune des parties ne reçoit de conseils sur les prix pendant que les deux parties prennent des décisions sur les prix. Si la maison est vendue pour moins que ce qu'un autre acheteur aurait pu payer, il est difficile de répondre pleinement à la demande d'un vendeur.
La négociation d'inspection est la troisième. Les différends de réparation sont une cause commune d'annulations, et l'envoi des deux parties à cette négociation sans défenseur de l'une ou l'autre des parties supprime le mécanisme qui les résout habituellement. La couverture des erreurs et des omissions répond aux réclamations, mais une réclamation prend des mois et nécessite un enregistrement complet, quelle que soit sa fin.
Pourquoi le rôle de facilitateur est mal compris
Le mot facilitateur ressemble à un niveau de service plutôt qu'à un changement de devoir. Les clients le lisent comme le même agent faisant le même travail avec une posture neutre. Ce n'est pas ce que ça veut dire.
Le facilitateurA traite la transaction. Les deux clients s'attendent toujours à ce que la personne qui les a conseillés la semaine dernière les conseille à travers l'offre et l'inspection, et aucun d'eux n'enregistre généralement que le formulaire de consentement a mis fin à cela. L'incompréhension apparaît rarement à la signature. Il apparaît la première fois qu'une partie pose une question à laquelle l'agent n'est plus autorisé à répondre.
Trois options quand un acheteur veut votre annonce
Il y a trois voies, et seule la première évite complètement la double action. Envoyez l'acheteur à un agent de confiance d'un autre courtier et continuez à représenter le vendeur. Chaque partie conserve une représentation distincte, et des frais de référence peuvent être disponibles en fonction de la politique de courtage et de la législation applicable.
Utilisez une agence désignée si votre État le permet, avec un autre agent dans votre courtage assigné à l'acheteur. Ou servez vous-même comme double agent, la divulgation étant traitée comme une vraie conversation plutôt que comme une signature. Les agents qui peuvent articuler ce qu'un agent acheteur fournit trouvent généralement l'option de référence la plus facile à expliquer.
Quels agents aussi demander
La double agence est-elle légale dans mon État ?
Ça dépend de l'endroit où vous pratiquez. Certains États permettent la double agence avec la divulgation écrite et le consentement, et d'autres l'interdisent explicitement. Votre régulateur de l'État publie la règle actuelle, et votre courtier peut imposer une politique plus stricte que la loi de l'État.
Tu peux faire une double commission sur une maison ?
Représentant les deux parties, vous pouvez obtenir une compensation des deux parties, sous réserve de votre accord de cotation, de votre accord d'acheteur et de votre politique de courtage. La question la plus utile est ce que l'arrangement retire de votre rôle et quelle exposition il crée, pas ce qu'il paie.
Que se passe-t-il si un acheteur appelle sur ma liste sans un agent?
Répondre à des questions factuelles sur une liste ne crée pas de représentation. Avant de montrer la maison ou de discuter de la stratégie de l'offre, décidez de la voie que vous suivez et divulguez en conséquence. Beaucoup d'agents renvoient l'acheteur à ce moment-là au lieu de procéder.
La double agence signifie-t-elle que le prix sera plus bas ?
Aucun des deux résultats n'est automatique. La préoccupation des critiques est que la suppression de la défense des droits des deux côtés peut affecter les conditions, et les formulaires de divulgation standard indiquent souvent que la propriété pourrait être vendue à des conditions différentes qu'avec une représentation séparée.
Pourquoi ça compte
Le fait qu'un agent soit confronté à cette décision dépend de la politique de courtage, ce qui fait des règles de courtage et de la formation qui en résulte une partie de la décision de courtage. Chez eXp Realty, tous les agents reçoivent la même plateforme de courtage de base, y compris la conformité, la rémunération et l'accès aux divisions de l'entreprise. Ce qui différencie, c'est l'écosystème avec lequel un agent s'aligne.
Le sponsor d'un agent sélectionne les formes auxquelles il a accès, notamment les formations qu'un agent reçoit sur les modèles d'agence et la divulgation avant l'arrivée de la situation. Les agents qui évaluent ce choix doivent d'abord confirmer la politique du courtier, puis examiner le Smart Agent Alliance La valeur de l'équipe derrière cette formation.
Questions fréquemment posées
Qu'est-ce que la double agence dans l'immobilier?
L'agenceDual est un agent, ou dans une agence désignée un courtier, représentant à la fois l'acheteur et le vendeur dans la même transaction. Elle exige la divulgation écrite et le consentement éclairé des deux parties, et le rôle d'agent se réduit à la facilitation.
Quelle est la différence entre l'agence double et l'agence désignée?
Dans une double agence, un seul agent représente les deux côtés. Dans l'agence désignée, le courtier représente les deux parties mais assigne un agent différent à chaque partie, de sorte que chaque client conserve des conseils et une défense des droits. Le traitement par l'État du rôle de courtier lui-même varie.
Un double agent peut négocier pour vous ?
Non au nom d'une partie contre l'autre. Un double agent ne peut pas plaider en faveur de l'une ou l'autre des parties sur le prix ou les conditions, ne peut pas donner de conseils sur ce qu'il doit offrir ou accepter, et ne peut pas divulguer les informations confidentielles de l'une des parties à l'autre.
Dois-je représenter l'acheteur et le vendeur ?
Penses ce que le rôle élimine contre ce qu'il paie. Beaucoup d'agents expérimentés déclinent, parce que l'exposition à la confidentialité, l'absence de conseils sur les prix et les négociations d'inspection déraisonnables sont difficiles à gérer. Confirmez votre règle d'état et votre politique de courtage avant de décider.
Pouvez-vous facturer une redevance de référence au lieu de faire une double agence?
Le renvoi de l'acheteur à un agent d'un autre courtier peut permettre une redevance de renvoi, en fonction de la politique de courtage et de la législation applicable. Les deux parties conservent alors une représentation distincte, ce qui élimine complètement la question du double agent. Confirmez d'abord l'accord avec votre courtier.
Qu'est-ce que vous devriez dire à un client avant qu'il signe une déclaration de double agence?
Dites clairement ce qui change. Vous ne pouvez conseiller aucune des parties sur le prix, ne pouvez pas négocier pour l'une contre l'autre, et ne pouvez pas partager des informations confidentielles. Expliquez que la propriété pourrait être vendue à des conditions différentes que si elle était représentée séparément.
