Key Takeaway: Dual agency is één agent, of in een aangewezen agentschap één makelaar, die zowel de koper als de verkoper vertegenwoordigt in dezelfde transactie. Het beperkt de rol van agent tot facilitering. Advies over prijzen, onderhandelingen voor de ene kant en openbaarmaking van vertrouwelijke informatie worden allemaal verwijderd zodra de toestemming is ondertekend.
TL;DR Over de risico's voor agenten van dubbele agentschap
- Dual agency betekent vertegenwoordiging van beide transactiezijde
- Regels voor gelijkheid en openbaarmaking variëren per staat
- A Dual Agent kan geen advies geven over prijs
- De blootstelling aan vertrouwelijkheid is het onderschat risico
- Bepaalde agentschap wijst afzonderlijke agenten toe, hetzelfde makelaarschap
- Verwijdering van de koper vermijdt dubbel agentschap volledig
Dual agentschap is één agent, of in een aangewezen agentschap één makelaar, die zowel de koper als de verkoper vertegenwoordigt in dezelfde transactie. Het vereist schriftelijke openbaarmaking en toestemming van beide partijen.
Vele agenten veronderstellen dat de belangrijkste vraag is of dubbele agentschap legaal is waar ze oefenen. De meest nuttige vraag is wat de rol verwijdert als beide partijen het met elkaar eens zijn.
Dat verwijderen is de reden dat een groeiend aantal ervaren agenten dubbellopende deals afwijst.
Dit artikel legt de definitie, de aflopende verplichtingen, het openbaarmakingsproces, de risicogebieden en de alternatieven uit:
Inhoudstabel
Wat is een dubbel agentschap en hoe is een aangewezen agentschap verschillend
Dual agentschap is één licentiehouder die zowel de koper als de verkoper vertegenwoordigt in dezelfde transactie. Het aangewezen agentschap is anders. De makelaar vertegenwoordigt beide partijen, en twee verschillende agenten binnen die makelaar worden toegewezen, één aan elke kant, zodat elke klant een agent heeft die kan adviseren en pleiten.
Beide regelingen zijn alleen van toepassing wanneer dezelfde agent of makelaar aan beide kanten van een enkele transactie zit. Ze worden gecreëerd door schriftelijke toestemming, niet door omstandigheden.
Geen van beide regelingen verandert de aankoopovereenkomst, het inspectieproces of de sluitingstijd. Wat verandert is vertegenwoordiging. In een aangewezen agentschap kan het makelaarschap zelf nog steeds worden behandeld als een dubbele agent volgens het staatsrecht, ook al heeft elke cliënt een individuele agent. De exacte behandeling varieert, daarom moet de structuur correct worden opgezet en openbaar gemaakt.
De taken die een dubbele agent niet kan vervullen
A is aan de verkoper advies schuldig over de prijs, het onderhandelen en de bescherming van vertrouwelijke informatie. Een koperagent is de koper advies verschuldigd over wat hij moet aanbieden en advocaat door middel van reparatieonderhandelingen. Een dubbele agent kan beide sets niet tegelijk uitvoeren.
Zodra de toestemming is ondertekend, kan de agent de koper de laagste aanvaardbare prijs van de verkoper niet vertellen, kan hij de verkoper het plafond van de koper niet vertellen en kan hij geen van beide partijen adviseren over wat hij moet aanbieden of accepteren. De rol wordt vergemakkelijken. De agent zet de transactie verder en beantwoordt feitelijke vragen.
Dit is kleiner dan de meeste klanten verwachten, en de verschuiving is makkelijk te missen binnen een toestemmingformulier. Agenten die al achterhalen wat binnen en buiten hun rol valt, zoals welke taken een niet-gerechtigde assistent kan uitvoeren, hebben de neiging de verandering sneller te herkennen. Het onderliggende kader van de verplichtingen staat vermeld in de NAR Code of Ethics and Standards of Practice.
Onthulling en instemming op algemeen niveau
Onthulling en toestemming is het proces waarbij beide partijen worden geïnformeerd over de wijzigingen die door een tweeledig agentschap worden aangebracht en daar schriftelijk mee instemmen. Legaliteit varieert. Dual agency is toegestaan in veel staten met schriftelijke toestemming en verboden in anderen, en de staten die het toestaan verschillen over wanneer openbaarmaking moet plaatsvinden en wat het moet zeggen.
Zelfs wanneer de staatswet het toestaat, kan een individuele makelaar het verbieden. Het makelaarsbeleid op agentschapsmodellen is een van de dingen die agenten controleren bij het evalueren van makelaarsopties, omdat het bepaalt of de vraag hen ooit bereikt.
De na het feit verkregen toestemming herstelt geen kloof. De onthulling moet een echt gesprek zijn in plaats van een formulier dat met een stapel anderen wordt overgedragen. De vereisten worden gepubliceerd door elke overheidsinstantie en de contactgegevens voor elke jurisdictie worden vermeld in de ARELLO directory van de regelgevende instantie.
Drie risicogebieden worden onderschat
De vertrouwelijkheid komt op de eerste plaats. De agent heeft vertrouwelijke informatie van beide partijen. Als de transactie later opvalt en een van de partijen een nadeel claimt, is de agent de persoon die alles wist, waardoor neutraliteit moeilijk kan worden aangetoond ongeacht het daadwerkelijke gedrag.
De prijsconversatie is tweede. Geen van beide partijen ontvangt prijsadvies terwijl beide prijzenbeslissingen nemen. Als het huis voor minder wordt verkocht dan een andere koper zou kunnen hebben betaald, is de claim van een verkoper moeilijk volledig te beantwoorden.
De onderhandeling over de inspectie is derde. Herstel geschillen zijn een veel voorkomende oorzaak van annulering, en het sturen van beide partijen in die onderhandeling zonder een advocaat aan beide kanten verwijdert het mechanisme dat hen meestal oplost. De dekking van fouten en weglatingen reageert op claims, maar een claim kost maanden en vereist een volledig record ongeacht hoe het eindigt.
Waarom de rol van de faciliteer verkeerd wordt begrepen
Het woord faciliteer klinkt als een serviceniveau in plaats van een taakverandering. Cliënten lezen het als dezelfde agent die hetzelfde werk doet met een neutrale houding. Dat is niet wat het betekent.
A faciliteert de transactie. Beide klanten verwachten nog steeds dat de persoon die hen vorige week adviseerde hen adviseert via het aanbod en de inspectie, en geen van beide registreert meestal dat het toestemmingsformulier dat beëindigde. Het misverstand komt zelden voor bij ondertekening. Het verschijnt de eerste keer dat een partij een vraag stelt die de agent niet langer mag beantwoorden.
Drie opties als een koper uw listing wil
Drie paden bestaan, en alleen het eerste vermijdt dubbel agentschap volledig. Verwijder de koper naar een vertrouwde agent bij een andere makelaar en blijft de verkoper vertegenwoordigen. Elke partij heeft een afzonderlijke vertegenwoordiging en er kan een verwijzingsvergoeding beschikbaar zijn, afhankelijk van het makelaarsbeleid en de toepasselijke wetgeving.
Gebruik een aangewezen agentschap indien uw staat het toestaat, met een andere agent in uw makelaarschap die aan de koper is toegewezen. Of dien als dubbele agent zelf, met de onthulling behandeld als een echt gesprek in plaats van een handtekening. Agenten die kunnen articuleren wat een koperagent daadwerkelijk biedt vinden meestal de verwijzingsoptie de makkelijkste van de drie om te verklaren.
Wat vragen agenten ook
Is dubbel agentschap legaal in mijn staat?
Dat hangt af van waar je oefent. Sommige staten staan dubbel agentschap toe met schriftelijke openbaarmaking en toestemming, en anderen verbieden het uitdrukkelijk. Je staat publiceert de huidige regel, en je makelaar kan een strenger beleid opleggen dan de staat wet vereist.
Kun je dubbele commissie maken op een huis?
Het vertegenwoordigen van beide partijen kan een vergoeding van beide partijen opleveren, onder voorbehoud van uw noteringsovereenkomst, de koperovereenkomst en het makelaarsbeleid. De meer nuttige vraag is wat de regeling van je rol verwijdert en welke blootstelling het creëert, niet wat het betaalt.
Wat gebeurt er als een koper belt over mijn listing zonder een agent?
Het beantwoorden van feitelijke vragen over een notering creëert op zich geen vertegenwoordiging. Voordat u de woning laat zien of de aanbiedingsstrategie bespreekt, besluit dan welke weg u gaat volgen en openbaar u dienovereenkomstig. Veel agenten verwijzen de koper naar buiten in plaats van verder te gaan.
Betekent dit dat de prijs lager is?
Niet van beide resultaten is automatisch. De bezorgdheid van de critici is dat het verwijderen van advocacy aan beide kanten voorwaarden kan beïnvloeden, en standaard openbaarmakingsformulieren geven vaak aan dat de woning op andere voorwaarden zou kunnen worden verkocht dan bij afzonderlijke vertegenwoordiging.
Waarom is dit belangrijk
Of een makelaar ooit deze beslissing onder ogen ziet hangt af van het makelaarsbeleid, waardoor makelaarsregels en de training achter hen deel uitmaken van het makelaarsbesluit. Bij eXp Realty ontvangen alle agenten hetzelfde kernmakelaarsplatform, inclusief naleving, compensatie en toegang tot bedrijfsonderdelen. Het verschil is in het sponsoren-ecosysteem waar een agent mee omgaat.
De sponsor van een agent selecteert de vormen waarop zij toegang hebben tot hulpmiddelen, trainingen en attractie-systemen, met inbegrip van de opleiding die een agent ontvangt over agentschapsmodellen en openbaarmaking voordat de situatie aankomt. Agenten die die keuze overwegen, moeten eerst het beleid van de makelaar bevestigen, en vervolgens de Smart Agent Alliance Teamwaarde achter die training.
Meestal gestelde vragen
Wat is dubbel agentschap in vastgoed?
Dual agent is één agent, of in een aangewezen agent een makelaar, die zowel de koper als de verkoper vertegenwoordigt in dezelfde transactie. Het vereist schriftelijke openbaarmaking en geïnformeerde toestemming van beide partijen, en de rol van agent wordt beperkt tot facilitering.
Wat is het verschil tussen dubbele en aangewezen agentschappen?
In dubbele agentschap vertegenwoordigt één agent beide partijen. In een aangewezen agentschap vertegenwoordigt de makelaar beide partijen, maar wijst aan elke partij een andere agent toe, zodat elke cliënt advies en advocacy houdt. De staat behandelt de rol van makelaar anders.
Kan een dubbele agent voor u onderhandelen?
Niet namens de ene partij tegen de andere. Een tweeledige agent kan niet voor een van beide partijen pleiten op prijs of voorwaarden, kan niet adviseren over wat te bieden of te accepteren, en kan niet de vertrouwelijke informatie van een van de partijen aan de andere bekend maken.
Moet ik zowel de koper als de verkoper vertegenwoordigen?
Weeg wat de rol verwijdert tegen wat het betaalt. Veel ervaren agenten vervallen, omdat de blootstelling aan vertrouwelijkheid, de afwezigheid van prijsadvies en de ongegronde inspectieonderhandelingen moeilijk te beheren zijn. Bevestig je staatregels en je makelaarsbeleid voordat je besluit.
Kun je een verwijzingskosten heffen in plaats van dubbel agentschap te doen?
Het verwijderen van de koper naar een agent bij een ander makelaar kan een verwijzingskosten mogelijk maken, afhankelijk van het makelaarsbeleid en het toepasselijke recht. Beide partijen houden dan een afzonderlijke vertegenwoordiging, waardoor de kwestie van het dubbele agentschap volledig wordt verwijderd. Bevestig eerst de afspraak met je makelaar.
Wat moet je een cliënt vertellen voordat hij een dubbel agentschap openbaarmaking ondertekent?
Zeg duidelijk wat er verandert. U kunt geen van beide partijen adviseren over de prijs, u kunt niet onderhandelen voor de ene tegen de andere, en u kunt geen vertrouwelijke informatie delen. Leg uit dat de woning op andere voorwaarden kon worden verkocht dan bij afzonderlijke vertegenwoordiging.
