Kluczowa informacja : Podwójna agencja to jeden agent lub w wyznaczonej agencji jeden pośrednik, reprezentujący zarówno kupującego, jak i sprzedającego w tej samej transakcji. To ogranicza rolę agenta do ułatwienia. Doradztwo w sprawie cen, negocjacje z jednej strony oraz ujawnienie informacji poufnych zostaną usunięte po podpisaniu zgody.
TL;DR O ryzyku podwójnej agencji dla agentów
- Dwójna agencja oznacza reprezentowanie obu stron transakcji
- Zasady zgodności i ujawnienia różnią się w zależności od państwa
- A podwójny agent nie może doradzić w sprawie ceny
- Poziom poufności jest niedocenionym ryzykiem
- Agencja wyznaczona przydziela osobnym agentom, tym samym pośrednictwem
- Odsyłanie nabywcy unika podwójnej agencji całkowicie
Dual to jeden agent lub w wyznaczonej agencji jeden broker, reprezentujący zarówno nabywcę, jak i sprzedawcę w tej samej transakcji. To wymaga pisemnego ujawnienia i zgody obu stron.
Wiele agentów zakłada, że głównym pytaniem jest to, czy podwójna agencja jest legalna tam, gdzie praktykują. Najbardziej przydatne jest pytanie, co rolę usuwa, gdy obie strony się zgadzą.
To usunięcie jest powodem , dla którego coraz więcej doświadczonych agentów odrzuca transakcje podwójnych.
Tato artykuł wyjaśnia definicję, obowiązki kończące się, proces ujawniania, obszary ryzyka i alternatywy:
Tabela treści
Co to jest podwójna agencja i jak różnią się wyznaczone agencje
AgencjaDual jest jednym licencjobiorcą reprezentującym zarówno kupującego, jak i sprzedawcę w tej samej transakcji. Agencja wyznaczona jest inna. Biuro pośrednictwa reprezentuje obie strony, a dwóch różnych agentów w tym biuro pośrednictwa są przydzielone, jeden na każdą stronę, więc każdy klient ma agenta, który może doradzać i bronić.
Obie umowy mają zastosowanie tylko wtedy, gdy ten sam agent lub pośrednik jest po obu stronach jednej transakcji. Są one stworzone na podstawie pisemnej zgody, a nie na podstawie okoliczności.
Żadne z tych ustaleń nie zmienia umowy zakupu, procesu inspekcji ani harmonogramu zamknięcia. Co się zmienia to reprezentacja. W wyznaczonej agencji sama pośrednictwo może nadal być traktowana jako podwójny agent zgodnie z prawem państwa, mimo że każdy klient ma indywidualnego agenta. Dokładny sposób obróbki różni się, dlatego struktura musi być odpowiednio ustawiona i ujawniona.
Zadania, których nie może wykonywać podwójny agent
Agent giełdowyA jest zobowiązany do doradztwa sprzedawcy w zakresie cen, wsparcia w negocjacjach i ochrony informacji poufnych. Agent kupujący jest zobowiązany do doradztwa kupującego w sprawie oferowania i promowania poprzez negocjacje naprawcze. Podwójny agent nie może wykonywać obu zestawów naraz.
Po podpisaniu zgody agent nie może powiedzieć kupującemu najniższą akceptowalną cenę sprzedawcy, nie może powiedzieć sprzedawcy pułapu kupującego i nie może doradzić żadnej ze stron co oferować lub zaakceptować. Rola staje się ułatwieniem. Agent przeprowadza transakcję i odpowiada na faktyczne pytania.
To jest mniejsze niż większość klientów oczekuje, a zmiana łatwo przegapić w formularzu zgody. Agenci, którzy już śledzą to, co znajduje się w ich roli i poza nią, np. jakie zadania nielicencjowany asystent może wykonać , mają tendencję do szybszego wykrycia zmiany. Podstawowe ramy obowiązków znajdują się w NAR Kód etyki i norm praktycznych.
Ujawnienie i wyrażenie zgody na poziomie ogólnym
Ujawnienie i wyrażenie zgody jest procesem, w którym obie strony są poinformowane o zmianach podwójnej agencji i pisemnie się z nimi zgadzają. Zasadniczość różni się. Podwójna agencja jest dozwolona w wielu stanach z pisemną zgodą, a zakazana w innych, a stany, które pozwalają, różnią się w tym, kiedy ujawnienie musi nastąpić i co musi powiedzieć.
Nawet tam, gdzie prawo państwowe to zezwala, indywidualna firma pośrednicząca może to zakazać. Polityka pośrednictwa w modelach agencji jest jedną z rzeczy, które agenci sprawdzają, gdy oceniają opcje pośrednictwa , ponieważ określa, czy pytanie kiedykolwiek dotrze do nich.
Zgoda uzyskana po fakcie nie wyleczy luki. Ujawnienie musi być prawdziwą rozmową, a nie formularzem przekazanym z kupą innych. Wymogi są publikowane przez każdego organu regulacyjnego państwa, a dane kontaktowe dla każdej jurysdykcji znajdują się w katalogu agencji regulacyjnej ARELLO .
Trzy obszary ryzyka Agenci niedoceniane
Najważniejsze jest zachowanie poufności. Agent posiada poufne informacje obu stron. Jeśli później transakcja się rozwieje, a jedna ze stron twierdzi, że jest niekorzystna, to agent jest osobą, która wiedziała wszystko, co utrudnia wykazanie neutralności, niezależnie od rzeczywistego postępowania.
Rozmowa o cenach jest drugą. Żadna ze stron nie otrzymuje porady dotyczące cen, podczas gdy obie podejmują decyzje dotyczące cen. Jeśli dom sprzedaje się za mniej, niż mógł zapłacić inny nabywca, nie można w pełni odpowiedzieć na jego wniosek.
Negocjacje o inspekcji są trzecie. Spory w sprawie naprawy są częstą przyczyną anulowania, a wysyłanie obu stron do negocjacji bez adwokata z obu stron usuwa mechanizm, który zwykle je rozwiązuje. Określenie błędów i zaniechania odpowiada na roszczenia, ale roszczenie zajmuje miesiące i wymaga pełnego zapisu niezależnie od sposobu zakończenia.
Dlaczego rolę ułatwiającego jest źle rozumiana
Słowo "facilitator" brzmi raczej jak poziom służby niż jak zmiana obowiązku. Klienci uważają, że ten sam agent wykonuje tę samą pracę z neutralną postawą. Nie o to chodzi.
UłatwiaczA przetwarza transakcję. Oba klienci wciąż oczekują, że osoba, która doradzała im w zeszłym tygodniu, doradza im w ofercie i inspekcji, a żaden z nich nie rejestruje, że formularz zgody zakończył to. Nieporozumienie rzadko pojawia się przy podpisaniu. Pojawi się po raz pierwszy, gdy jedna ze stron zada pytanie, na które agent nie może już odpowiedzieć.
Trzeje opcje, gdy kupujący chce Twojej listy
Istnieją trzy drogi, a tylko pierwsza całkowicie unika podwójnej agencji. Odesłać nabywcę do zaufanego agenta w innej firmie pośredniczej i nadal reprezentować sprzedawcę. Każda ze stron posiada odrębną reprezentację, a opłata za odsyłanie może być dostępna w zależności od polityki pośrednictwa i obowiązującego prawa.
Wykorzystaj wyznaczoną agencję, jeśli twój stan to zezwala, z innym agentem w twoim pośrednictwie przypisanym kupującemu. Albo służyć jako podwójny agent sam, z ujawnieniem traktowane jako prawdziwa rozmowa zamiast podpisu. Agenci, którzy potrafią wytłumaczyć , co agent kupujący faktycznie zapewnia zazwyczaj najłatwiej wyjaśniają opcję skierowania.
Które agencje również pytają
Czy podwójna agencja jest legalna w moim stanie?
To zależy od tego, gdzie ćwiczysz. Niektóre stany zezwalają na podwójne działanie z pisemnym ujawnieniem i zgodą, a inne zabraniają tego wprost. Twój państwowy regulator publikuje obecną zasadę, a twój broker może nałożyć bardziej rygorystyczną politykę niż wymaga to prawo stanu.
Możesz zarobić podwójną prowizję na dom?
Przedstawiciele obu stron mogą uzyskać odszkodowanie od obu stron, z zastrzeżeniem umowy o notowaniu, umowy o nabywcy i polityki pośrednictwa. Bardziej przydatne jest pytanie, co rozwiązanie usuwa z twojej roli i jakie narażenie tworzy, a nie ile płaci.
Co się stanie, jeśli kupujący zadzwoni o moją ofertę bez agenta?
Odpowiedź na faktyczne pytania dotyczące wpisów na listę sama w sobie nie tworzy reprezentacji. Zanim pokażesz dom lub omówisz strategię oferty, zdecyduj, którą drogę podążasz i ujawnij odpowiednio. W tym momencie wielu agentów odsyła kupującego, zamiast iść dalej.
Czy podwójna agencja oznacza, że cena będzie niższa?
Żaden z wyników jest automatyczny. Krytycy obawiają się, że usunięcie obrony na obu stronach może wpłynąć na warunki, a standardowe formularze ujawnienia często stwierdzają, że nieruchomość może zostać sprzedana na inne warunki niż w przypadku odrębnej reprezentacji.
Dlaczego to ważne?
Czy agent kiedykolwiek będzie musiał podjąć tę decyzję zależy od polityki pośrednictwa, co sprawia, że zasady pośrednictwa i szkolenia za nimi są częścią decyzji pośrednictwa. W eXp Realty wszyscy agenci otrzymują tę samą podstawową platformę pośrednictwa, w tym zgodność, rekompensatę i dostęp do działów spółki. Różnica polega na ekosystemie sponsorów, z którym agent się dostosowuje.
Sponsor agenta wybiera kształty, do których narzędzi, systemów szkoleniowych i systemów przyciągania ma dostęp, w tym szkolenia, które agent otrzymuje na temat modeli agencji i ujawnienia przed nadejściem sytuacji. Agenci rozważający ten wybór powinni najpierw potwierdzić politykę maklerską, a następnie przeanalizować Smart Agent Alliance Wartość drużyny za tym treningiem.
Często zadawane pytania
Co to jest podwójna agencja w nieruchomościach?
AgencjaDual to jeden agent lub w wyznaczonej agencji jeden broker, reprezentujący zarówno kupującego, jak i sprzedającego w tej samej transakcji. Wymaga to pisemnej ujawnienia i świadomej zgody obu stron, a rola agenta ogranicza się do ułatwienia.
Jaka jest różnica między podwójną agencją a agencją wyznaczoną?
W podwójnej agencji jeden agent reprezentuje obie strony. W wyznaczonej agencji pośrednictwo reprezentuje obie strony, ale przydziela różnego agenta każdej ze stron, więc każdy klient utrzymuje porady i adwokatywność. Różne jest traktowanie roli pośrednictwa przez państwo.
Czy podwójny agent może negocjować za ciebie?
Nie w imieniu jednej strony przeciwko drugiej. Podwójny agent nie może opowiadać się za żadną ze stron w kwestii ceny lub warunków, nie może doradzać w sprawie tego, co oferować lub przyjąć, ani nie może ujawnić informacji poufnych jednej ze stron drugiej.
Czy mam reprezentować kupującego i sprzedającego?
Wyważ, co rola usuwa w porównaniu z tym, co płaci. Wielu doświadczonych agentów decyduje się, ponieważ ekspozycja na poufność, nieobecne porady cenowe i nieuzasadnione negocjacje inspekcyjne są trudne do zarządzania. Potwierdź ustawodawstwo stanu i politykę pośrednictwa przed podjęciem decyzji.
Możesz pobierać opłatę odsyłającą zamiast pracować podwójnie?
Odsyłanie nabywcy do agenta w innej maklerskiej firmie może umożliwić opłatę odsyłania, w zależności od polityki maklerskiej i obowiązującego prawa. Obie strony utrzymują następnie odrębne przedstawicielstwo, co całkowicie usuwa kwestię podwójnego agencji. Najpierw potwierdź umowę ze swoim maklerem.
Co powinieneś powiedzieć klientowi, zanim podpisze podwójne ujawnienie?
Pokaż jasno, co się zmieni. Nie możesz doradzić żadnej ze stron w sprawie ceny, nie możesz negocjować dla jednej przeciwko drugiej i nie możesz dzielić się poufnymi informacjami. Wyjaśnij, że nieruchomość może być sprzedana pod innymi warunkami niż przy oddzielnej reprezentacji.
